Droit de Jouissance Spécial (privative ou exclusive) (DRJS) : Un Droit Réel Perpétuel en copropriété Marocaine
1. Qu’est-ce qu’un Droit Réel de Jouissance Spéciale (DRJS)
Le droit de jouissance spécial est un droit réel, conventionnel et perpétuel. Il est obligatoirement attaché à un lot de copropriété.
C’est un droit qui peut s’exercer, soit sur la partie privative d’un lot, soit sur la partie commune de l’immeuble.
2. Quel est le fondement juridique du droit de jouissance spéciale
En droit marocain, le DRJS n’est encadré par aucune disposition légale, réglementaire ou jurisprudentielle.
Le DRJS est issu de la jurisprudence française. Il est notamment régi par les arrêts suivants :
- Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06 19.260 : BPIM 6/07 inf. 430
- Cass. 3e civ. 2-12-2009 n° 08-20.310 : BPIM 1/10 inf. 49
- Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13 16.790
- Cass. 3e civ. 25-2-2016 n° 15 13.105
- Cass. 3e civ. 15-12-2016 n° 15 22.583 : BPIM 1/17 inf. 47
- Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240 (SCI Aigle Blanc)
3. En quoi consiste cette jurisprudence, qu’est-ce qu’elle prévoit ?
Il s’agit d’une jurisprudence constante. En effet, la Cour de cassation affirme régulièrement que le droit réel attaché à un lot de copropriété, conférant à ce lot le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot, est un droit perpétuel.
À chaque fois, la Cour de cassation réaffirme avec force que le droit de jouissance spéciale attachée à un lot de copropriété s’exerce sur la partie commune d’un lot de copropriété, mais également sur la partie privative de l’immeuble.
C’est la première fois que la cour reconnaît qu’il peut y avoir un autre droit conféré sur une propriété que le droit d’usage et d’habitation, qu’on peut créer uniquement par la volonté des parties.
4. Pourquoi ce type de droit est-il considéré comme un droit spécial ?
En France comme au Maroc, il est important de rappeler que le critère permettant de distinguer les parties communes des parties privatives dans un lot de copropriété tient exclusivement aux modalités de jouissance de ces différentes parties.
En effet, la loi 106-12 relative au statut de copropriété des immeubles bâtis parle de deux modalités de jouissance. Conformément à l’article 2 :
« Sont considérées comme parties privatives des immeubles, les parties bâties ou non bâties appartenant à chaque copropriétaire dans le but d’en jouir individuellement et personnellement. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
L’article 3 de la même loi précise que :
« Sont considérées comme parties communes des immeubles, les parties bâties ou non bâties destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. »
Les mêmes dispositions sont régies par les articles 2 et 3 de la loi de 1965 en France.
Il existe donc trois types de jouissance prévus par la loi de la copropriété :
- Jouissance individuelle et personnelle pour les parties privatives
- Jouissance collective pour les parties communes
- Jouissance spéciale (DRJS) créée par convention
5. Alors que viennent faire les droits de jouissance spéciale dans ce contexte de copropriété ?
Ces DRJS répondent à divers besoins pratiques et juridiques non encadrés par les lois et règlements en vigueur. C’est pourquoi ils sont de nature jurisprudentielle.
Il est à noter que ces DRJS sont des droits sui generis.
6. Que veut-on dire par un droit sui generis ?
Par définition, sui generis est un terme latin signifiant « de son propre genre ». Il désigne une situation juridique dont la singularité empêche tout classement dans une catégorie déjà répertoriée et nécessite des règles spécifiques.
Le droit de jouissance perpétuel appliqué dans le régime de la copropriété est un droit sui generis. On ne peut lui appliquer les dispositions régissant l’usufruit.
Ce droit ne peut pas non plus être confondu avec une servitude, car le régime juridique de la servitude ne lui est pas strictement transposable. En effet, la détermination des fonds servants et dominants n’apparaît pas nettement, et les droits sont souvent exercés collectivement.
Par conséquent, les droits consentis aux copropriétaires, bien qu’ils soient voisins de catégories connues, ne peuvent être assimilés à ces dernières. Ils échappent donc aux règles légales de ces autres droits réels, notamment à leur régime extinctif.
7. Les DRJS sont-ils prévus par la loi 39-08 ?
Il est important de noter que les droits réels mentionnés dans la loi 39-08 (Code des droits réels) ne sont pas limitatifs. Cette loi ne contient aucune interdiction de créer d’autres droits réels.
À l’instar de la France, le principe du numerus clausus des droits réels ne s’applique pas. Ainsi, rien n’empêche la création d’un droit réel de jouissance considéré comme un droit sui generis, régi par la convention qui le fonde.
Les règles applicables à ce droit de jouissance spécial sui generis ne peuvent provenir que de la convention elle-même. C’est le principe d’autonomie de la volonté qui prévaut.
La Cour de cassation a confirmé dans plusieurs arrêts que les parties peuvent, par convention, créer un droit de jouissance spéciale qui ne correspond à aucune des catégories légales, et qui est donc qualifié de droit réel sui generis.
8. Durée du DRJS
Un arrêt important a été rendu le 7 juin 2018 (Cass. 3e civ., n° 17-17240 – SCI Aigle Blanc).
Il a été jugé que, même si les droits et obligations contenus dans une convention (ajoutée au règlement de copropriété) ne sont pas expressément perpétuels, ils doivent continuer à s’exercer tant que le règlement de copropriété reste en vigueur et que l’immeuble demeure soumis à ce statut.
Autrement dit, les obligations prévues par la convention (même si elles ont une durée déterminée) deviennent en pratique à durée indéterminée, tant que les copropriétaires ne modifient pas le règlement de copropriété.
La Cour d’appel avait retenu que les droits litigieux imposés à certains lots pour l’usage des autres lots constituaient des droits réels sui generis, fondés sur le règlement de copropriété. Les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots.
Il est donc judicieux, lors de la création d’un DRJS, de préciser expressément dans la convention qu’il est « perpétuel », afin d’éviter tout malentendu futur en cas de contentieux.
9. Qu’est-ce que le droit de jouissance privative (exclusive) prévu par la loi Elan en 2018 ?
En France, le DRJS existe depuis des décennies à travers une jurisprudence constante. Le législateur français a décidé de le codifier avec l’amendement de novembre 2018 à la loi de 1965 relative à la copropriété.
Il s’agit ici de légaliser le droit de jouissance privative (ou exclusif) sur les parties communes. Ce droit est désormais encadré par l’article 6-3 de la loi modifiée.
10. Qu’est-ce qu’un droit de jouissance privative sur les parties communes ?
Selon l’article 6-3 de la loi de 1965 (modifié par la loi Elan de 2018) :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. »
« Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. »
« Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »
11. Le droit de jouissance privative des parties communes existe-t-il au Maroc ?
Oui, indirectement. L’article 16 undecies de la loi 106-12 prévoit :
« En cas de fixation des charges des copropriétaires concernant les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble en copropriété ou celles relatives à un équipement déterminé, réservé à l’usage exclusif de certains copropriétaires, il peut être prévu dans le règlement de copropriété que seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote relatif à ces dépenses. Chaque propriétaire vote, dans ce cas, en fonction du nombre de voix qui lui revient. »
Rien n’empêche donc, dans le cadre d’une copropriété, de créer un DRJS réglementé par le règlement de copropriété ou une convention valant additif à celui-ci.
Un DRJS conférant un droit d’usage et de jouissance sur un autre lot peut être limité dans le temps si les parties le souhaitent. Toutefois, il ne faut pas que la convention fasse référence à des dispositions régissant l’usufruit ou l’usage. Sinon, le tribunal pourrait considérer la durée comme perpétuelle, conformément à la jurisprudence SCI Aigle Blanc.
En résumé : Le droit de jouissance spécial peut être, selon la volonté des parties, à durée limitée ou perpétuelle. Il est impératif de définir ce point clairement lors de la conclusion de la convention dans le cadre de la copropriété.
12. Le bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusif a-t-il la qualité de copropriétaire ?
Non. L’arrêt du 6 juin 2007 (3e Civ., pourvoi n°06-13.477) précise :
« Si le seul droit de jouissance exclusif sur un ou plusieurs emplacements de stationnement ne confère pas la qualité de copropriétaire, son titulaire bénéficie néanmoins d’un droit réel et perpétuel. »
Cela signifie qu’une personne étrangère à la copropriété peut bénéficier d’un droit réel perpétuel sur une partie commune, à condition que cette possibilité soit prévue dans le règlement de copropriété.
Ces bénéficiaires ne sont pas considérés comme copropriétaires, mais doivent contribuer aux frais d’entretien et de réparation des emplacements dont ils jouissent.
13. Application au système marocain
Le DRJS est particulièrement recommandé dans les cas suivants :
13.1. Attribution des places de parking au profit d’un lot de copropriété
Cas 1 – Place de parking inscrite comme propriété privée :
Dans de nombreux cas, les places de parking sont inscrites au niveau des certificats de propriété comme étant des propriétés privées. Cela contredit la nature commune du parking.
En effet, si chaque copropriétaire clôture sa place, le parking ne peut plus remplir sa fonction collective. Le DRJS permet de garantir un usage exclusif tout en maintenant le caractère commun du bien.
Cas 2 – Place de parking non inscrite comme propriété privée :
Les conservateurs marocains sont souvent réticents à inscrire un DRJS dans les certificats de propriété, même si celui-ci est prévu dans le règlement de copropriété.
Il est donc essentiel de rédiger le règlement ou la convention avec précision et d’y inclure la mention explicite du droit de jouissance spécial.
14. Arrêt de la cour de cassation – SCI Aigle Blanc (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240)
En 2004, une SCI acquiert un lot contenant une piscine dans un immeuble en copropriété. Une convention signée dans les années 70 (valant additif au règlement de copropriété) impose à la SCI d’assurer l’entretien de la piscine et de garantir son accès gratuit aux autres copropriétaires, au moins pendant les vacances scolaires.
La SCI conteste cette obligation, en invoquant la limitation de la convention à une durée de 30 ans (comme l’usufruit prévu par les articles 619 et suivants du Code civil).
La cour d’appel confirme pourtant la validité de la convention et considère que ces obligations doivent continuer tant que le règlement de copropriété n’est pas modifié et que l’immeuble reste soumis à ce statut.
Les droits litigieux sont donc qualifiés de droits réels sui generis, ayant pour origine une convention inscrite au règlement de copropriété. Les obligations attachées au lot sont jugées perpétuelles.
La Cour de cassation écarte l’application des dispositions sur l’usufruit. Elle considère que le droit de jouissance spécial est autonome. Le fait que la convention mentionne des articles du Code civil relatifs à l’usufruit ne suffit pas à le limiter dans le temps.
Conclusion de l’arrêt : « Est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot. »
15. Conclusion
Le Droit Réel de Jouissance Spécial (DRJS) est un mécanisme juridique puissant et flexible. Il permet aux copropriétaires ou même à des tiers de bénéficier de droits réels de jouissance sur des parties privatives ou communes, sans modifier la nature juridique de ces parties.
Au Maroc, bien qu’aucune loi ne l’encadre directement, le DRJS peut être institué via le règlement de copropriété ou une convention. Son fondement repose sur l’autonomie de la volonté et sur une jurisprudence française constante.
Il est recommandé de :
- Préciser clairement s’il est perpétuel ou limité dans la convention
- Éviter de l’assimiler à un usufruit ou à une servitude
- Prévoir sa transcription au registre foncier (même si certains conservateurs y sont réticents)
Enfin, le DRJS est une réponse juridique utile à des problématiques concrètes, comme les parkings, les jardins privatifs ou les équipements à usage exclusif. Il mérite une attention particulière lors de la rédaction des actes de copropriété.
Références
