Quand commissionner une DD technique ?
- Acquisition patrimoniale : villa / riad / immeuble de rapport > 5 M MAD.
- Acquisition institutionnelle : portefeuille bureaux, retail, hôtellerie par OPCI / fonds / famille office.
- Financement bancaire : la banque exige souvent un DD technique en complément de l'évaluation.
- Opération de M&A : cession avec actif immobilier majeur (société propriétaire).
- Joint-venture : apport d'un actif par un partenaire, fixation équitable de la valeur.
- Pré-cotation OPCI : constitution du portefeuille initial avec fair value IFRS 13.
- Reprise d'actif sous-performant : repositionnement, refurbishment, conversion d'usage.
Périmètre standard de notre audit
Volet juridique & titre
Certificat ANCFCC récent, servitudes, hypothèques, urbanisme (CUa / CUb), nantissement, conformité Loi 39-08 des droits réels.
Urbanisme & permis
Permis de construire, PV de réception, certificat de conformité, respect des COS/CES/hauteur, infractions urbaines, Loi 12-90.
Structure & pathologie
Fondations, ossature, dalles, cloisons porteuses. Détection pathologies (fissures, tassements, corrosion armatures), capacité portante.
Enveloppe extérieure
Toiture, étanchéité, façades, menuiseries ext. Bilan thermique si applicable. Estimation durée de vie résiduelle.
Équipements techniques (MEP)
Plomberie, électricité, CVC, ascenseurs, sécurité incendie, réseaux communs. Conformité normes NM + Loi environnement 12-03.
Conformité sécurité / accessibilité
Sécurité incendie (NM 21.9.013 etc), accessibilité PMR Loi 10-03, ascenseur conforme CE, sorties de secours.
Environnement & HSE
Historique pollution site, amiante / plomb, conformité Loi 12-03 EIE, proximité de zones à risque, nuisances sonores.
Data room review
Contrats de bail, audits précédents, PV d'AG (copropriété), contrats de maintenance, polices d'assurance, comptes de charges.
Plan capex 10 ans
Lissage des investissements de maintenance lourde, remplacements, mises aux normes. Base de financement de l'offre.
Cadre légal marocain — ce que nous vérifions systématiquement
- DOC (Dahir des Obligations et Contrats) — art. 549-571 sur les vices, art. 231 sur la bonne foi pré-contractuelle. Responsabilité du vendeur sur les informations pré-contractuelles.
- Loi 39-08 — Code des droits réels : pleine propriété, usufruit, servitudes, droit de superficie. Vérification exhaustive des démembrements.
- Loi 14-07 — Immatriculation foncière (modernisation 1913). Vérification de la conservation foncière récente (moins de 3 mois).
- Loi 18-00 — Copropriété : si immeuble en copropriété, revue des PV d'AG, règlement, fonds de travaux, impayés.
- Loi 31-08 — Protection du consommateur : obligations d'information précontractuelles, obligation de conformité (art. 24), garantie légale.
- Loi 44-00 — VEFA : pour les acquisitions en état futur d'achèvement, vérification des cautions solidaires, PV de réception, garantie parfait achèvement.
- Loi 12-03 — Études d'Impact Environnemental : obligation pour immeubles tertiaires / industriels.
- Loi 12-90 + CUa / CUb — Urbanisme : permis, conformité, infractions éventuelles.
- Loi 10-03 — Accessibilité PMR dans les ERP.
- Loi 07-25 — Expropriation : vérification que le bien n'est pas inscrit dans un périmètre d'expropriation publique.
Tarifs indicatifs (investisseur B2B)
Investisseurs · B2B · Pré-acquisition
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