PS 2 RICS : Éthique, compétence, objectivité et divulgations

Synthèse fidèle de la norme « PS 2 » du RICS Red Book : exigences déontologiques, qualification des évaluateurs, indépendance et gestion des conflits d’intérêts, confidentialité et modalités de communication des opinions. Adaptation de lecture pour les experts immobiliers marocains.

1) Normes professionnelles & déontologiques

Les membres RICS exercent leur activité selon les normes professionnelles et déontologiques les plus strictes : conformité au Code de conduite du RICS et harmonisation avec les principes de l’International Ethical Standards Coalition. Les exigences s’appliquent aux activités d’évaluation (opinions sur la valeur ou compétences techniques) et couvrent le professionnalisme, l’absence de conflits d’intérêts, l’objectivité, la compétence et l’impartialité.

Les membres doivent rester intègres, éviter les situations d’incompatibilité et atteindre le niveau d’objectivité requis pour chaque mission, en adoptant une attitude d’examen critique et une collecte d’informations fiable. Ils doivent protéger la confidentialité et respecter les directives RICS sur les Conflits d’intérêts.

À retenir

• Respect strict du Code de conduite et des principes éthiques internationaux.
• Objectivité, impartialité et absence de toute influence indue.
• Confidentialité renforcée des informations du client et du marché.

2) Qualification & compétence des membres

Les membres et sociétés d’évaluation régulées par la RICS doivent garantir que les services sont fournis par des personnes compétentes, maîtrisant les marchés et les biens concernés. La personne qualifiée responsable d’une évaluation ou de la supervision doit justifier d’un diplôme/qualification professionnelle, d’une appartenance à un organisme déontologique, d’une solide maîtrise des marchés (local, national ou international selon les cas) et du respect de la législation applicable.

Si l’évaluateur n’a pas l’expertise requise pour un volet de la mission, il dresse un inventaire des besoins et, avec l’accord du client et mention dans les termes du contrat, il s’appuie sur d’autres professionnels (évaluateurs spécialisés, économistes de la construction, inspecteurs de bâtiments, experts environnement, comptables, avocats, etc.).

3) Indépendance, objectivité, confidentialité & gestion des conflits d’intérêts

L’indépendance et l’objectivité sont indissociables de la confidentialité. Les membres respectent la version en vigueur des directives RICS sur les Conflits d’intérêts. Ils doivent pouvoir démontrer un niveau acceptable d’indépendance, parfois exigé explicitement par les textes, les régulateurs ou les clients.

Situations typiques à risque (à éviter)

• Agir à la fois pour l’acheteur et le vendeur d’un même bien ou actif dans la même transaction.
• Intervenir pour deux clients ou plus en concurrence dans le cadre d’une même affaire.
• Évaluer pour un prêteur lorsque des conseils sont aussi fournis à l’emprunteur ou au courtier.
• Évaluer un bien pour un client et, préalablement ou ensuite, pour un autre client du même évaluateur ou de la même société.
• Procéder à une évaluation pour l’usage d’un tiers lorsque la société d’évaluation entretient des relations rémunérées avec le client.
• Évaluer les intérêts des deux parties dans une opération de prise à bail.

L’objectivité peut être mise en cause lorsqu’il y a discussions sur l’issue de l’évaluation avec le client ou un tiers ayant un intérêt dans ladite évaluation. Avant achèvement, ce type d’échange doit être documenté (compte rendu écrit), en indiquant les suggestions du client, leur impact potentiel et les motifs du maintien ou de la révision des opinions.

Confidentialité & divulgations encadrées

• Les informations confidentielles (électroniques/orales/imprimées) relatives au client ou au marché sont protégées et ne relèvent pas du domaine public.
• En communiquant une opinion préliminaire avant achèvement, l’évaluateur précise qu’il s’agit d’une opinion provisoire, destinée aux seuls besoins internes du client, non diffusable.
• Si des éléments essentiels ne sont pas reflétés, leur omission doit être mentionnée.
• Un compte rendu écrit consigne : les informations/suggestions du client, comment elles ont modifié (ou non) des points importants de l’opinion, et les raisons du résultat final.