1. Le concept de Highest & Best Use en normes RICS
Le Highest and Best Use(HBU), ou meilleure utilisation, constitue un pilier fondamental de l’évaluation immobilière conforme aux normes RICS. Défini au VPS 4 §30du Red Book, le HBU désigne l’utilisation d’un actif qui est physiquement possible, légalement admissible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée. L’IVS 104 §40 précise que cette analyse doit être menée chaque fois que la base de valeur retenue est la Market Value.
Lorsqu’un évaluateur constate un écart significatif entre l’usage actuel d’un bien et son potentiel optimal, l’analyse HBU permet de quantifier cet écart et d’orienter la décision d’investissement. La méthode privilégiée est la méthode résiduelle (ou DCF résiduel), car elle intègre simultanément les coûts de transformation, les revenus futurs, le calendrier de réalisation et les taux d’actualisation spécifiques à chaque scénario. Contrairement à une simple capitalisation, le DCF révèle la création de valeur générée par un changement d’affectation.
2. Cadre juridique — Plan d’aménagement Ain Diab
Le terrain objet de la présente analyse est situé dans la zone côtière d’Ain Diab, commune de Casablanca. Le plan d’aménagement en vigueur classe ce secteur en zone mixte résidentielle/tertiaire, autorisant les usages d’habitation, de commerce et de bureaux. Le règlement de zonage communal fixe un coefficient d’occupation du sol (COS) de 1,5, soit une surface hors œuvre nette (SHON) maximale de 5 250 m² sur un terrain de 3 500 m².
L’admissibilité légale — premier filtre du test HBU — est donc satisfaite pour les trois scénarios envisagés : maintien de l’usage actuel (parking de surface), reconversion en résidentiel de luxe ou développement de bureaux prime. Le terrain présente une topographie plane, un accès routier double-voie et une desserte en réseaux conforme — la faisabilité physique est également vérifiée.
3. Scénario 1 — Maintien du parking de surface
Le terrain accueille actuellement un parking de surface exploité en gestion directe. Avec une capacité de 120 places et un revenu moyen de 600 MAD par place et par mois, le chiffre d’affaires annuel brut s’élève à environ 864 000 MAD. Après déduction des charges d’exploitation (gardiennage, entretien, assurance, taxe foncière), le revenu net d’exploitation (RNE) se situe aux environs de 750 000 MAD/an.
En capitalisant ce RNE au taux de 9 %— taux de rendement observé sur le marché casablancais pour les actifs de type parking —, on obtient une valeur par capitalisation d’environ 8,3 M MAD. Cependant, en intégrant la valeur du foncier sous-jacent dans une approche DCF sur 10 ans avec valeur terminale, la VAN globale atteint environ 28 M MAD. Ce montant reflète l’option foncière implicite du terrain, même sous usage parking.
4. Scénario 2 — Résidentiel de luxe
Le scénario résidentiel exploite pleinement le COS de 1,5 pour développer 5 250 m² SHONen appartements haut standing. Le quartier d’Ain Diab, riverain de la corniche, bénéficie d’une demande soutenue en immobilier résidentiel premium, avec des prix de vente moyens de 25 000 MAD/m² pour les programmes neufs de standing.
La méthode résiduelle procède en trois étapes : (1) estimation du chiffre d’affaires brut — 5 250 m² × 25 000 MAD/m² = 131,25 M MAD; (2) déduction des coûts de construction estimés à 8 000 MAD/m²(soit 42 M MAD), des frais annexes (honoraires, commercialisation, aléas) à hauteur de 15 % du CA, et de la marge promoteur de 18 % ; (3) actualisation du solde net sur un horizon de réalisation de 30 mois. La VAN résiduelle s’établit à environ 55 M MAD.
5. Scénario 3 — Bureaux prime
Le développement en bureaux prime exploite également les 5 250 m² SHONautorisés. Le marché tertiaire d’Ain Diab — porté par la proximité du Morocco Mall et de la corniche — affiche des loyers prime de 140 MAD/m²/moiset un taux de vacance contenu à 12 %.
Avec un taux d’occupation stabilisé de 88 %, le RNE annuel projeté atteint environ 7,7 M MAD. En capitalisant au taux de 7,5 %(prime de risque inférieure au parking grâce à la qualité locative), la valeur capitalisée ressort à 103 M MAD. Après déduction des coûts de construction (9 500 MAD/m² pour un standard bureaux prime, soit 49,9 M MAD) et des frais de développement, la VAN résiduelle s’établit à environ 48 M MAD.
6. Tableau comparatif des trois scénarios
| Critère | Parking surface | Résidentiel luxe | Bureaux prime |
|---|---|---|---|
| SHON développée | 3 500 m² (sol) | 5 250 m² | 5 250 m² |
| Revenu / prix unitaire | 600 MAD/place/mois | 25 000 MAD/m² | 140 MAD/m²/mois |
| Coût construction | — | 8 000 MAD/m² | 9 500 MAD/m² |
| Taux capitalisation | 9,0 % | — (vente) | 7,5 % |
| VAN estimée | ~ 28 M MAD | ~ 55 M MAD | ~ 48 M MAD |
| Rang HBU | 3ᵉ | 1ᵉʳ ✓ | 2ᵉ |
7. Conclusion — HBU = résidentiel de luxe
L’analyse des trois scénarios selon la méthodologie HBU du Red Book RICS (VPS 4 §30) démontre sans ambiguïté que la reconversion en résidentiel de luxeconstitue la meilleure utilisation de ce terrain de 3 500 m² à Ain Diab. La VAN résiduelle de 55 M MAD représente près du doublede la valeur en usage actuel (28 M MAD) et dépasse de 15 % le scénario bureaux (48 M MAD).
Cet écart s’explique par la conjonction de trois facteurs propres au marché d’Ain Diab en 2026 : (1) une demande résidentielle premium soutenue par la rareté foncière côtière ; (2) des prix de vente au mètre carré élevés qui absorbent largement les coûts de construction ; (3) un horizon de réalisation court (30 mois) minimisant le risque d’actualisation. Conformément à l’IVS 104 §40, la Market Value du terrain doit donc refléter ce potentiel de reconversion, et non l’usage actuel de parking.
Pour un investisseur ou un propriétaire foncer, cette analyse fournit un argumentaire chiffré pour négocier un prix d’acquisition cohérent avec la valeur HBU, tout en identifiant le risque promoteur associé au scénario optimal. L’accompagnement par un évaluateur RICS permet de sécuriser cette démarche dans un cadre normatif reconnu internationalement.
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Qu’est-ce que le Highest & Best Use (HBU) en évaluation RICS ?
Le Highest & Best Use désigne, selon VPS 4 §30 du Red Book RICS et IVS 104 §40, l’utilisation d’un bien qui est physiquement possible, légalement admissible, financièrement faisable et qui produit la valeur la plus élevée. Cette analyse est obligatoire pour déterminer la Market Value d’un actif immobilier.
Pourquoi utiliser la méthode résiduelle pour une analyse HBU ?
La méthode résiduelle (DCF) permet de comparer la valeur actuelle nette (VAN) de chaque scénario d’utilisation en intégrant les coûts de construction, les revenus futurs et les taux d’actualisation spécifiques. Elle révèle l’écart de valeur créé par un changement d’affectation du bien.
Quel est le HBU d’un parking surface à Ain Diab Casablanca en 2026 ?
L’analyse montre que la reconversion en résidentiel de luxe (COS 1,5, 5 250 m² SHON, prix de vente 25 000 MAD/m²) génère une VAN résiduelle d’environ 55 M MAD, soit le double du maintien en parking (28 M MAD) et supérieure aux bureaux prime (48 M MAD).
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