Définition complète
La valeur vénale, définie par les International Valuation Standards (IVS) et le RICS Red Book comme Market Value, est la notion la plus utilisée en expertise immobilière. Elle repose sur six hypothèses cumulatives : un acheteur consentant, un vendeur consentant, une transaction équilibrée, une commercialisation adéquate, des parties agissant en connaissance de cause et sans contrainte particulière. Elle se distingue de la valeur d'investissement (propre à un investisseur donné) et de la juste valeur IFRS 13 (qui peut intégrer des hypothèses de synergies). Au Maroc, la valeur vénale sert de référence pour les expertises hypothécaires exigées par Bank Al-Maghrib, les apports en nature devant notaire, les garanties bancaires, les contentieux, et les évaluations de patrimoine des OPCI. Elle doit être déterminée par croisement d'au moins deux méthodes selon les VPS du Red Book : comparables directs, capitalisation des revenus, DCF, coût de remplacement net. L'évaluateur RICS MRICS ou FRICS engage sa responsabilité civile professionnelle sur le chiffre retenu.
Exemple concret
Une villa à Souissi Rabat de 600 m² de terrain et 450 m² habitables est évaluée en mars 2026 à une valeur vénale de 14,5 MMAD, croisée par comparables (32 000 DH/m²) et coût de remplacement net.
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