Définition complète
Le Highest and Best Use (HBU), ou usage optimal, est un concept central en évaluation foncière et immobilière, codifié par les IVS. Il désigne l'usage d'un actif qui maximise sa valeur tout en respectant quatre critères cumulatifs : usage légalement autorisé (zonage, règlement d'urbanisme, servitudes), physiquement possible (topographie, accessibilité, dimensions), financièrement faisable (génère un revenu ou une valeur résiduelle positive) et maximalement productif (parmi les usages légaux, physiques et financiers, celui qui génère la plus haute valeur). L'analyse HBU est particulièrement cruciale pour les terrains nus, les immeubles obsolètes à repositionner, les parcelles sous-exploitées. Au Maroc, la croissance urbaine et les modifications de plans d'aménagement rendent l'exercice systématique : un terrain classé R+2 peut être valorisé sur la base R+6 si une révision de PA est raisonnablement attendue (avec un coefficient de probabilité). L'évaluateur doit justifier l'usage retenu et écarter explicitement les usages alternatifs. L'omission de cette analyse est l'une des principales causes de contentieux sur les expertises foncières.
Exemple concret
Une parcelle de 1 200 m² à Aïn Diab Casablanca, classée R+4 mixte, est évaluée en 2026 selon son HBU : parking commercial générant 3,1 MMAD/an, soit une valeur de 38 MMAD vs 28 MMAD en usage résidentiel.