Définition complète
La méthode DCF (Discounted Cash Flow), ou actualisation des flux de trésorerie, est la méthode d'évaluation la plus rigoureuse pour les actifs générant des revenus. Elle consiste à projeter les cash-flows nets sur un horizon de 5 à 10 ans (loyers, charges, capex, vacance), à estimer une valeur terminale par sortie à un cap rate de sortie (exit yield), puis à actualiser l'ensemble à un taux de rendement interne cible (discount rate). Cette approche capte les spécificités de chaque actif : échéancier des baux, indexations, travaux de gros entretien, périodes de vacance anticipées. Elle est particulièrement pertinente pour les immeubles multi-locataires, les projets VEFA et les actifs en repositionnement. Au Maroc en 2026, les taux d'actualisation utilisés oscillent entre 8,5 et 11 % selon la classe d'actifs, intégrant le taux sans risque (bon du Trésor 10 ans ~4,5 %), une prime de marché et une prime spécifique. Le RICS VPS 5 impose la justification détaillée de toutes les hypothèses retenues.
Exemple concret
Pour un immeuble de bureaux à CasaNearshore évalué en 2026, projection sur 10 ans avec loyers indexés à 2 %/an, vacance 5 %, cap rate de sortie 7,5 %, taux d'actualisation 9,0 % : valeur DCF = 78 MMAD.