Evaluation immobilière - VPS 1 à 6 — Red Book RICS : ce qu'il faut retenir
Comprendre et appliquer les normes techniques et de performance qui structurent toute évaluation professionnelle : termes de mission, bases de valeur, méthodes, inspections, modèles et rapports.
Sommaire
Rôle des VPS dans le Red Book
Les VPS (Valuation Technical & Performance Standards) sont le cœur des normes RICS. Ils fixent des exigences minimales pour garantir la crédibilité, la cohérence et la conformité d’une évaluation. L’objectif : transparence, traçabilité et confiance pour l’utilisateur du rapport.
VPS 1 — Terms of Engagement (termes de mission)
Objectif
Encadrer le mandat d’évaluation par un document de mission clair et complet, accepté par le client.
Contenu minimal
- Identification du mandant et de l’évaluateur, objet et périmètre de la mission ;
- Base de valeur et date d’évaluation ;
- Étendue des inspections/investigations, données et sources ;
- Hypothèses et hypothèses spéciales ;
- Forme du rapport, restrictions d’usage, limites de responsabilité ;
- Honoraires et modalités ; procédure de réclamation (si applicable).
Enjeux
Aligner les attentes, réduire les risques de contestation et servir de référence de conformité tout au long de la mission.
VPS 2 — Bases de valeur & hypothèses
Objectif
Définir explicitement la base de valeur (ex. valeur de marché) et les hypothèses (normales & spéciales) qui encadrent l’évaluation.
Principes clés
- Base de valeur clairement nommée et définie ;
- Hypothèses justifiées et cohérentes avec le contexte ;
- Divulgation des incertitudes significatives ;
- Vigilance sur les conditions de marché et comparables mobilisés.
VPS 3 — Approches et méthodes d’évaluation
Objectif
Sélectionner et justifier la ou les méthodes les plus appropriées (comparaison, revenu/DCF, coût…).
À documenter
- Panorama des approches possibles et choix retenus ;
- Paramètres, hypothèses et limites ;
- Gestion des divergences entre méthodes et cohérence globale.
Bonnes pratiques
- Expliquer les choix en contexte de données limitées ;
- Aligner méthode, base de valeur et hypothèses ;
- Assurer la traçabilité pour audit interne/externe.
VPS 4 — Inspections, investigations & enregistrements
Objectif
Réaliser les constats nécessaires et tenir des dossiers complets (notes de site, photos, plans, échanges, sources).
Exigences
- Inspections adaptées à la nature de l’actif ;
- Définition des limites d’investigation et divulgation des limitations ;
- Conservation structurée de la documentation probante.
Risques
Omissions, insuffisances ou documentation lacunaire pouvant fragiliser l’évaluation.
VPS 5 — Modèles d’évaluation
Objectif
Assurer la transparence et la robustesse des modèles (cash flows, hypothèses de croissance, taux, scénarios).
Points d’attention
- Variables d’entrée explicites ;
- Tests de sensibilité / stress ;
- Limites et hypothèses du modèle clairement indiquées ;
- Contrôles internes pour limiter les erreurs.
VPS 6 — Rapports d’évaluation
Objectif
Délivrer un rapport clair, non ambigu, permettant de comprendre la valeur estimée, les hypothèses et limites.
Éléments essentiels
| Rubrique | Contenu attendu |
|---|---|
| Identité | Évaluateur, statut, mandant, utilisateurs visés |
| Portée | Objet, périmètre, base de valeur, date |
| Méthodes | Approches utilisées, hypothèses, paramètres |
| Description | Actif, localisation, caractéristiques, état |
| Résultat | Valeur estimée, justification, incertitudes |
| Conditions | Restrictions d’usage, limites de responsabilité |
| Concordance | Référence explicite aux termes de mission |
FAQ
Peut-on déroger à un VPS ?
Oui, dans des cas précis, mais la dérogation doit être motivée, documentée et portée à la connaissance des utilisateurs du rapport.
Les VPS s’appliquent-ils à toutes les évaluations écrites ?
Oui. L’évaluateur doit démontrer la conformité ou expliquer toute limitation avec transparence.
Que change l’alignement IVS 2025 ?
Une évolution de structure et de références ; les principes essentiels demeurent : clarté, justification, traçabilité.
