NOI (Net Operating Income)

Le NOI (Net Operating Income), ou revenu net d'exploitation, mesure la capacité d'un actif à générer des revenus avant financement et fiscalité. Il se calcule ainsi : loyers bruts - vacance anticipée - charges non récupérables (gestion, assurance, taxe professionnelle, provisions pour gros entretien) = NOI. Il exclut délibérément les charges financières, les amortissements et l'impôt sur les sociétés afin de rendre comparable la performance intrinsèque d'actifs à structures de financement différentes. Le NOI sert de base au calcul du cap rate (Valeur = NOI / Cap Rate) et constitue l'input principal des modèles DCF. Au Maroc, il est crucial de bien distinguer les charges récupérables auprès du locataire (syndic, eau, électricité communes) des charges à la charge exclusive du bailleur (taxe de services communaux - TSC, gros entretien, assurance propriétaire non-occupant, honoraires d'asset management). Un NOI mal construit peut surévaluer un actif de 10 à 15 %.

Un immeuble logistique de 8 000 m² à Zenata loue 45 DH/m²/mois HT. Loyers annuels : 4,32 MMAD. Vacance 3 % (-130 kDH), charges non récupérables 8 % (-350 kDH). NOI 2026 = 3,84 MMAD.