Le morcellement et le lotissement sont des opérations foncières d’une importance capitale dans l’organisation du territoire. Régis par la loi n°25-90 relative aux lotissements, morcellements et groupes d’habitation, ces deux concepts sont souvent confondus, mais se distinguent par leurs objectifs et leurs modalités de mise en œuvre. 

Cet article se propose de clarifier la notion de morcellement, en s’appuyant notamment sur l’article 58 de la loi n° 25-90 et l’article 3 du projet de loi n° 42-00, et d’analyser les différentes exceptions à cette règle, souvent méconnues mais cruciales pour comprendre les dérogations possibles dans certaines situations particulières. 

I. Cadre juridique  

Le morcellement et le lotissement sont régis par la loi n°25-90 relative aux lotissements, morcellements, et groupes d’habitation. Bien que souvent confondus, ces deux concepts se différencient par leurs objectifs et les conditions de leur mise en œuvre.

II. Qu’est ce que le morcellement ?

Le morcellement est défini par l’article 58 de la loi n°25-90 relative aux lotissements, morcellements, et groupes d’habitation mais aussi par le biais de l’article 3 du projet de loi n°42-00 relative à l’orientation urbaine comme. Les définitions du morcellement sont présentées au niveau du schéma suivant : 

La notion de morcellement est définie de manière similaire dans l’article 58 de la loi n° 25-90 et dans l’article 3 du projet de loi n° 42-00, bien que certaines nuances se dégagent quant à la portée de l’application et aux modalités.

1. Première appréhension du morcellement : Une opération de vente ou de partage ayant pour effet la division de la propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction

L’article 58 alinéa 1 de la loi n° 25-90 dispose que toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à autorisation préalable de morcellement. Cette disposition a pour objet d’encadrer les divisions de terrains dans le but de préserver un ordre dans la gestion des sols, notamment dans les zones couvertes par des documents d’urbanisme.

De manière analogue, l’article 3 du projet de loi n° 42-00, à son alinéa 1, reprend les termes de la loi n° 25-90 en stipulant que toute opération de vente ou de partage ayant pour effet la division d’une propriété foncière en plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à autorisation préalable. La formulation de cet article semble calquée sur celle de la loi 25-90, assurant une continuité dans l’esprit de la réglementation foncière.

Il est important de schématiser pour mieux comprendre : 

2. Deuxième appréhension du morcellement : Est assimilée à une opération de morcellement, la vente en indivision d’une propriété foncière en tenant compte de la superficie attribuée aux acquéreurs indivis

L’article 58 alinéa 2 de la loi n° 25-90 précise qu’en cas de vente en indivision, si la division aboutit à attribuer des droits de copropriété à un ou plusieurs acquéreurs pour une superficie inférieure à celle prévue par les documents d’urbanisme, ou en l’absence d’une telle prévision, inférieure à 2.500 m², cela est également soumis aux règles du morcellement puisque c’est une opération assimilée au morcellement. 

De manière analogue également, l’article 3 du projet de loi n° 42-00, à son alinéa 3, précise que toute cession en indivision d’une propriété foncière, qui aurait pour effet d’attribuer à un ou plusieurs bénéficiaires des droits de copropriété d’une superficie inférieure à celle prévue par un texte spécial ou un document d’urbanisme, et à défaut d’une telle prévision, inférieure à 2.500 m², sera également considérée comme un morcellement.

Au final, il est nécessaire de préciser que les deux articles se rejoignent sur plusieurs points :

• Objet de la réglementation : Dans les deux cas, il s’agit de réguler les divisions de terrains non destinés à la construction. Ces opérations sont soumises à une autorisation préalable de morcellement afin de garantir la cohérence avec les documents d’urbanisme.

• Superficie minimale des lots : Les deux textes prévoient qu’une vente en indivision ou une cession aboutissant à des superficies inférieures à 2.500 m², ou à une superficie prévue par les documents d’urbanisme, sont assimilées à un morcellement et donc soumises aux mêmes règles.

• Soumission à autorisation préalable : Tant la loi 25-90 que le projet de loi 42-00 posent l’exigence d’une autorisation préalable pour toute opération de morcellement, assurant ainsi un contrôle sur les subdivisions foncières.

3. Le Morcellement est-il interdit en milieu urbain ?

Il convient tout d’abord de remplacer l’expression “milieu urbain” par “zones constructibles couvertes par un document d’urbanisme”, car c’est dans ces zones que le morcellement est interdit.

L’article 60 de la loi 25-90 précise que :” La demande formulée en vue d’obtenir l’autorisation prévue à l’article 58 est irrecevable si le terrain concerné est situé dans une zone constructible en application d’un document d’urbanisme” et cela que ce soit le milieu est urbain ou rural. Dans ce cas (c.à.d. si terrain est situé en zone constructible) l’opération ne peut être autorisée qu’aux conditions prévues au titre premier de la présente loi, en l’occurrence la loi 25-90. (c.à.d. par le biais d’une opération de lotissement).

La loi 25-90 prévoit un cadre de contrôle de ces opérations de morcellement. En effet, l’article 61 de la même loi prévoit que “Les adouls, notaires et les conservateurs de la propriété foncière ainsi que les receveurs de l’enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d’enregistrer tous actes afférents aux opérations de vente ou de partage (Article 58) non assortis de l’autorisation de morcellement prévue audit article ou d’une attestation du président du conseil communal certifiant que l’opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi. l’article 62 de la loi en question renforce la disposition de l’article 61 en précisant que “L’acte de vente ou de partage doit faire mention de l’autorisation de morcellement ou de l’attestation du président du conseil communal certifiant que cette vente ou ce partage ne tombe pas sous le coup de la présente loi (loi 25-90)“.

Le législateur a interdit le morcellement de la propriété foncière pour plusieurs raisons. Une opération de morcellement exécutée arbitrairement pourrait entraîner un émiettement excessif des propriétés, rendant difficile leur utilisation optimale. De plus, cela pourrait aboutir à un désenclavement de certains lots, les privant d’accès aux différents réseaux viaires et d’infrastructures essentielles (eau, électricité, etc.). Ces conséquences compromettent la réalisation d’opérations d’urbanisme, qui nécessitent des parcelles de taille et de linéaire de façades adéquats pour mener à bien les projets d’aménagement planifiés par les pouvoirs publics et répondre parfaitement au besoin des investisseurs publics et privés. 

III. les exceptions aux morcellements ?

Les exceptions aux opérations de morcellement, telles que présentées dans l’article 3 du projet de loi 42-00, sont des dérogations aux règles strictes qui interdisent le morcellement dans les zones constructibles couvertes par des documents d’urbanisme. Voici les détails et les commentaires concernant ces exceptions, ainsi que l’ajout des points 3 et 4 à la liste des exceptions.

1. Division des immeubles appartenant en indivision à l’Etat avec des tiers

Cette exception permet la division de propriétés détenues en indivision par l’État et des tiers privés. Ce type de situation peut se produire notamment lorsque l’État est copropriétaire avec des particuliers à travers des successions ou d’autres mécanismes. L’exception permet d’éviter les blocages dans l’utilisation par l’Etat de sa quote-part dans ces terraine.

2. Division d’un immeuble appartement à l’Etat ou aux collectivités locales (territoriales) en cas de distraction d’une ou plusieurs partie bâties ou non bâties

L’État ou les collectivités locales (territoriales) peuvent diviser un immeuble en retirant certaines portions, qu’elles soient bâties ou non. Cette exception permet de mieux gérer et allouer les terres publiques à d’autres fins spécifiques, par exemple pour des projets d’infrastructure ou d’aménagement.

3. Division des immeubles mis à la disposition de logement et des équipements militaires

Les propriétés destinées à des logements ou à des installations militaires bénéficient de cette exception. La nécessité de fournir des logements ou des infrastructures aux forces armées ou au personnel civil justifie le besoin de flexibiliser les règles de morcellement.

4. Opération de partage d’immeubles dans le cadre d’une succession entre héritiers

Cette exception autorise les héritiers d’un bien en indivision à le partager sans que cela soit considéré comme un morcellement prohibé. Le partage successoral est un droit fondamental qui permet aux cohéritiers de sortir de l’indivision. Cette disposition facilite ainsi les partages successoraux tout en respectant la législation en vigueur. (cette exception n’est plus applicable. l’opération de morcellement concernant ces opérations n’est pas autorisée par les autorités compétentes). 

5. Autre exception au morcellement : cas de morcellement d’une parcelle lorsque le titre foncier mère est constitué de plusieurs parcelles distinctes: 

Dans certains cas, une propriété peut être inscrite sous un seul titre tout en étant composée de plusieurs parcelles distinctes. Cette exception permet de diviser ces parcelles sans enfreindre les règles du morcellement, car il s’agit ici d’une régularisation foncière. La note du conservateur général autorisant ce type de morcellement est ci-après présentée. 

Au final, il faut retenir que le morcellement est interdit dans les zones constructibles couvertes par un documents d’urbanisme et que toute opération de division de la propriété foncière dans ces zones doit obligatoirement passer par une opération de lotissement. l’opération de lotissement est une opération régie par l’article 1 de la loi 25-90 qui stipule : “Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots “. 

DH