Définition complète
L'usufruit, régi par les articles 78 à 96 de la loi 39-08 (Code des droits réels marocain), est un droit réel démembré de la propriété qui confère à son titulaire (l'usufruitier) le droit d'user d'un bien (usus) et d'en percevoir les fruits et revenus (fructus), sans toutefois en avoir la disposition (abusus), laquelle demeure au nu-propriétaire. L'usufruit peut être constitué par la loi (successoral, notamment droits du conjoint survivant sous certaines conditions), par convention (acte notarié inscrit au titre foncier) ou par testament. Il est généralement viager (s'éteint au décès de l'usufruitier) mais peut être à terme fixe ou consenti à une personne morale (durée maximale 30 ans selon 39-08). L'usufruitier doit user du bien en bon père de famille, l'entretenir, payer les charges courantes et impôts liés à la jouissance. Le nu-propriétaire conserve le droit d'aliéner la nue-propriété (mais pas l'usufruit), supporte les grosses réparations et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. En évaluation, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule selon des barèmes basés sur l'âge de l'usufruitier (table fiscale marocaine).
Exemple concret
Un père de 65 ans vend en 2026 la nue-propriété d'un appartement de 2 MMAD à ses enfants et conserve l'usufruit. Valeur nue-propriété = 60 % = 1,2 MMAD (barème fiscal marocain).