L’interaction entre le fonds de commerce et le bail commercial est souvent source de confusion, tant pour les entrepreneurs que pour certains professionnels du droit. Pourtant, comprendre cette relation est essentiel pour quiconque exploite ou souhaite acquérir un fonds de commerce. Le fonds de commerce, ensemble de biens mobiliers incorporels, est l’outil principal de l’exploitant, tandis que le bail commercial est le contrat qui permet à cet exploitant d’utiliser un local pour exploiter son fonds de commerce à travers l’exercice de l’activité commerciale. Ces deux éléments sont étroitement liés, car le fonds de commerce ne peut exister sans un lieu d’exploitation, souvent régi par un bail commercial. Le fonds de commerce peut faire l’objet de diverses opérations économiques telles que la vente, la location ou le nantissement. Mais quelles en sont les répercussions pour le propriétaire du local ? Peut-il intervenir dans ces transactions ? Cet article vous propose une analyse approfondie des droits et des limites du bailleur, tout en clarifiant les obligations des parties dans le cadre d’un bail commercial
- Quelle relation existe entre un fonds de commerce et un bail commercial ?
Le fonds de commerce peut faire l’objet de plusieurs opérations économiques, telles que la vente, la location ou le nantissement, à n’importe quel moment de son existence. Sa valeur est évaluée en fonction des éléments qui le composent, notamment la clientèle, l’achalandage, le droit au bail, le matériel, les brevets, et autres éléments similaires.
Dans le cadre d’un bail commercial, il est important de rappeler la coexistence de deux propriétaires distincts. D’une part, le bailleur, propriétaire des murs du local commercial, et d’autre part, le locataire, qui est également propriétaire du fonds de commerce exploité dans ce même local.
Après (2),deux années d’exploitation dans le local commercial, le fonds de commerce est renforcé par l’acquisition d’un élément clé : le droit au bail, qui s’ajoute aux autres composantes du fonds de commerce. L’article 25 de la loi n° 49-16 précise que le propriétaire du fonds de commerce peut céder librement son droit au bail, soit avec, soit séparément du fonds de commerce, et ce, sans l’accord préalable du bailleur. Cette disposition a été confirmée par plusieurs décisions judiciaires, dont un arrêt notable de la Cour d’appel de Casablanca (n° 4844 en date du 4 octobre 2017). Dans cette affaire, la Cour a jugé que, bien que le locataire se soit engagé dans le contrat de bail à ne pas céder son droit au bail, une telle clause est réputée nulle et non avenue, permettant ainsi au locataire de céder son droit au bail sans contrainte.
L’article 25 de la loi n° 49-16 réaffirme également que le droit au bail peut être cédé indépendamment du fonds de commerce. Bien que le droit au bail puisse être vendu en même temps que le fonds de commerce, rien n’empêche le locataire de céder uniquement le droit au bail, tout en conservant les autres éléments constitutifs de son fonds de commerce.
La vente conjointe du droit au bail avec le fonds de commerce est régie par les dispositions du Code de commerce. En revanche, la cession séparée du droit au bail n’est pas encadrée par un texte spécifique et reste donc soumise aux principes du droit commun. Afin de rendre la cession opposable au bailleur, celle-ci doit être notifiée à ce dernier, soit par le cédant, soit par le cessionnaire.
En outre, lors de la cession d’un fonds de commerce, les créanciers du fonds peuvent protéger leurs créances en formant opposition sur le prix de vente, empêchant ainsi l’acquéreur de verser le prix directement entre les mains du vendeur. Le bailleur, s’il est créancier, a également la possibilité d’inscrire une saisie conservatoire sur le fonds de commerce pour garantir les loyers échus et impayés. Toutefois, il convient de souligner que le bailleur ne peut former opposition à la vente du fonds de commerce pour des loyers à échoir (loyers futurs).
En conclusion, le bailleur ne peut s’opposer à la vente du fonds de commerce par le locataire, propriétaire de celui-ci. Cependant, il dispose d’un droit de préférence lui permettant de reprendre le local en priorité, à condition d’exercer ce droit dans un délai de 30 jours à compter de la notification de la cession du fonds de commerce, faite soit par le cédant, soit par le cessionnaire, comme mentionné précédemment.
DH
