Un T4 2025 de confirmation
Le quatrième trimestre 2025 s’inscrit dans la continuité de la dynamique observée depuis fin 2023 : le marché immobilier marocain a cessé de baisser et consolide ses positions. L’indice global IPAI s’établit à 107.88, en progression de +0.18% par rapport au T3 2025. Sur un an, la hausse est similaire : +0.19%.
Ces chiffres ne sont pas spectaculaires — et c’est précisément ce qui les rend significatifs. Après la correction de 6 points entre 2017 (112.39) et 2022 (105.95), le marché a trouvé un équilibre. La stabilisation n’est pas de la stagnation : c’est le socle à partir duquel le prochain cycle haussier peut se construire.
Évolution par type de bien
Indices IPAI au T4 2025 — Source : Bank Al-Maghrib & ANCFCC
| Type de bien | Indice T4 2025 | Var. T4/T3 | Var. annuelle |
|---|---|---|---|
| Global | 107.88 | +0.18% | +0.19% |
| Résidentiel | 108.67 | +0.14% | +0.24% |
| Appartement | 108.38 | +0.13% | +0.33% |
| Foncier | 116.18 | +0.45% | 0.00% |
| Professionnel | 106.19 | +0.27% | +0.23% |
Base 100 = 2006 · Source : IPAI, Bank Al-Maghrib & ANCFCC
Analyse de la tendance
Le marché a trouvé son plancher
Le cycle de correction entamé en 2017 (indice 112.39) s'est achevé en 2022 (105.95), soit une baisse cumulée de 5,7%. Depuis, l'indice remonte lentement mais sûrement : 106.13 en 2023, 106.68 en 2024, 106.90 en 2025. La trajectoire est ascendante, même si le rythme reste mesuré. C'est la signature d'un marché qui digère les excès passés.
+0.18% trimestriel : modeste mais positif
Une variation de +0.18% en un trimestre peut sembler insignifiante. Mais dans un contexte de correction prolongée, le fait que chaque trimestre soit positif depuis fin 2023 est le vrai signal. La tendance est plus importante que l'amplitude. Et la tendance est clairement haussière.
Le foncier mène la danse à +0.45%
Avec un indice de 116.18, le foncier affiche la plus forte progression trimestrielle (+0.45%) de tous les segments. C'est un indicateur avancé classique : la pression foncière précède toujours la hausse des prix du bâti. Les promoteurs qui sécurisent du foncier en 2025-2026 parient sur la prochaine vague.
Le résidentiel reste discipliné
L'indice résidentiel (108.67, +0.14% T4/T3) progresse plus lentement que le foncier. Les appartements (+0.13%) suivent le même rythme prudent. C'est cohérent avec un marché où les acquéreurs restent sélectifs et où le pouvoir de négociation est encore équilibré entre acheteurs et vendeurs.
Perspective historique : IPAI global 2015-2025
Indice moyen annuel — base 100 = 2006 · Source : Bank Al-Maghrib
Ce que signifie l’IPAI pour les investisseurs
L’IPAI n’est pas un outil de pricing — c’est un outil de timing. Il vous dit à quel moment du cycle vous vous trouvez. Et la réponse au T4 2025 est claire : nous sommes en bas de cycle, dans la phase de recovery.
Pour un investisseur, cela signifie trois choses :
Le risque de baisse est limité
L'indice a déjà corrigé de 5,7% en cinq ans. Le plancher de 2022 (105.95) semble solide — trois années consécutives de hausse modeste le confirment.
Le potentiel de hausse est réel
L'écart avec le pic de 2017 (112.39) représente encore +5% de potentiel d'appréciation. Le foncier (+0.45%) est le signal avancé de cette prochaine vague.
La fenêtre d'entrée est ouverte
Acheter en bas de cycle, quand les prix sont encore stables, c'est maximiser son potentiel de plus-value à moyen terme. Cette fenêtre ne restera pas ouverte indéfiniment.
Un investisseur avisé ne regarde pas l’IPAI pour décider du prix à payer — il regarde l’IPAI pour décider quand payer. Le « quand » actuel est favorable. Le « combien » reste une question que seule une expertise immobilière certifiée peut trancher.
À retenir
- +L'indice IPAI global s'établit à 107.88 au T4 2025 — +0.18% trimestriel, +0.19% annuel.
- +Le foncier (116.18) est le segment le plus dynamique avec +0.45% au T4/T3.
- +Le marché a achevé son cycle de correction 2017-2022 et consolide son plancher depuis 3 ans.
- +Le résidentiel (108.67) progresse modestement : les acheteurs restent sélectifs.
- +L'IPAI confirme une fenêtre d'investissement favorable en bas de cycle.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'IPAI et qui le publie ?
L'IPAI (Indice des Prix des Actifs Immobiliers) est un indice trimestriel publié conjointement par Bank Al-Maghrib (la banque centrale du Maroc) et l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie). Il utilise la méthode des ventes répétées en base 100 (2006) pour mesurer l'évolution réelle des prix immobiliers.
L'IPAI couvre-t-il tous les types de biens ?
Oui. L'indice se décline en trois grands segments : résidentiel (appartements, maisons, villas), foncier (terrains urbains) et professionnel (bureaux, locaux commerciaux). Chaque segment dispose de son propre indice, permettant une analyse différenciée par type d'actif.
Pourquoi la hausse de l'IPAI est-elle si faible au T4 2025 ?
Une hausse de +0.18% par trimestre peut sembler modeste, mais elle est cohérente avec un marché en phase de stabilisation post-correction. Le cycle 2017-2022 a vu l'indice perdre 5,7 points. Depuis 2023, la remontée est progressive (+0.95 point en 3 ans). C'est la dynamique typique d'un plancher : les hausses démarrent toujours lentement avant d'accélérer.
Comment utiliser l'IPAI dans ma stratégie d'investissement ?
L'IPAI sert à situer le marché dans son cycle : pic, correction, plancher, reprise. Au T4 2025, nous sommes en phase de reprise précoce. L'IPAI ne donne pas la valeur d'un bien spécifique — pour cela, vous avez besoin d'une expertise immobilière professionnelle qui intègre les caractéristiques propres du bien, son emplacement et les transactions comparables récentes.
Où trouver les bulletins IPAI de Bank Al-Maghrib ?
Les bulletins IPAI sont publiés trimestriellement sur le site officiel de Bank Al-Maghrib (bkam.ma) dans la section « Publications statistiques ». Ils sont également disponibles auprès de l'ANCFCC. Chaque bulletin contient les données nationales et par grandes villes.
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