Définition complète
Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est le paramètre réglementaire qui limite la part du terrain pouvant être occupée par l'emprise au sol des constructions (murs extérieurs compris). Il s'exprime en pourcentage ou en coefficient : un CES de 0,4 (ou 40 %) signifie que 40 % de la superficie du terrain peuvent être bâtis au sol, les 60 % restants devant rester libres (espaces verts, jardins, parkings, cours, voies d'accès). Le CES protège la qualité urbaine en imposant des espaces non bâtis, favorise l'infiltration des eaux pluviales, et permet aux constructions voisines de bénéficier d'un minimum d'air et de lumière. Il se combine avec le COS : un terrain peut avoir un CES de 0,4 et un COS de 2, imposant donc un bâtiment élevé mais étroit (R+5 environ). Les règlements marocains fixent généralement le CES entre 0,25 (zones résidentielles basse densité, Souissi Rabat) et 0,80 (zones commerciales denses, Derb Omar Casablanca). Dans certaines zones (villas, golf), un CES de 0,15 à 0,20 est courant pour préserver le paysage. Les dépassements du CES sont fréquents et donnent lieu à des régularisations ou à des démolitions partielles.
Exemple concret
Terrain de 800 m² à Ain Diab Casablanca, zone résidentielle CES 0,35 + COS 1,5 : emprise max 280 m² au sol, SHOB max 1 200 m² soit R+3 compact.