Définition complète
Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est un paramètre réglementaire fondamental de l'urbanisme marocain, fixé par le plan d'aménagement (PA) de chaque commune ou par un règlement de zone. Il exprime le rapport maximal entre la surface totale de plancher (SHOB ou SHON selon le règlement) qu'il est possible de construire sur un terrain et la superficie de ce terrain. Par exemple, un COS de 2,5 sur un terrain de 1 000 m² permet de construire jusqu'à 2 500 m² de plancher. Le COS détermine directement le potentiel de valorisation d'un foncier : un COS élevé autorise une densification importante (immeubles collectifs, bureaux en hauteur) tandis qu'un COS bas contraint à un habitat peu dense (villas, R+2 maximum). Il se combine généralement avec le CES (Coefficient d'Emprise au Sol) qui limite la surface au sol, et avec des règles de hauteur maximale, de prospects, de retraits. Le COS est la donnée clé de l'analyse Highest and Best Use pour un terrain. En 2026, les COS varient de 0,8 (zone pavillonnaire) à 6+ (zones CBD Casablanca-Anfa, CasaNearshore). Toute infraction au COS conduit à une démolition d'office ou à une régularisation onéreuse.
Exemple concret
Un terrain de 1 500 m² à Gauthier Casablanca, zoné R+6 avec COS 3,5, permet 5 250 m² de plancher constructible. Valeur de terrain à Gauthier 2026 : 55 000 DH/m² bâti potentiel.