Propriété foncière au Maroc : cadre légal et restrictions pour les étrangers
Le foncier, pilier de la souveraineté nationale
Le foncier occupe une place centrale dans la vie des nations. Véritable pilier de la souveraineté des États, il constitue la base sur laquelle reposent les politiques publiques, qu’elles soient économiques, sociales, culturelles ou environnementales.
Ainsi, la gestion et l’utilisation du foncier influencent directement les choix stratégiques des États. Ces derniers adoptent des régulations pour préserver leurs ressources et protéger leurs intérêts nationaux, tout en répondant aux impératifs de développement.
Cadre juridique historique : de la Convention de Madrid aux réformes post-indépendance
La reconnaissance du droit de propriété aux étrangers
Les premières règles encadrant la propriété foncière des étrangers au Maroc remontent à la Convention de Madrid de 1880, qui reconnaissait ce droit sous réserve d’un consentement préalable de l’État marocain. L’article 11 de ladite convention stipule :
« Le droit de propriété au Maroc est reconnu pour tous les étrangers. L’achat de propriété devra être effectué avec le consentement préalable du gouvernement, et les titres de ces propriétés seront soumis aux formes prescrites par les lois du pays ».
Cette disposition fut renforcée par l’article 60 de la Convention d’Algésiras de 1906, qui confirmait le droit d’acquisition mais subordonné à des « motifs légitimes ». Ce cadre posait déjà les bases d’un contrôle étatique rigoureux de la propriété étrangère, en cohérence avec la défense de la souveraineté nationale.
Le protectorat et l’élargissement des droits fonciers
Sous le protectorat, l’administration française a élargi le processus de melkisation des terres collectives au bénéfice de ses ressortissants, transformant des droits de jouissance en droits de propriété privée.
Après l’indépendance en 1956, le Maroc a réagi en adoptant une série de réformes visant à reprendre le contrôle de ses terres agricoles. Parmi elles :
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Le Dahir du 26 septembre 1963 relatif au contrôle des opérations immobilières sur les propriétés agricoles rurales.
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Le Dahir du 26 septembre 1963 fixant les conditions de reprise par l’État des lots de colonisation.
Ces textes ont marqué un premier tournant en restreignant l’acquisition par les étrangers de terres agricoles situées hors des périmètres urbains.
Le durcissement progressif des restrictions
Le Dahir de 1963 et ses implications
Ce Dahir énumérait les opérations immobilières impliquant des étrangers nécessitant une autorisation administrative :
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Ventes par adjudication et baux de plus de 3 ans (article 1).
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Cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés propriétaires d’immeubles agricoles.
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Autres opérations élargies par la circulaire n°15/36 : ventes normales ou aux enchères, échanges, donations, apports en société, etc.
Seuls les droits issus de l’héritage, du testament et des saisies échappaient à ce régime strict.
Le Dahir de 1973 et la reprise des terres
En 1973, un nouveau Dahir transféra à l’État la propriété des immeubles agricoles appartenant aux étrangers (personnes physiques ou morales). Cette réforme visait à corriger les déséquilibres fonciers hérités du protectorat et à renforcer la souveraineté foncière.
Le Dahir du 23 avril 1975 : tournant décisif
Le véritable durcissement intervint avec le Dahir du 23 avril 1975, qui interdit explicitement aux étrangers d’acquérir des terrains agricoles ou à vocation agricole situés en dehors des périmètres urbains.
L’article premier précise :
« L’acquisition des propriétés agricoles ou à vocation agricole situées en totalité ou en partie à l’extérieur des périmètres urbains est réservée aux personnes physiques et morales marocaines ».
Modifié par la loi 62-19, ce Dahir a élargi l’appropriation aux sociétés anonymes, sociétés en commandite par actions et autres personnes morales marocaines.
👉 Dès lors, les étrangers ne pouvaient plus acquérir de terres agricoles hors périmètre urbain, sauf exceptions prévues par la loi.
L’héritage et la reprise par l’État
Un cas particulier concerne le transfert par héritage. Selon la circulaire du 8 octobre 2002, un étranger héritant d’un terrain agricole hors périmètre urbain peut l’inscrire au registre foncier sans autorisation administrative.
Toutefois, conformément à la loi de 1973, l’État conserve un droit de reprise, lui permettant soit de récupérer le terrain, soit de laisser la propriété à l’héritier étranger, voire de lui attribuer un terrain de substitution en zone urbaine.
Dérogations et vocation non agricole (VNA)
La VNA, levier d’ouverture aux investissements
Face au besoin d’attirer des investissements étrangers, le législateur a introduit la notion de Vocation Non Agricole (VNA).
La circulaire du 29 décembre 2004 a autorisé l’achat de terrains agricoles par des étrangers hors périmètre urbain, à condition que ces terrains soient transformés pour accueillir des projets non agricoles (tourisme, industrie, commerce).
Le décret n° 2-04-683 a institué la commission régionale chargée de délivrer l’attestation de VNA. Celle-ci permet de reconvertir un terrain agricole en foncier destiné à un usage non agricole, sous réserve d’autorisation administrative.
Foncier urbain : principe de réciprocité et liberté d’acquisition
Les terrains urbains et le droit commun
Contrairement aux terrains agricoles, l’acquisition foncière par des étrangers en périmètre urbain est libre, sans restrictions particulières.
Ce régime s’appuie sur le droit commun marocain (Code des Obligations et des Contrats, Code des droits réels, etc.) et confère aux étrangers les mêmes droits que les Marocains.
Le principe de réciprocité
En droit international, certains États appliquent le principe de réciprocité (ex. Irak, Égypte, Syrie, Arabie Saoudite). Toutefois, le Maroc ne l’applique pas strictement.
Ainsi, les étrangers peuvent acquérir librement des biens immobiliers urbains au Maroc, notamment dans des villes attractives comme Casablanca, Marrakech, Rabat, Essaouira ou Fès.
Conclusion : vers une meilleure codification et un contrôle accru
Le Maroc a construit, au fil des décennies, un cadre juridique solide visant à protéger ses terres agricoles de l’acquisition étrangère, tout en ouvrant des passerelles à l’investissement via la VNA.
Néanmoins, deux pistes d’amélioration s’imposent :
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Codification unifiée : regrouper les Dahirs, lois, circulaires et jurisprudences en un seul texte clair et consolidé.
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Contrôle renforcé en milieu urbain : surveiller les acquisitions par des étrangers dans les zones historiques et patrimoniales (riads, médinas, biens de valeur culturelle) afin de prévenir la spéculation et protéger le patrimoine national.
👉 En définitive, la souveraineté foncière marocaine repose sur un équilibre délicat : protéger les ressources stratégiques agricoles tout en encourageant l’investissement étranger au service du développement économique et social.
