Le morcellement et le lotissement sont deux opérations foncières d’une importance capitale dans l’organisation du territoire. Régis par la loi n°25-90 relative aux lotissements, morcellements et groupes d’habitation, ces deux concepts sont souvent confondus. Toutefois, ils se distinguent par leurs objectifs et par leurs modalités de mise en œuvre.

Cet article a pour objectif de clarifier la notion de morcellement, en s’appuyant notamment sur l’article 58 de la loi n°25-90 et sur l’article 3 du projet de loi n°42-00. Il propose également une analyse des différentes exceptions prévues par la réglementation, souvent méconnues mais essentielles pour comprendre les dérogations possibles dans certaines situations particulières.

I. Cadre juridique  

Le morcellement et le lotissement sont régis par la loi n°25-90. Bien que ces deux notions soient parfois confondues, elles se différencient par leurs objectifs et par les conditions de leur mise en œuvre.

• Le lotissement vise à créer des parcelles destinées à la construction, dans un cadre réglementaire strict et planifié.

• Le morcellement, quant à lui, concerne surtout la division foncière sans vocation immédiate de construction, mais il est tout autant encadré par la loi.

Ainsi, la distinction repose sur l’usage futur des terrains et sur les exigences administratives imposées à chaque opération.

II. Qu’est ce que le morcellement ?

Le morcellement est défini à la fois par l’article 58 de la loi n°25-90 et par l’article 3 du projet de loi n°42-00 relatif à l’orientation urbaine.

Les définitions issues de ces deux textes présentent une grande similitude. Toutefois, quelques nuances apparaissent, notamment sur :

• la portée de l’application,

• et les modalités de mise en œuvre.

Ainsi, le morcellement se distingue par le fait qu’il encadre la division d’un terrain en plusieurs lots, même lorsqu’il ne s’agit pas d’un projet de construction. Cette opération est donc soumise à autorisation préalable afin d’assurer la cohérence avec les documents d’urbanisme.

1. Première appréhension du morcellement : Une opération de vente ou de partage ayant pour effet la division de la propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction

Le morcellement peut d’abord être appréhendé comme une opération de vente ou de partage ayant pour effet la division de la propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction.

Disposition de la loi n°25-90

L’article 58, alinéa 1, de la loi n°25-90 précise que :

« Toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à autorisation préalable de morcellement. »

Cette règle a pour objectif d’encadrer les divisions foncières afin de préserver une organisation cohérente de la gestion des sols, notamment dans les zones couvertes par des documents d’urbanisme.

Disposition du projet de loi n°42-00

De manière analogue, l’article 3, alinéa 1, du projet de loi n°42-00 reprend presque les mêmes termes que la loi 25-90. Il stipule que :

« Toute opération de vente ou de partage ayant pour effet la division d’une propriété foncière en plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à autorisation préalable. »

Ainsi, la formulation de ce projet de loi apparaît comme une continuité de l’esprit de la loi 25-90. Elle confirme la volonté du législateur d’instaurer une réglementation foncière stricte, garantissant la cohérence et la durabilité de l’aménagement du territoire.

Il est important de schématiser pour mieux comprendre : 

2. Deuxième appréhension du morcellement : Est assimilée à une opération de morcellement, la vente en indivision d’une propriété foncière en tenant compte de la superficie attribuée aux acquéreurs indivis

L’article 58 alinéa 2 de la loi n° 25-90 précise qu’en cas de vente en indivision, si la division aboutit à attribuer des droits de copropriété à un ou plusieurs acquéreurs pour une superficie inférieure à celle prévue par les documents d’urbanisme, ou en l’absence d’une telle prévision, inférieure à 2.500 m², cela est également soumis aux règles du morcellement puisque c’est une opération assimilée au morcellement. 

De manière analogue également, l’article 3 du projet de loi n° 42-00, à son alinéa 3, précise que toute cession en indivision d’une propriété foncière, qui aurait pour effet d’attribuer à un ou plusieurs bénéficiaires des droits de copropriété d’une superficie inférieure à celle prévue par un texte spécial ou un document d’urbanisme, et à défaut d’une telle prévision, inférieure à 2.500 m², sera également considérée comme un morcellement.

 

Au final, il est nécessaire de préciser que les deux articles se rejoignent sur plusieurs points :

• Objet de la réglementation : Dans les deux cas, il s’agit de réguler les divisions de terrains non destinés à la construction. Ces opérations sont soumises à une autorisation préalable de morcellement afin de garantir la cohérence avec les documents d’urbanisme.

• Superficie minimale des lots : Les deux textes prévoient qu’une vente en indivision ou une cession aboutissant à des superficies inférieures à 2.500 m², ou à une superficie prévue par les documents d’urbanisme, sont assimilées à un morcellement et donc soumises aux mêmes règles.

• Soumission à autorisation préalable : Tant la loi 25-90 que le projet de loi 42-00 posent l’exigence d’une autorisation préalable pour toute opération de morcellement, assurant ainsi un contrôle sur les subdivisions foncières.

3. Le Morcellement est-il interdit en milieu urbain ?

Le morcellement est-il interdit en zones constructibles ?

Il convient tout d’abord de remplacer l’expression milieu urbain par zones constructibles couvertes par un document d’urbanisme, car c’est précisément dans ces zones que le morcellement est interdit.

L’article 60 de la loi 25-90 précise en effet que :

« La demande formulée en vue d’obtenir l’autorisation prévue à l’article 58 est irrecevable si le terrain concerné est situé dans une zone constructible en application d’un document d’urbanisme. »

Autrement dit, peu importe que le terrain soit situé en zone urbaine ou rurale : dès lors qu’il se trouve dans une zone constructible, l’opération ne peut être autorisée qu’aux conditions prévues au titre premier de la loi 25-90. En pratique, cela signifie que la division foncière doit passer par une opération de lotissement.

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Le cadre de contrôle instauré par la loi 25-90

La loi 25-90 prévoit un dispositif de contrôle strict. En effet, l’article 61 dispose que les adouls, notaires, conservateurs fonciers et receveurs de l’enregistrement doivent refuser de dresser ou d’enregistrer tout acte de vente ou de partage (article 58) qui n’est pas accompagné :

• soit de l’autorisation de morcellement prévue audit article,

• soit d’une attestation délivrée par le président du conseil communal confirmant que l’opération ne tombe pas sous le coup de la loi.

L’article 62 renforce cette exigence en précisant que l’acte de vente ou de partage doit obligatoirement mentionner l’autorisation de morcellement ou, à défaut, l’attestation du président du conseil communal.

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Pourquoi le morcellement est-il interdit ?

Le législateur a interdit le morcellement arbitraire pour plusieurs raisons :

• Limiter l’émiettement excessif des propriétés, qui réduit leur valorisation et leur usage optimal.

• Éviter le désenclavement des lots, qui risqueraient d’être privés d’accès aux réseaux (voirie, eau, électricité, etc.).

• Préserver la cohérence des opérations d’urbanisme, lesquelles nécessitent des parcelles d’une superficie et d’une façade suffisantes pour accueillir des projets d’aménagement structurants.

Ainsi, en imposant un contrôle strict, le législateur cherche à garantir des conditions propices à la mise en œuvre des projets d’urbanisme et à répondre efficacement aux besoins des investisseurs publics comme privés.

III. les exceptions aux morcellements ?

Les exceptions aux opérations de morcellement, prévues par l’article 3 du projet de loi 42-00, sont des dérogations aux règles strictes qui interdisent le morcellement dans les zones constructibles couvertes par un document d’urbanisme.

1. Division d’immeubles appartenant en indivision à l’État et à des tiers

Cette exception autorise la division de propriétés détenues conjointement par l’État et des particuliers (par exemple, à la suite d’une succession). Elle permet à l’État d’utiliser sa quote-part sans être bloqué.

2. Division d’un immeuble appartenant à l’État ou aux collectivités locales

L’État ou les collectivités territoriales peuvent diviser un immeuble en retirant certaines portions, bâties ou non. Cette possibilité vise à mieux gérer le patrimoine public et à l’allouer à des projets spécifiques, comme des infrastructures ou des équipements publics.

3. Division des immeubles destinés au logement et aux équipements militaires

Les terrains ou immeubles destinés aux logements militaires ou aux infrastructures de défense bénéficient de cette exception. Elle répond à un impératif de sécurité et de logement pour le personnel concerné.

4. Partage successoral entre héritiers

Enfin, le partage d’immeubles en indivision dans le cadre d’une succession est une exception reconnue. Elle permet aux héritiers de sortir de l’indivision. Toutefois, cette exception n’est plus applicable aujourd’hui, car les autorités compétentes n’autorisent plus ce type de morcellement.

5. Autre exception au morcellement : cas de morcellement d’une parcelle lorsque le titre foncier mère est constitué de plusieurs parcelles distinctes: 

Dans certains cas, une propriété peut être inscrite sous un seul titre tout en étant composée de plusieurs parcelles distinctes. Cette exception permet de diviser ces parcelles sans enfreindre les règles du morcellement, car il s’agit ici d’une régularisation foncière. La note du conservateur général autorisant ce type de morcellement est ci-après présentée. 

Au final, il faut retenir que le morcellement est interdit dans les zones constructibles couvertes par un documents d’urbanisme et que toute opération de division de la propriété foncière dans ces zones doit obligatoirement passer par une opération de lotissement. l’opération de lotissement est une opération régie par l’article 1 de la loi 25-90 qui stipule : “Constitue un lotissement toute division par vente, location ou partage d’une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des lots “. 

DH