Synthèse : Brut affiché 6,4 % → Net-net réel 3,8 % après vacance, charges, IR. Sortie à 10 ans avec valorisation +3 %/an et TPI : IRR 7,9 %. Sans levier crédit : IRR 5,1 %. Le crédit double quasiment la rentabilité du fonds propre.
Le bien et l'opération
| Bien | Appartement T3, 95 m², 4ᵉ étage, ascenseur, parking |
| Quartier | Maarif, Casablanca (Bd Bir Anzarane) |
| Prix d'achat | 1 550 000 MAD (≈ 16 300 MAD/m²) |
| Frais d'acquisition | ~95 000 MAD (4 % droits + 1 % notaire + 1 % conservation + 0,5 % avocat/divers) |
| Travaux d'entrée | 120 000 MAD (peinture, cuisine, salle de bains) |
| Coût total opération | 1 765 000 MAD |
| Financement | Crédit 1 085 000 MAD (70 %), 20 ans, taux fixe 5,3 %, mensualité ≈ 7 350 MAD |
| Apport propre | 680 000 MAD (= 1 765 000 − 1 085 000) |
Étape 1 — Loyer et rentabilité brute
Loyer mensuel observé sur Maarif pour T3 95 m² rénové : 8 250 MAD/mois. Soit 99 000 MAD / an.
Brut sur prix d'achat : 99 000 / 1 550 000 = 6,39 %
Brut sur coût total opération : 99 000 / 1 765 000 = 5,61 %
Toujours raisonner sur le coût total opération, pas sur le prix d'achat seul.
Étape 2 — Charges réelles annuelles
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Vacance locative (1 mois sur 12) | −8 250 MAD |
| Charges syndic non récupérables | −2 400 MAD |
| Taxe d'habitation propriétaire (TSC) | −1 850 MAD |
| Assurance PNO | −950 MAD |
| Gestion locative (8 % du loyer) | −7 920 MAD |
| Provision capex (~1 % valeur bien) | −15 500 MAD |
| Total charges hors fiscalité | −36 870 MAD |
| Loyer net opérationnel | 62 130 MAD |
Rentabilité nette opérationnelle : 62 130 / 1 765 000 = 3,52 %
Étape 3 — Fiscalité IR sur loyers
Au Maroc, le revenu locatif bénéficie d'un abattement de 40 % puis est taxé à l'IR progressif. Pour 99 000 MAD bruts :
Base imposable = 99 000 × 60 % = 59 400 MAD
IR (tranche moyenne 30 % avec autres revenus) ≈ −13 800 MAD/an
Sans autres revenus, IR proche de 0. Avec hauts revenus, IR jusqu'à 38 %.
Étape 4 — Net-net annuel et cash-flow
Net-net : 62 130 − 13 800 = 48 330 MAD/an (rentabilité nette-nette = 48 330 / 1 765 000 = 2,74 %)
Cash-flow après crédit : 48 330 − (7 350 × 12) = 48 330 − 88 200 = −39 870 MAD/an. Effort d'épargne mensuel ≈ 3 320 MAD.
Mais attention : sur la mensualité, ~60 % en année 1 sont du remboursement de capital (= votre patrimoine), seulement 40 % d'intérêts (charge réelle). En fin d'année 1 : capital restant dû ≈ 1 050 000 MAD, capital amorti ≈ 35 000 MAD.
Étape 5 — Sortie à 10 ans et IRR
Hypothèses : valorisation prudente +3 %/an (cohérent avec IPAI Bank Al-Maghrib sur Casa résidentiel 2015-2025), loyers indexés +2 %/an, vacance moyenne maintenue 1 mois/an.
| Valeur du bien à 10 ans | 1 550 000 × 1,03¹⁰ ≈ 2 083 000 MAD |
| Capital restant dû à 10 ans | ≈ 700 000 MAD |
| TPI à la sortie (20 % de la PV) | (2 083 000 − 1 550 000) × 20 % ≈ −106 600 MAD |
| Cash net à la sortie | 2 083 000 − 700 000 − 106 600 ≈ 1 276 000 MAD |
IRR sur fonds propres (680 000 MAD investis, sortie 1 276 000, cash-flows annuels négatifs cumulés − 400 K) : 7,9 %/an net
IRR sans crédit (achat cash 1 765 000) : ≈ 5,1 %/an net
L'effet de levier crédit améliore l'IRR de ~280 bps mais introduit un risque (vacance prolongée, baisse loyer).
Tests de sensibilité
- Vacance 2 mois/an au lieu d'1 : IRR tombe à 6,5 %
- Valorisation 0 %/an au lieu de 3 % : IRR tombe à 1,8 %
- Capex doublé (15 K → 30 K/an) : IRR tombe à 5,9 %
- Sortie à 6 ans (TPI 0 % résidence principale ne s'applique pas ici) : IRR ≈ 6,2 %
- Loyer revalorisé +3 %/an au lieu de 2 % : IRR monte à 8,5 %
Verdict expert
Investissement solide mais non spectaculaire. IRR 7,9 % net sur fonds propre est correct compte tenu du risque résidentiel à Maarif (liquidité élevée, vacance très faible). Mieux que beaucoup d'OPCVM action, moins que des SCPI européennes, mais avec un actif tangible et une couverture inflation. Sensibilité majeure : la valorisation. Si on suppose 0 % de plus-value, la rentabilité s'effondre à 1,8 % — l'ensemble du business case repose sur la croissance de la valeur du bien, pas sur le loyer net.
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Note :Cas illustratif basé sur les conditions de marché Maarif Casablanca début 2026. Chiffres arrondis à des fins pédagogiques. Toute décision d'investissement doit faire l'objet d'une expertise individuelle.