Définition complète
Le Cap Rate, ou taux de capitalisation, est un indicateur fondamental en évaluation immobilière qui exprime le rapport entre le revenu net annuel d'un actif (NOI) et sa valeur de marché. Il reflète le rendement attendu par un investisseur rationnel compte tenu du risque spécifique du bien, de sa localisation et de son état. En pratique, plus le cap rate est bas, plus l'actif est considéré comme sûr (prime location, locataires solides, baux longs). Un cap rate élevé traduit à l'inverse un risque plus marqué ou une localisation secondaire. Au Maroc en 2026, les cap rates varient fortement selon la classe d'actifs et la ville : 6,5 à 7,5 % pour les bureaux prime à Casablanca Anfa/CasaNearshore, 7 à 8,5 % pour le résidentiel locatif premium, 8,5 à 10 % pour la logistique périphérique, et 9 à 11 % pour les bureaux secondaires. Les évaluateurs RICS utilisent la méthode par capitalisation directe (Direct Capitalization) en appliquant Valeur = NOI / Cap Rate. Le choix du cap rate doit être justifié par des comparables transactionnels récents et cohérent avec la méthode DCF.
Exemple concret
Un immeuble de bureaux à Casablanca Anfa Place génère en 2026 un NOI de 3,2 MMAD. Les transactions comparables affichent un cap rate de 7,0 %. La valeur vénale par capitalisation directe s'établit à 3,2 / 0,07 = 45,7 MMAD.