Glossaire de l'immobilier au Maroc

Cap Rate (Taux de capitalisation)

Ratio entre le revenu net d'exploitation annuel d'un actif et sa valeur vénale, exprimé en pourcentage. Mesure clé du rendement en évaluation par capitalisation.

DCF (Discounted Cash Flow)

Méthode d'évaluation actualisant les flux de trésorerie futurs d'un actif à un taux reflétant son risque, puis additionnés avec une valeur terminale.

Fair Value IFRS 13

Définition de la juste valeur selon la norme comptable IFRS 13 : prix de sortie d'un actif lors d'une transaction normale entre intervenants de marché.

Highest and Best Use (Usage optimal)

Concept d'évaluation désignant l'usage d'un bien qui, étant légalement autorisé, physiquement possible et financièrement viable, génère la valeur la plus élevée.

IVS (International Valuation Standards)

Normes internationales d'évaluation publiées par l'IVSC, constituant le socle global pour les expertises d'actifs dans le monde.

Market Approach (Approche par comparables)

Méthode d'évaluation consistant à déterminer la valeur d'un bien par comparaison avec les prix de transactions récentes de biens similaires sur le même marché.

Market Value (Valeur de marché)

Définition IVS de la valeur vénale : montant estimé auquel un bien devrait s'échanger à la date d'évaluation entre parties consentantes et informées.

NOI (Net Operating Income)

Revenu net d'exploitation d'un actif immobilier, égal aux loyers encaissés diminués des charges non récupérables et avant service de la dette et impôts.

RICS Red Book

Ensemble des normes professionnelles internationales d'évaluation publiées par le Royal Institution of Chartered Surveyors, référence de place mondiale.

Valeur vénale (Market Value)

Prix auquel un actif devrait s'échanger à la date d'évaluation entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée et après une commercialisation adéquate.

VPGA 2 (Valuation for secured lending)

Valuation Practice Guidance Application 2 du Red Book RICS encadrant les expertises destinées à la sécurisation de prêts bancaires et garanties hypothécaires.

VPS 4 (Bases of Value)

Norme professionnelle du RICS Red Book définissant les différentes bases de valeur applicables en expertise : Market Value, Fair Value, Investment Value, etc.

ANCFCC

Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, établissement public marocain en charge de l'immatriculation et du livre foncier.

Cadastre

Registre administratif et cartographique identifiant toutes les parcelles d'un territoire, leurs limites, superficie et propriétaires.

Dahir du 12 août 1913

Texte fondateur du régime marocain d'immatriculation foncière, instaurant le livre foncier et le principe de la purge immobilière.

Immatriculation foncière

Procédure d'inscription définitive d'un immeuble au livre foncier après publicité et purge des droits antérieurs, aboutissant à la création d'un titre foncier.

Loi 14-07 (Modernisation immatriculation)

Loi du 22 novembre 2011 modifiant et complétant le Dahir de 1913 sur l'immatriculation foncière, modernisant les procédures.

Melkia (acte adoulaire)

Acte authentique traditionnel marocain dressé par deux adouls attestant d'une possession ou d'un droit de propriété sur un bien non immatriculé.

Réquisition d'immatriculation

Demande officielle déposée à l'ANCFCC par un propriétaire pour faire immatriculer un bien non titré, ouvrant la procédure d'immatriculation.

Servitude

Charge imposée sur un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre immeuble (fonds dominant), comme le droit de passage ou la servitude de vue.

Titre foncier (TF)

Document officiel délivré par l'ANCFCC attestant de la propriété d'un immeuble immatriculé, inattaquable et définitif en droit marocain.

Usufruit

Droit réel permettant de jouir d'un bien appartenant à autrui et d'en percevoir les fruits, à charge d'en conserver la substance.

Coefficient de réévaluation

Coefficient fiscal publié annuellement par la DGI pour actualiser le prix d'acquisition historique d'un bien dans le calcul de la plus-value imposable.

Droits d'enregistrement

Taxe perçue par l'administration fiscale marocaine lors de l'enregistrement d'un acte translatif de propriété immobilière.

Exonération résidence principale

Dispense de TPI accordée lors de la cession de la résidence principale occupée par le vendeur depuis au moins 6 ans au Maroc.

Plus-value immobilière

Gain réalisé lors de la cession d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre prix de vente et prix d'acquisition réévalué plus frais.

Quitus fiscal

Attestation délivrée par l'administration fiscale marocaine confirmant qu'un contribuable est en règle de ses impôts, requise pour certaines ventes immobilières.

TPI (Taxe sur les profits immobiliers)

Impôt marocain dû par le vendeur personne physique lors de la cession d'un bien immobilier, calculé sur la plus-value réalisée.

TSC (Taxe de services communaux)

Taxe locale marocaine due annuellement par les propriétaires de biens bâtis, finançant les services communaux comme l'éclairage public et la voirie.

TVA immobilière

Taxe sur la valeur ajoutée appliquée aux ventes de biens neufs par des assujettis (promoteurs), au taux standard de 20 % au Maroc en 2026.

Bail commercial

Contrat de location d'un local affecté à une activité commerciale, industrielle ou artisanale, régi au Maroc par la loi 49-16 de 2016.

Droit au bail

Somme versée par un locataire commercial sortant à l'entrant en contrepartie du transfert du bail et de la clientèle attachée au local.

Loi 18-00 (Copropriété)

Loi marocaine relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, régissant les droits et obligations des copropriétaires.

Loi 49-16 (Baux commerciaux)

Loi marocaine de 2016 régissant les baux commerciaux, remplaçant le dahir de 1955 et modernisant le régime du droit au bail.

Syndic de copropriété

Personne physique ou morale mandatée par l'assemblée des copropriétaires pour administrer l'immeuble et exécuter les décisions collectives.

Tantième

Quote-part attribuée à chaque lot de copropriété dans les parties communes, déterminant la répartition des charges et des droits de vote en AG.

AMMC (Autorité marocaine du marché des capitaux)

Autorité administrative indépendante marocaine chargée de la régulation et de la supervision des marchés de capitaux, incluant les OPCI.

Cap rate marché

Taux de capitalisation observé sur les transactions récentes du marché pour un segment d'actifs donné, référence pour les évaluations par capitalisation.

Expertise hypothécaire

Évaluation indépendante réalisée à la demande d'une banque pour déterminer la valeur d'un bien pris en garantie d'un crédit immobilier.

LTV (Loan-to-Value)

Ratio entre le montant d'un prêt immobilier et la valeur du bien financé, indicateur clé du risque pour une banque prêteuse.

OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)

Véhicule marocain de placement collectif investi en immobilier, régi par la loi 70-14 et supervisé par l'AMMC.

Rendement locatif brut

Ratio entre le loyer annuel brut perçu et le prix d'acquisition d'un bien immobilier, exprimé en pourcentage, sans déduction des charges.

Rendement locatif net

Rendement locatif calculé après déduction des charges, taxes, vacance et frais, donnant une image fidèle de la rentabilité réelle d'un investissement.

VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)

Contrat par lequel un promoteur s'engage à construire un bien et à le vendre progressivement à l'acquéreur par appels de fonds au fil de l'avancement.

Certificat de conformité

Document final délivré par la commune attestant qu'un bâtiment construit est conforme au permis accordé, indispensable pour habiter et vendre.

CES (Coefficient d'Emprise au Sol)

Rapport maximal entre la surface bâtie au sol et la superficie totale d'un terrain, fixé par le plan d'aménagement.

COS (Coefficient d'Occupation des Sols)

Rapport maximal entre la surface de plancher constructible et la surface du terrain, fixé par le plan d'aménagement d'une commune marocaine.

Note de Renseignements Urbanistiques (NRU)

Document officiel délivré par l'Agence Urbaine précisant les règles d'urbanisme applicables à une parcelle donnée (zonage, COS, CES, servitudes).

Permis de construire

Autorisation administrative délivrée par la commune permettant la construction, l'extension ou la modification substantielle d'un bâtiment au Maroc.

Plan d'Aménagement (PA)

Document d'urbanisme opposable fixant la destination des sols, les règles de construction et les équipements publics d'une commune marocaine.