D’accord, la phase administrative est tout simplement une phase qui permet à l’expropriant de déclarer l’utilité publique du projet qu’il souhaite réaliser et de la faire connaître aux concernés et au large public.

C’est une phase composée d’une succession de formalités qui doivent absolument être respectées, sinon la procédure de l’expropriant sera entachée de nullité.

Les formalités à respecter pendant la phase administrative sont :

1. La déclaration de l’utilité publique

L'utilité publique est déclarée par un acte administratif qui précise la zone susceptible d'être frappée d'expropriation. (Article 6 de la loi 7-81)

Le projet d’acte déclaratif d’utilité publique est signé par le ministre concerné, déposé au niveau du Secrétariat Général du Gouvernement pour signature. Après l’approbation de ce projet par le Premier Ministre, il est publié dans le Bulletin Officiel.

L’expropriant procède également à une large publicité du projet d’acte déclaratif d’utilité publique, notamment dans un journal autorisé à publier des annonces légales et aussi à travers un affichage au niveau de la commune du lieu de l’immeuble à exproprier.

S'il n'est pas recouru aux dites formalités, l'acte doit alors désigner les propriétés frappées d'expropriation et être notifié aux propriétaires présumés. En cas de difficulté de notification aux propriétaires, il suffit de l’adresser au Procureur du Roi du lieu de la situation de l'immeuble.

Il faut signaler que la durée de l’acte déclaratif d’utilité publique est de 2 ans, pendant laquelle toute construction, plantation ou réaménagement est interdit sauf autorisation de l’expropriant.

Il est à préciser que si les terrains objet de l’expropriation sont connus, l’acte d’utilité publique peut également valoir acte de cessibilité. Ce dernier désigne les propriétés frappées d’expropriation. Sa durée de validité est de 2 ans également.

D’autres documents peuvent être considérés comme déclaratifs d’utilité publique comme :

• Le plan d’aménagement déclare l’utilité publique relative aux équipements, aux espaces, et aux voies publiques qu’il prévoit de réaliser pour une durée de 10 ans.
• Et puisque l’utilité publique est déclarée, il faut donc procéder directement à désigner les propriétés frappées de cessibilité à travers un acte de cessibilité.

2. L’acte de cessibilité

Le projet de l’acte de cessibilité est un acte désignant les propriétés frappées d’expropriation avec mention de leur situation et surfaces ainsi que de leur propriétaire.

Le projet de l’acte de cessibilité doit être produit pendant la période de déclaration d’utilité publique. Si le délai d’utilité publique est consommé, l’expropriant ne peut pas procéder à l’expropriation sauf s’il procède à une nouvelle déclaration d’utilité publique.

La préparation du projet de l’acte de cessibilité consiste en la préparation par l’expropriant d’un dossier technique composé de plan parcellaire, de certificats de propriété et des fiches de recensement, en vérifiant les conformités de ces documents avec les lois ainsi qu’avec l’existant.

3. L’enquête administrative

Une fois le projet de l’acte de cessibilité, qui est constitué à la fois d’une note de présentation du projet envisagé et du dossier parcellaire, est signé par le ministre intéressé, il est publié au Bulletin Officiel ainsi qu’aux journaux autorisés à recevoir les annonces légales.

Le projet d’acte de cessibilité est déposé :

• Au niveau de la commune afin de permettre aux personnes affectées par l’expropriation d’en prendre connaissance et de présenter leurs observations durant un délai de 2 mois à compter de sa publication au Bulletin Officiel.
• Au niveau de la conservation foncière (immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation)
• Au niveau du secrétariat greffe du tribunal administratif (immeubles non immatriculés)

À l’échéance du délai de l’enquête administrative, le registre des observations est clôturé et signé par le président de la commune, puis retourné à l’expropriant pour étude et analyse, accompagné d’un certificat de publicité.

4. L’acte de cessibilité ou l’acte déclaratif d’utilité publique emportant cessibilité

Une fois les remarques analysées et étudiées par l’expropriant, le projet final de l’acte de cessibilité, constitué à la fois d’une note de présentation du projet envisagé et du dossier parcellaire, est signé par le ministre intéressé et communiqué au :

• Ministère de l’Intérieur pour visa ;
• Ministère des Habous afin de s’assurer que ces biens n’appartiennent pas aux biens Habous ;
• Secrétariat Général du Gouvernement qui étudie le projet de l’acte de cessibilité, impose son visa sur l’acte et le publie au Bulletin Officiel, dans un journal autorisé à publier les annonces légales et par affichage au niveau de la commune.

5. L’expertise des immeubles et des droits immobiliers

L’estimation des prix des immeubles ou droits réels frappés d’expropriation est effectuée par la Commission Administrative d’Évaluation (CAE), qui se réunit sur demande du Gouverneur. Le décret d’application de la loi 7-81 énumère les membres de cette commission comme suit :

• L’autorité administrative locale ou son représentant ;
• Le chef de la circonscription domaniale ou son représentant ;
• Le receveur de l’enregistrement et du timbre ou son délégué ;
• Le représentant de l’expropriant.

L’expertise est sanctionnée par un procès-verbal d’expertise signé par les parties et communiqué au gouverneur.

L’expropriant peut procéder à la consignation du montant de l’expertise (appelé indemnisation).

L’évaluation des indemnités et des éléments d’actifs affectés est faite conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi 7-81, qui stipule entre autres les principales dispositions suivantes :

• L’indemnité d’expropriation ne doit concerner que le dommage actuel et certain directement causé par l’expropriation, et ne peut s’étendre au dommage incertain, éventuel ou indirect (manque à gagner par exemple) ;
• Elle est fixée d’après la valeur de l’immeuble au jour de la décision prononçant l’expropriation, sans tenir compte des modifications et améliorations faites par l’exproprié sans l’accord de l’expropriant après la publication de l’acte déclaratif d’utilité publique.

6. La consignation de l’indemnisation

L’expropriant peut procéder à la consignation de l’indemnisation au niveau de la CDG directement après la signature du procès-verbal de l’expertise. À cet effet, l’expropriant :

• Prépare les actes de consignation accompagnés des pièces nécessaires (acte d’utilité publique, acte de cessibilité, procès-verbal d’expertise) et les envoie à la caisse ministérielle pour visa et retour à l’expropriant ;
• Prépare les ordres de paiement et transfère les fonds à la CDG ;
• À la réception de la quittance de consignation auprès de la CDG, l’expropriant peut engager des pourparlers en vue de procéder à des acquisitions à l’amiable des terrains à exproprier.

7. Accord amiable

Dans l’objectif d’une acquisition à l’amiable, l’expropriant prend attache avec l’exproprié directement ou à travers l’autorité locale pour activer l’accord par consentement mutuel sur la base du prix proposé par l’expertise.

Activation de l’accord amiable :

L’expropriant procède à certaines formalités pour donner une force probante à la procédure d’expropriation et procéder au transfert de la propriété en procédant au paiement du montant de l’acquisition.

L’accord amiable est formalisé par :

• Un procès-verbal signé par l’expropriant et l’exproprié sous le contrôle de l’autorité publique (si l’exproprié est résident) ;
• Un acte sous seing privé ou authentique conformément aux lois et règlements en vigueur (cet acte est communiqué pour information à l’autorité locale de la zone où se situe l’immeuble).

Le procès-verbal ou l’acte de l’accord amiable est publié à la conservation foncière ou au secrétariat greffe du tribunal administratif et a pour effet le transfert de la propriété et le paiement du montant de l’indemnisation.

Il est à noter que le procès-verbal ou l’acte relatif à l’accord amiable est exonéré des droits d’enregistrement.

8. Transfert de propriété

Il convient de différencier deux situations selon le régime de l’immeuble à exproprier :

• Cas d’immeuble immatriculé :
  Le titre de l’accord amiable est déposé à la conservation foncière pour inscription afin de procéder au transfert de propriété.
  Sont également déposés à la conservation foncière : un dossier technique composé d’un procès-verbal, d’un plan topographique et d’un récépissé de dépôt du dossier technique auprès des services du cadastre.
• Cas d’immeuble non immatriculé :
  Dans ce cas, l’expropriant doit enrôler une demande d’immatriculation au niveau de la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble, accompagnée du titre de l’accord amiable, des titres de propriété, du dossier technique et du récépissé de dépôt.
  Par conséquent, il sera procédé à la création de nouveaux titres fonciers pour les terrains expropriés.

9. Paiement de l’indemnisation

L’expropriant qui a consigné le montant auprès de la CDG doit fournir à cette dernière un acte de mainlevée pour qu’elle puisse procéder au paiement aux expropriés.

L’expropriant qui n’a pas consigné le montant de l’indemnisation chez la CDG doit procéder au paiement après visa du Trésorier Ministériel.

Il est à préciser que l’accord amiable met fin à la procédure d’expropriation et a pour effet le transfert de la propriété et la purge juridique de l’immeuble de l’ensemble des charges foncières le grevant.

Dans le cas de défaut d’accord à l’amiable entre l’exproprié et l’expropriant, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur la possession. En d’autres termes, l’exproprié accepte le montant d’indemnisation calculé à travers l’expertise réalisée au moment de l’enquête administrative (appelée indemnisation provisionnelle) tout en gardant son droit de demander une indemnisation complémentaire devant la justice.

Il est à noter que cet accord de possession prend la place de la décision du juge des référés autorisant l’expropriant à procéder à l’expropriation.

À ce propos, et à défaut d’accord sur la possession entre les deux parties, l’expropriant doit demander au juge des référés un jugement de possession.

À l’échéance de la phase administrative et à l’échec de la procédure d’acquisition ou de possession amiable, la phase judiciaire est déclenchée par le biais de deux requêtes introductives d’instance :

• La première est adressée au juge des référés pour autoriser la possession moyennant l’indemnisation provisionnelle ;
• La deuxième est adressée au juge de fond pour demander le transfert de propriété et la détermination du montant définitif.

Il est très important de noter que les deux requêtes doivent être introduites dans un délai de 2 ans à compter de la publication de l’acte déclaratif d’utilité publique ou de l’acte de cessibilité au Bulletin Officiel, sinon toutes les procédures de la phase administrative doivent être refaites.

La phase judiciaire accorde au juge administratif le pouvoir de contrôler les formalités des procédures administratives effectuées par l’expropriant, en vérifiant leur conformité aux lois et règlements en vigueur, pour une meilleure protection des expropriés contre les abus des expropriants.

Demande de l’autorisation de possession :

Cette demande permet à l’expropriant de démarrer les travaux de construction de son projet sans attendre le transfert de propriété. À cet effet, l’expropriant doit introduire une requête introductive au juge des référés pour lui autoriser la possession du terrain.

À cette requête sont joints les éléments suivants : acte déclaratif d’utilité publique, acte de cessibilité, plan parcellaire, procès-verbal d’expertise.

Après vérification par le juge des formalités administratives effectuées et des pièces fournies, il autorise la possession moyennant consignation de l’indemnisation provisionnelle dans un délai de 1 mois à compter de la notification du jugement à l’exproprié.

(Si le montant est déjà consigné chez la CDG, il y a lieu de préparer l’acte de mainlevée pour procéder au paiement de l’exproprié.)

Le jugement de prise de possession doit faire l’objet d’une inscription sur le titre foncier du terrain objet de l’expropriation s’il est immatriculé, ou au niveau du tribunal administratif s’il est non immatriculé.

Demande du transfert de propriété :

La demande de transfert de propriété et la fixation de l’indemnisation définitive est adressée au juge de fond du tribunal administratif moyennant une requête introductive d’instance, accompagnée des éléments suivants :

• Acte déclaratif d’utilité publique ;
• Acte de cessibilité ;
• Plan parcellaire ;
• Procès-verbal d’expertise ;
• Certificats d’inscription ;
• Acte de consignation de l’indemnisation provisionnelle chez la CDG.

L’expropriant est dans l’obligation d’introduire cette requête dans un délai de 2 ans à compter de la publication de l’acte déclaratif d’utilité publique ou de l’acte de cessibilité, à défaut de quoi la procédure est frappée de nullité.

Le juge de fond dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour écarter l’indemnisation provisionnelle proposée par la commission administrative et peut ordonner une expertise judiciaire pour définir à nouveau le montant de l’indemnisation.

Après réception par l’expropriant des décisions ayant acquis la force de chose jugée, il sera procédé à l’inscription du jugement :

• Pour les terrains immatriculés : au niveau de la conservation foncière. En cas d’expropriation totale, il sera procédé au transfert de propriété. En cas d’expropriation partielle, seul la partie expropriée sera transférée sur la base d’un dossier technique de morcellement établi par un IGT.
• Pour les terrains non immatriculés : au niveau du tribunal administratif. L’expropriant doit alors diligenter la procédure d’immatriculation foncière. Cette procédure est spéciale et se caractérise par l’absence de la formalité de publicité.

Paiement de l’indemnité après décision de transfert de propriété :

Après décision de justice et son inscription à la conservation foncière, l’expropriant procède au paiement du montant de l’indemnisation définitive.

Deux situations de cas s’imposent :

Après décision de justice et son inscription à la conservation foncière, l’expropriant procède au paiement du montant de l’indemnisation définitive.

Deux situations de cas s’imposent :

1. Le montant de l’indemnisation définitive égale le montant de l’indemnisation provisionnelle

Dans ce cas, le montant de l’indemnisation est payé à l’exproprié s’il n’a pas déjà été versé.

Il est à préciser qu’en cas de méconnaissance des expropriés ou en cas d’inexistence ou de défaut de présentation de titres de propriété, l’expropriant contacte le président de la commune du lieu de situation de l’immeuble à exproprier pour chiffrage de la situation juridique de l’immeuble et pour recevoir les remarques dans un délai de 6 mois à compter de cet affichage.

À l’échéance de ce délai, le registre des remarques est signé par le président de la commune et par le conservateur, puis communiqué à l’expropriant accompagné d’un certificat de publicité.

Dans le cas où aucune opposition n’est faite, la mainlevée du montant de l’indemnisation est réalisée au profit des propriétaires présumés. Par contre, dans le cas où une opposition est faite, le montant restera consigné jusqu’à résolution de la situation, soit à l’amiable, soit par voie judiciaire.

2. Le montant de l’indemnisation définitive est supérieur au montant de l’indemnisation provisionnelle

Il faut différencier entre deux cas :

• Cas où la décision n’a pas encore acquis la force de la chose jugée :
  L’expropriant consigne le montant complémentaire chez la CDG. Dans ce cas, le paiement peut être versé aux expropriés à condition de présenter une caution bancaire.
• Cas où la décision de justice a acquis la force de la chose jugée :
  L’expropriant paie directement le montant complémentaire à l’exproprié après avoir levé la main sur le montant provisionnel.