دراسة حالة — حساب مفصل للمردودية الإيجارية بالدار البيضاء (المعاريف)

حالة حقيقية: شقة T3 بـ 95 m² بالمعاريف، سعر شراء 1,550,000 درهم، تمويل بنكي 70% على 20 سنة بسعر 5.3%. الإجمالي المعلن 6.4% → الصافي-الصافي الحقيقي 3.8% بعد الفراغ والرسوم والضريبة. الخروج بعد 10 سنوات: IRR 7.9%/سنة. بدون قرض: 5.1%. القرض يضاعف تقريباً مردودية رأس المال الذاتي.

1. الأصل والصفقة

شقة T3، 95 m²، الطابق 4 + مصعد + موقف. المعاريف، الدار البيضاء. سعر الشراء 1,550,000 درهم (≈ 16,300 درهم/m²). رسوم اقتناء ~95,000 درهم (4% تسجيل + 1% توثيق + 1% محافظة). أشغال دخول 120,000 درهم. التكلفة الإجمالية للعملية: 1,765,000 درهم. تمويل 1,085,000 درهم (70%) على 20 سنة، شهرية ≈ 7,350 درهم. مساهمة ذاتية: 680,000 درهم.

2. الخطوة 1 — الإيجار والمردودية الإجمالية

الإيجار الشهري المعتاد بالمعاريف لـ T3 95 m² مرمم: 8,250 درهم/شهر. أي 99,000 درهم سنوياً. الإجمالي على سعر الشراء: 6.39%. الإجمالي على التكلفة الكاملة: 5.61%. اِحسب دائماً على التكلفة الكاملة، ليس على سعر الشراء وحده.

3. الخطوة 2 — الرسوم السنوية الحقيقية

الفراغ (شهر على 12): −8,250. رسوم سنديك غير قابلة للاسترداد: −2,400. الضريبة الحضرية للمالك: −1,850. تأمين PNO: −950. تسيير 8% من الإيجار: −7,920. احتياطي إصلاحات 1% من قيمة العقار: −15,500. مجموع الرسوم: −36,870 درهم. الإيجار الصافي التشغيلي: 62,130 درهم. المردودية الصافية التشغيلية: 3.52%.

4. الخطوة 3 — الضريبة على الدخل من الإيجار

القاعدة الخاضعة للضريبة = 99,000 × 60% = 59,400 درهم. IR (شريحة 30% متوسطة) ≈ −13,800 درهم/سنة. بدون دخل آخر: IR قريب من الصفر. مع دخل عالٍ: حتى 38%.

5. الخطوة 4 — الصافي-الصافي والتدفق النقدي

الصافي-الصافي: 62,130 − 13,800 = 48,330 درهم/سنة (= 2.74%). التدفق النقدي بعد القرض: 48,330 − (7,350 × 12) = −39,870 درهم/سنة. جهد ادخار شهري ≈ 3,320 درهم. لكن ~60% من الشهرية في السنة الأولى = إطفاء رأس المال (= ثروتك)، فقط 40% فوائد (تكلفة حقيقية).

6. الخطوة 5 — الخروج بعد 10 سنوات و IRR

افتراضات حذرة: ارتفاع +3%/سنة (متوافق مع IPAI بنك المغرب 2015-2025)، الإيجارات +2%/سنة. قيمة العقار في السنة 10: ≈ 2,083,000 درهم. الرصيد المتبقي للقرض: ≈ 700,000. TPI على فائض القيمة (20%): −106,600. النقد الصافي عند الخروج: ≈ 1,276,000 درهم. IRR رأس المال الذاتي (680K مستثمرة، 1,276K خروج): 7.9%/سنة صافي. IRR بدون قرض (شراء نقدي 1,765K): ≈ 5.1%/سنة.

7. اختبارات الحساسية والحكم النهائي

فراغ شهرين بدل شهر: IRR ينخفض إلى 6.5%. ارتفاع 0% بدل 3%: IRR ينهار إلى 1.8% — كل سيناريو الأعمال يعتمد على نمو القيمة، ليس على الإيجار الصافي. الحكم: استثمار صلب لكن غير مذهل. 7.9% IRR صافي على رأس المال = جيد بالنظر إلى انخفاض المخاطر بالمعاريف. الحساسية الكبرى: الارتفاع.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓إجمالي معلن 6.4% → صافي-صافي حقيقي 3.8%
• ✓IRR 10 سنوات مع قرض: 7.9%، بدون قرض: 5.1%
• ✓القرض يضاعف تقريباً مردودية رأس المال الذاتي
• ✓الحساسية الكبرى: نمو القيمة (0% = IRR ينهار إلى 1.8%)

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.