Cap rate marché

Le cap rate marché désigne le niveau moyen de taux de capitalisation observé sur les transactions d'investissement récentes d'une classe d'actifs et d'une localisation comparables. Il constitue la référence principale utilisée par les évaluateurs RICS et les investisseurs pour apprécier la valeur d'un actif par capitalisation directe. Il se distingue du cap rate implicite (calculé a posteriori sur une transaction spécifique) et du discount rate (taux d'actualisation DCF). Il intègre : le taux sans risque (bons du Trésor 10 ans marocain ≈ 4,5 % en 2026), une prime de liquidité (l'immobilier étant moins liquide que les obligations), une prime de risque sectoriel (locataires, baux, état de l'actif), une prime de localisation. Les sources d'information sont : rapports de brokers institutionnels (JLL, CBRE Morocco, BNP Paribas Real Estate Morocco), publications des OPCI (valeurs liquidatives), bases de données transactionnelles privées, expertises comparables. Un évaluateur doit justifier son cap rate par référence à au moins 3 à 5 transactions documentées. En 2026 au Maroc, les cap rates marché s'établissent à : 6,5-7,5 % bureaux prime Casablanca, 7,5-8,5 % bureaux secondaires, 8-9,5 % logistique, 7-8 % résidentiel premium, 9-11 % commerces de quartier.

Évaluation en 2026 d'un entrepôt logistique à Zenata : 4 transactions 2025-2026 montrent un cap rate marché de 8,8 %. NOI 5,2 MMAD, valeur = 5,2 / 0,088 = 59,1 MMAD.