Normes RICS Red Book 2025 : PS, IVS, VPS & VPGA
Guide clair et pédagogique des normes RICS et IVS, avec explications concrètes sur les VPS (normes de pratique) et les VPGA (applications). Optimisé SEO pour l’expertise immobilière au Maroc.
1) RICS : Royal Institution of Chartered Surveyors
Le RICS, fondé en 1868 au Royaume-Uni, est l’organisme professionnel de référence mondiale pour l’évaluation, la terre et la construction. Ses membres (MRICS/FRICS) s’engagent à respecter un code d’éthique strict, garantissant indépendance, compétence et transparence.
2) PS : Standards professionnels (le socle éthique)
Les Professional Standards (PS) définissent la conduite attendue d’un évaluateur. Avant les chiffres, il y a la déontologie : c’est elle qui donne du poids à la conclusion de valeur.
2.1 Principes cardinaux
- Intégrité & objectivité : agir honnêtement, résister aux pressions, et ne pas se laisser influencer par un intérêt personnel.
- Indépendance : éviter tout conflit d’intérêts. S’il existe un lien (propriétaire, gestionnaire, rémunération liée au résultat…), il doit être déclaré et géré ou la mission refusée.
- Compétence : accepter uniquement des missions en adéquation avec son expérience (typologie de bien, marché, finalité).
- Confidentialité : protéger les informations du client et respecter la réglementation locale (clauses de confidentialité, RGPD le cas échéant).
- Transparence : communiquer clairement les hypothèses, limites et incertitudes pour permettre une lecture éclairée.
2.2 Ce que les PS impliquent concrètement
- Lettre de mission claire : le périmètre (but, base de valeur, actif, calendrier, honoraires) est écrit et accepté avant tout travail.
- Documentation et traçabilité : conserver sources, calculs, photos, notes de visite ; permettre un audit ultérieur.
- Indépendance économique : les honoraires ne doivent pas dépendre de la valeur obtenue.
- Qualité & revues : contrôle interne, relectures croisées et, si nécessaire, valuation review par un pair.
- Communication responsable : expliquer les limites (accès, données, délais), et dater la valeur (marché à la date d’évaluation).
En bref : les PS sont la garantie que l’évaluateur agit en professionnel indépendant et compétent. Sans ce socle, la valeur perd sa crédibilité, même si les méthodes sont exactes.
3) IVS : International Valuation Standards (le langage commun)
Les IVS, publiés par l’International Valuation Standards Council, fournissent le cadre mondial : définitions, bases de valeur, exigences d’enquête et de reporting, et approches de valorisation. Le Red Book s’y aligne : appliquer RICS, c’est appliquer les IVS.
3.1 Les bases de valeur (pourquoi on évalue)
- Valeur de marché : estimation la plus probable dans une transaction équilibrée entre parties informées, après une commercialisation adéquate.
- Valeur d’investissement : valeur pour un investisseur particulier selon ses objectifs propres (coûts du capital, stratégie).
- Juste valeur (IFRS) : prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour transférer un passif, selon un marché principal/avantageux et des hypothèses de participants au marché.
- Autres bases : valeur locative de marché, valeur de remplacement, valeur de liquidation ordonnée/forcée… choisies selon la finalité.
3.2 Les exigences IVS (comment on évalue)
- Définir le périmètre : objet, finalité, base de valeur, date, hypothèses, sources (équivalent au « scope of work »).
- Enquêtes & diligence : visite, vérifications techniques raisonnables, cohérence juridique et urbanistique, collecte de preuves de marché.
- Approches & méthodes : marché (comparables), revenu (capitalisation/DCF), coût (remplacement net de dépréciation), et résiduelle pour le développement.
- Reporting : un rapport clair permettant à un lecteur averti de comprendre le raisonnement et de reproduire les calculs.
- Conformité : cohérence entre la base de valeur, la méthode choisie et la finalité (banque, audit, fiscalité, litige, etc.).
3.3 Ce que cela change pour un client au Maroc
Les IVS donnent un cadre commun compris par les banques locales et internationales. Un rapport conforme IVS/RICS est donc lisible partout : Casablanca, Paris, Londres ou Dubaï, avec les mêmes concepts et exigences de preuve.
4) VPS : normes de pratique
VPS 1 – Termes du contrat (étendue de la mission)
Lettre de mission écrite : client, actif, but, base de valeur, hypothèses, limites, calendrier, honoraires.
VPS 2 – Bases de valeur, hypothèses & hypothèses particulières
Choix clair de la base (marché, investissement, juste valeur…), distinction des hypothèses normales et particulières.
VPS 3 – Méthodes & techniques d’évaluation
Approches marché / revenu / coût / résiduelle, avec justification de la pertinence.
VPS 4 – Visites, investigations & dossiers
Nature et date de la visite, sources consultées, limites d’accès, archivage des preuves.
VPS 5 – Modèles d’évaluation
Modèles fiables, audités et documentés (taux, durées, cash-flows, sensibilités).
VPS 6 – Rapports d’évaluation
Rapport clair, traçable et compréhensible : méthode, hypothèses, analyse de marché, conclusion et réserves.
5) VPGA : applications
Information financière
Évaluations pour états financiers (IFRS/IAS) : juste valeur, tests de dépréciation, IAS 40.
Prêts garantis
Garanties hypothécaires : approche prudente, sensibilité au risque de marché.
Entreprises & intérêts commerciaux
SPV immobilières, fonds de commerce : articulation actifs corporels/incorporels.
Actifs liés à l’exploitation
Hôtels, cliniques, stations-service : valeur immobilière + performance opérationnelle.
Installations & équipements
Usines, machines, infrastructures : approche par le coût et dépréciations.
Actifs incorporels
Marques, licences, brevets : méthodes fondées sur les revenus (royalties, DCF).
Biens immobiliers
Terrains, résidentiel, bureaux, commerces : loyers de marché, vacance, cap rates.
Projets en construction
Développements en cours : méthode résiduelle/bilan promoteur.
Insolvabilité & liquidation
Valeur de réalisation forcée / liquidation ordonnée selon contraintes judiciaires.
Instruments financiers
Actions, obligations, dérivés : mark-to-market et modèles reconnus.
Revues d’évaluations
Relecture indépendante : conformité, cohérence méthodologique, qualité.
6) Tableau de synthèse
| Niveau | Type | Objet |
|---|---|---|
| PS | Standards professionnels | Éthique, impartialité, compétence, indépendance, confidentialité |
| IVS | Standards internationaux | Bases de valeur, exigences d’enquête, méthodes et reporting |
| VPS | Normes de pratique | Mission, hypothèses, méthodes, visite, modèles, rapport |
| VPGA | Guides d’application | Contextes : finance, prêts, exploitation, intangibles, projets, etc. |
7) FAQ – banques, investisseurs, Maroc
Les rapports RICS sont-ils reconnus par les banques ?
Oui. Les rapports conformes RICS/IVS sont lisibles par les prêteurs et auditeurs internationaux, ce qui facilite le financement.
Différence entre « valeur de marché » et « juste valeur » ?
La valeur de marché reflète une transaction libre à la date d’évaluation ; la juste valeur est une notion IFRS utilisée pour la comptabilité.
Applicabilité au Maroc ?
Oui. Nous appliquons les standards internationaux tout en intégrant le cadre juridique et les spécificités du marché marocain.
8) Évaluer votre bien immobilier ?
Besoin d’une évaluation conforme RICS & IVS (banque, audit, projet, succession) ?
Réponse sous 24–48h. Couverture : Casablanca, Rabat, Marrakech et l’ensemble du Maroc.
