Les limites de l’article 45 de la loi 25-90 face aux besoins spécifiques des résidences privées

Cette analyse juridique examine le cadre juridique des lotissements au Maroc, encadré par la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements. Le lotissement consiste à diviser une propriété foncière en plusieurs parcelles destinées à des constructions diverses. La loi distingue les lotissements “ouverts”, où les infrastructures (voies, espaces verts) sont cédées à la Commune, et les lotissements “fermés”, où elles restent sous la gestion privée des copropriétaires. Les lotissements fermés, souvent prisés pour leur sécurité et leur gestion privatisée, nécessitent une procédure d’autorisation spécifique incluant un règlement de copropriété. Cependant, leur gestion soulève des défis, notamment des lacunes dans l’encadrement des parties communes, parfois gérées par des associations de copropriétaires. L’article conclut en recommandant une réforme de l’article 45 de la loi n° 25-90 afin de mieux structurer la gestion des lotissements fermés et sécuriser les droits des copropriétaire.

I. Les types de lotissements :

Le lotissement, tel que défini par l’article 1 de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitations et morcellements, consiste en une division d’une propriété foncière en plusieurs parcelles ou lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal. Ce processus est strictement encadré par la législation en vue de réguler l’urbanisation et l’aménagement du territoire. Le lotissement est une notion quine doit pas être confondu avec le morcellement

La loi n° 25-90 distingue deux types de lotissements, à savoir les lotissements dits « ouverts » et les lotissements dits « fermés », chacun présentant des caractéristiques juridiques et administratives spécifiques.

Premièrement, les lotissements dits « ouverts » sont des lotissements dont les voies de circulation, espaces verts, aires de jeux et équipements communs sont, dans la majorité des cas, réalisés par le lotisseur, ou à défaut, par l’autorité compétente (la Commune). Conformément à l’article 29 de la loi n° 25-90, ces infrastructures seront, après la réception provisoire des travaux de viabilisation, transférées gratuitement à la Commune, qui en assurera la gestion et l’entretien. Il convient de préciser que les lots de terrain destinés à accueillir des équipements publics, si leur cession a été prévue dans le cadre de l’autorisation de lotir, seront également cédés gratuitement à la Commune à l’issue de la réception provisoire des travaux de lotissement. Les acquéreurs des lots dans un lotissement ouvert deviendront exclusivement propriétaires des parcelles de terrain qu’ils auront acquises, tandis que la Commune deviendra propriétaire des voies d’aménagement, des espaces verts, et des lots prévus pour les équipements publics.

Deuxièmement, les lotissements dits « fermés », également désignés sous l’appellation « lotissements sécurisés » sont encadrés par l’article 45 de la loi 25-90 et se distinguent par le fait que les voies de circulation, les espaces verts, ainsi que les autres infrastructures communes restent la propriété privée des copropriétaires ou d’une entité gestionnaire, telle qu’une association de propriétaires. Contrairement aux lotissements ouverts, ces infrastructures ne sont pas accessibles au public, et l’accès au lotissement est généralement restreint aux résidents et à leurs invités. Les charges afférentes à la gestion, l’entretien, ainsi que la sécurisation des infrastructures communes sont à la charge des copropriétaires, qui y contribuent via des cotisations spécifiques prévues dans les règlements de copropriété ou dans les statuts de l’association de gestion. Ces contributions couvrent également les frais relatifs aux services de sécurité ou de maintenance spécifiques au lotissement fermé. Ces types de lotissements sont souvent recherchés pour la sécurité accrue qu’ils offrent ainsi que pour la gestion privatisée des équipements, permettant aux résidents de bénéficier d’un cadre de vie contrôlé et souvent plus sécurisé, par rapport aux lotissements ouverts où la gestion des infrastructures est assurée par les autorités publiques.

II. Quelles sont les raisons qui poussent certains lotisseurs à privilégier les lotissements privés

Historiquement, toutes les opérations de lotissement étaient réalisées sous la forme de lotissements dits ouverts. Dans ce cadre, les lots issus de ces opérations devenaient la propriété privée des acquéreurs, tandis que les voies, espaces verts et équipements afférents étaient transférés à la Commune, qui en assumait la gestion et l’entretien. Ces équipements incluent les réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité, de télécommunication, ainsi que d’autres infrastructures similaires. Les lotissements ouverts sont ainsi considérés comme un instrument efficace pour le développement urbain. Ils sont particulièrement adaptés à la création de terrains destinés à accueillir des immeubles résidentiels, des villas, des immeubles à usage de bureaux, des commerces ou des bâtiments industriels, nécessitant un accès public. Cet accès est généralement assuré par des voies et passages publics, raison pour laquelle la Commune doit impérativement acquérir la propriété desdites voies, passages et espaces publics.

Néanmoins, les lotissements ouverts, en particulier ceux à vocation résidentielle tels que les lotissements de villas, soulèvent certaines difficultés et notamment en matière de sécurité. Il est constaté que ces lotissements, qu’ils soient situés en périphérie ou au cœur de la ville, sont exposés à des problèmes de sécurité en raison de l’absence de flux piétonnier et d’animation dans ces zones, ce qui favorise la commission d’actes d’agression physique.

Face à cette situation, certains promoteurs immobiliers ont choisi de privilégier les lotissements privés. Ces lotissements, devenus des outils de développement du marché résidentiel de luxe, se distinguent par l’offre d’un cadre sécurisé et par la fourniture de services de loisirs aux résidents (aires de jeux, piscines, etc.). En outre, les lotissements privés permettent une gestion contrôlée des espaces communs, incluant les voies internes, espaces verts et espaces de loisirs, offrant ainsi aux habitants un environnement à la fois sécurisé et mieux géré.

III. Comment sont instruits les dossiers d’autorisation des lotissements dits fermés ou privés ?

Tout d’abord, il convient de rappeler les dispositions de l’article 45 de la loi n° 25-90, qui régit les lotissements dits « fermés ». Cet article dispose ce qui suit :

« Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie, espaces verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur.
Ce règlement a pour objet de définir notamment :

Les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires ;
Les obligations des copropriétaires ;
Les conditions de nomination du représentant des copropriétaires.
Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des travaux d’équipement du lotissement ».

L’instruction du dossier d’autorisation de lotir pour le lotissement fermé est subordonnée, et à l’instar du lotissement ouvert, à l’obtention d’une autorisation administrative, à savoir l’autorisation de lotir. Cependant, le dossier de demande d’autorisation de lotir pour un lotissement fermé diffère en termes de contenu et requiert un formalisme précis afin d’éviter toute requalification en lotissement ouvert, comme précisé ci-après.

Tout d’abord, il convient de rappeler que tout dossier d’autorisation de lotir doit inclure un cahier des charges du lotissement, des plans de lotissement, et, dans le cas d’un lotissement fermé, un règlement de copropriété. Ce dernier doit obligatoirement être déposé au siège de la Commune avant la réception provisoire des travaux de lotissement, conformément aux dispositions légales en vigueur.

En ce qui concerne le cahier des charges du lotissement, il convient de souligner que, dans le cadre d’un lotissement ouvert, le cahier des charges prévoit que les voies d’aménagement, les espaces verts et, en général, les équipements publics, seront cédés gratuitement à la Commune à l’issue de la réception provisoire des travaux de viabilisation. En revanche, pour un lotissement fermé, le cahier des charges doit impérativement mentionner l’article 45 de la loi n°25-90, en précisant que les parties communes du lotissement (voies, piscines, golfs, etc.) resteront la propriété privée commune des copropriétaires, et en définissant les règles de gestion des espaces communs par ces derniers.

S’agissant des plans de lotissement, il convient de préciser que, pour un lotissement ouvert, ces plans doivent obligatoirement indiquer les lots destinés aux équipements publics ainsi que les parties du lotissement, telles que les voies de circulation et les espaces verts, qui seront cédés gratuitement à la Commune conformément aux dispositions en vigueur. En revanche, pour un lotissement fermé, les plans doivent explicitement faire référence à l’article 45 de la loi n° 25-90, en mentionnant clairement le caractère privé des parties communes. À cette fin, il est impératif d’inclure, dans les plans et de préférence sur le cartouche des plans, une mention explicite telle que « lotissement fermé » ou « lotissement privé », en se fondant sur l’article 45 de la loi n°25-90, afin de garantir la conformité du projet avec les exigences légales et d’éviter toute confusion lors de l’instruction du dossier.

En ce qui concerne le règlement de copropriété, celui-ci doit impérativement être établi par le lotisseur et déposé au siège de la commune avant la réception provisoire des travaux de lotissement, conformément aux dispositions de l’article 45 de la loi n°25-90. Ce règlement a pour vocation d’organiser la gestion des parties communes du lotissement fermé, en définissant les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les modalités de gestion de ces parties.

Le schéma suivant identifie la timeline de mis en œuvre d’un lotissement fermé :

IV. Comment se déroule la réception administrative des lotissements dits fermés ou privés ?

En règle générale, les dispositions réglementaires prévoient que la réception provisoire des travaux de lotissement ouvert comme du lotissement fermé est réalisée par une commission composée de représentants de la Commune, de l’administration compétente, ainsi que d’un représentant des services chargés de la distribution de l’eau et de l’électricité, dont le nombre et la qualité sont déterminés par voie réglementaire. Pour les lotissements ouverts, cette commission est chargée de la réception provisoire des travaux relatifs aux voies de circulation internes, aux espaces verts et aux lots prévus d’abriter les équipements publics, ainsi qu’aux bâtiments administratifs et techniques (équipement public, poste d’électricité, Data center, etc.) qui doivent être cédés à la Commune/concessionnaires. Elle procède également, par l’intermédiaire des services techniques compétents, à la vérification du raccordement aux différents réseaux (eau potable, assainissement, eaux pluviales, télécommunication, etc.). À l’issue de cette procédure, un procès-verbal de réception provisoire est établi et remis au lotisseur. Ce document constitue la base légale permettant le transfert de propriété des voies, des espaces verts et des autres infrastructures publiques à la Commune.

Toutefois, la procédure de réception d’un lotissement fermé diffère en vertu de l’article 45 de la loi n° 25-90. En effet, cet article impose au lotisseur l’obligation de rédiger un règlement de copropriété qui vise à organiser la gestion des parties communes et à encadrer les droits et obligations des copropriétaires. Ce règlement doit, en particulier, préciser trois éléments fondamentaux : (i) l’identification des parties communes du lotissement, lesquelles sont détenues en indivision par l’ensemble des copropriétaires, (ii) les obligations qui incombent à ces derniers, notamment en ce qui concerne l’entretien et la gestion des infrastructures communes, et (iii) les modalités de désignation du représentant des copropriétaires, chargé de les représenter dans la gestion collective du lotissement. Conformément à la loi, ce règlement de copropriété doit être déposé au siège de la Commune avant la réception provisoire des travaux d’équipement du lotissement. Pour les lotissements fermés, la commission de réception provisoire concentre principalement ses vérifications sur les raccordements hors site, notamment ceux relatifs aux réseaux d’eau et d’électricité. Le procès-verbal de réception provisoire, qui est établi à l’issue de cette vérification, doit mentionner explicitement qu’il s’agit d’un lotissement privé, réceptionné en conformité avec les dispositions de l’article 45 de la loi n° 25-90.

V. Comment sont éclatés les titres fonciers individualisés des lots issus du lotissement fermé ?

Les règles de gestion varient en fonction de la nature du lotissement, qu’il soit ouvert ou fermé.

D’une part, à l’issue de la réception provisoire d’un lotissement ouvert, le Conservateur de la propriété foncière procède à l’éclatement des titres fonciers individuels correspondant aux lots vendables, à partir du titre foncier mère ayant fait l’objet du lotissement ouvert. Le solde (reliquat) du titre foncier mère, comprenant les voies de circulation, les espaces verts et les équipements publics, fait l’objet d’une cession gratuite à la Commune, conformément aux dispositions en vigueur. La Commune en assure alors la gestion et l’entretien.

D’autre part, à l’issue de la réception provisoire d’un lotissement fermé, le lotisseur procède à l’éclatement des titres fonciers en suivant une procédure spécifique. Il dépose auprès du conservateur de la propriété foncière un dossier technique de lotissement, accompagné d’une copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire du lotissement fermé, ainsi qu’une copie du règlement de copropriété préalablement déposé auprès de la Commune comme ci-avant précisé. Par la suite, le conservateur procède à l’éclatement des titres fonciers individuels, en y inscrivant obligatoirement la quote-part des parties communes du lotissement sur chaque titre individuel. De plus, le nom du syndicat des copropriétaires est inscrit sur le certificat de propriété du solde du titre foncier mère, représentant les parties communes.

VI. Comment sont gérés les lotissements fermés, quelles sont les lacunes de la gestion des lotissements fermés et notamment, les lacunes de l’article 45 de la loi 25-90 ?

Les lotissements fermés doivent être gérés conformément aux prescriptions du règlement de copropriété et aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Toutefois, il est essentiel, dans un premier temps, de distinguer un lotissement fermé régi par l’article 45 de la loi n° 25-90 d’un ensemble immobilier construit régi par les dispositions de la loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 relative à la copropriété des immeubles bâtis.

Pour illustrer cette distinction, prenons l’exemple d’une résidence fermée de villas. Ce type de résidence peut être réalisée de deux manières :

Par le biais d’une opération de groupement d’habitation et non d’un lotissement. Dans ce cas, le promoteur immobilier réalise des villas construites, prêtes à être utilisées. L’éclatement des titres sera alors effectué dans le cadre d’une opération de copropriété des immeubles bâtis. Les règles de gestion de la copropriété sont définies par un règlement de copropriété, conformément aux dispositions de la loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 relative à la copropriété des immeubles bâtis.
Par le biais d’une opération de lotissement conformément à l’article 45 de la loi n° 25-90. Dans ce cas, le lotisseur réalise des lots de terrains qui seront vendus à des acquéreurs. Ces derniers deviendront propriétaires individuels des lots de terrains acheté, ainsi que de la quote-part des parties communes du lotissement fermé (incluant les voies, espaces verts, autres équipements communs, etc.). Les règles de gestion de ces parties communes sont régies par un règlement de copropriété élaboré conformément aux dispositions de l’article 45 de la loi n° 25-90. Il convient de noter que ces lotissements fermés ne sont pas soumis aux règles de la copropriété des immeubles bâtis prévues par la loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 relative à la copropriété des immeubles bâtis. Malheureusement, le mode de gestion des lotissements fermés présente de nombreuses lacunes, notamment en matière de gestion des parties communes, en raison d’un encadrement parfois insuffisant ou inadapté aux réalités pratiques de ces types de lotissements.

Les lacunes constatées dans la gestion des lotissements fermés se manifestent sous deux formes principales :

Premièrement, il existe des cas de lotissements fermés qui n’ont pas été autorisés, et surtout pas réceptionnés, conformément aux dispositions de l’article 45 de la loi n° 25-90. Dans ces situations, le lotisseur vise à créer un lotissement privé, mais ne respecte pas les diligences légales et réglementaires requises. Par exemple, un lotisseur peut (i) omettre de mentionner, dans le cahier des charges et les plans de lotissement, les références à l’article 45 de la loi n° 25-90 ainsi que les règles de gestion spécifiques à ce type de lotissement fermé, ou (ii) ne pas déposer le règlement de copropriété avant la réception provisoire des travaux, comme l’exige la loi. Cette omission entraîne alors un éclatement des titres fonciers individuels en dehors du cadre prévu par l’article 45 de la loi n° 25-90. En conséquence, les parties communes du lotissement, telles que les voies, espaces verts et autres infrastructures, doivent obligatoirement être transférées à la Commune. Ces parties ne sont donc pas considérées comme des parties communes appartenant au lotissement, mais seront sous la propriété et la gestion de la Commune. Cela crée une situation où, malgré la mise en place de barrières d’accès fermant physiquement le lotissement, le gestionnaire du lotissement (syndicat des copropriétaires) est considéré comme occupant illégalement ces espaces, sans aucun droit ni titre.

Deuxièmement, il existe des lotissements fermés qui ont respecté l’ensemble de la procédure d’instruction prévue par l’article 45 de la loi 25-90 ainsi que l’ensemble des dispositions légales pour leur autorisation et leur réception. Dans ces cas, les lotissements fermés sont gérés conformément au règlement de copropriété établi en application de l’article 45 de la loi n° 25-90. Toutefois, cet article ne précise pas de manière détaillée les dispositions devant être incluses dans le règlement de copropriété. Cette absence de précisions contraste avec les règlements de copropriété régis par loi n° 18-00, telle que modifiée et complétée par la loi n° 106-12 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dont les dispositions sont strictement encadrées par ladite loi. Cela laisse une marge d’interprétation quant au contenu et aux règles précises que doit intégrer le règlement de copropriété pour ces lotissements fermé, ce qui peut entraîner des lacunes ou des imprécisions dans la gestion des parties communes.

l’association est constituée par les acquéreurs, et qu’à chaque nouvelle vente d’un lot, le nouvel acquéreur doit adhérer à l’association. Toutefois, le droit marocain garantit la liberté d’association, ce qui signifie que, dans le cadre d’une copropriété gérée par une association, un acquéreur peut refuser d’adhérer à l’association ou en démissionner s’il en est déjà membre. Il peut également contester les modalités de calcul des quotes-parts, des droits de vote, ainsi que la répartition des charges de copropriété, entre autres.

Actuellement, une copropriété gérée sous forme d’association peut fonctionner sans difficulté tant que tous les copropriétaires acceptent ce mode de gestion. Cependant, comme ce régime associatif ne relève pas de l’ordre public (contrairement au régime de la copropriété des immeubles bâtis), il peut être révoqué dès lors qu’un copropriétaire refuse de payer ses charges, quitte l’association, ou refuse d’y adhérer.

En conclusion, il est important de souligner que les coûts de gestion d’un lotissement fermé sont souvent élevés, et que tout manquement au paiement des charges de copropriété peut avoir des conséquences désastreuses sur le fonctionnement des parties et équipements communs. Cela pourrait également entraîner une dévalorisation des lots et des constructions situées dans le lotissement.

VI. Quelles sont les recommandations pour une meilleure gestion des parties communes des lotissements fermés et pour neutraliser les risques liés à la gestion par association ?

Tout d’abord, il convient de préciser que l’article 45 de la loi n° 25-90 constitue une disposition légale répondant à un besoin spécifique, notamment, d’une population souhaitant acquérir des lots de villas en vue de leur construction, tout en profitant d’un cadre sécurisé. Cet article permet également d’assurer une gestion maîtrisée des parties communes afin de préserver leur qualité.

À ce titre, il est recommandé de mener une réflexion approfondie en vue de l’amendement de l’article 45 de la loi n° 25-90, et de créer un cadre législatif complet et spécifique aux lotissements fermés, à l’instar de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis. Ce nouveau cadre législatif devrait inclure des règles de droit public, notamment concernant son champ d’applicabilité, la définition des parties communes et des parties privatives, les modalités de constitution et de tenue des assemblées générales, le calcul des quotes-parts, des droits de vote, et la répartition des charges de copropriété, entre autres.

En ce qui concerne les lotissements actuellement soumis aux dispositions de l’article 45 de la loi 25-90, les copropriétaires n’ont d’autre choix que de gérer leur copropriété par le biais des associations, malgré les lacunes et risques déjà identifiés. Il est à noter qu’un grand nombre de copropriétés gérées par des associations fonctionnent correctement. Toutefois, il est recommandé aux copropriétaires de lotissements fermés, lorsque tous les lots sont construits, de convoquer une assemblée générale pour envisager de se soumettre au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Bien que cette démarche implique des coûts supplémentaires, notamment pour rémunérer un ingénieur géomètre topographe (IGT) chargé de l’établissement des plans topographiques de copropriété, ainsi que pour couvrir les frais d’inscription de la copropriété sur les certificats de propriété des titres fonciers individuels et du titre foncier mère, elle permettrait de résoudre de manière définitive les problématiques liées à l’article 45 de la loi n° 25-90.

1 thought on “Les limites de l’article 45 de la loi 25-90 face aux besoins spécifiques des résidences privées”

Pingback: Différence entre morcellement et lotissement et raisons de l'interdiction du morcellement en milieu urbain - ReaConsult