Code des droits réels 39-08 au Maroc :
décryptage des 7 innovations qui ont transformé le droit immobilier

1. Contexte historique : du droit épars à la codification unifiée

Pendant près d'un siècle, le droit des biens immobiliers au Maroc reposait sur un empilement de textes hétérogènes issus du Protectorat : le dahir sur l'immatriculation foncière du 12 août 1913, le dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, le Code des obligations et des contrats, et les règles du fiqh malékite régissant les droits d'origine islamique — zina, houa, habous. Cette pluralité de sources créait une insécurité juridique chronique, particulièrement problématique pour les investisseurs étrangers et les banques souhaitant constituer des sûretés réelles efficaces.

Préparé au cours des années 2000 sous l'égide du ministère de la Justice, le Code des droits réels (CDR) a été adopté par le Parlement et promulgué par dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011), publié au Bulletin officiel n° 5998 du 24 novembre 2011 et entré en vigueur six mois après sa publication (article 334). Il se compose de 334 articles couvrant l'ensemble du spectre des droits réels : de la possession à l'hypothèque, en passant par les différentes formes de démembrement de propriété.

L'ambition du législateur était double : moderniser le cadre juridique pour le mettre en conformité avec les standards internationaux, tout en préservant les spécificités du droit musulman malékite qui régit des institutions fondamentales comme le habous (waqf), la zina ou le houa.

2. Architecture du Code : les 334 articles, bloc par bloc

Le CDR est structuré de manière logique, du général au particulier. Les articles 1 à 13 posent les fondations : sources supplétives (Code des obligations et des contrats, puis rite malékite — article premier), force probante du titre foncier et protection des tiers inscrits de bonne foi (article 2), preuve de la propriété des immeubles non immatriculés (article 3) et forme authentique des actes (article 4). Les blocs suivants traitent de chaque droit réel de manière autonome.

Cette architecture reflète une hiérarchie des droits réels : la propriété pleine et entière au sommet, suivie de ses démembrements (usufruit, droit d'usage, d'habitation), puis des droits réels d'origine coutumière marocaine (zina, houa), et enfin des droits réels accessoires (hypothèques, servitudes) qui ne confèrent pas la possession mais grèvent la valeur du bien.

3. Innovation n°1 — La propriété : définition modernisée et limites clarifiées

L'article 14 de la loi 39-08 dispose que le droit de propriété confère au propriétaire d'un immeuble, et à lui seul, le pouvoir d'en user, de l'exploiter et d'en disposer, sans autres limites que celles posées par la loi ou la convention. Cette définition tripartite — usus, fructus, abusus — reprend la tradition romaine tout en l'assujettissant explicitement aux limitations légales et conventionnelles.

L'article 15 précise que la propriété d'un immeuble comprend le dessus et le dessous, consacrant le principe cuius est solum. Cette disposition a une incidence directe sur les projets de développement souterrain (parkings, galeries commerciales) et les constructions en sous-sol, dont la propriété était auparavant source de contentieux. L'article 22 consacre par ailleurs l'action en revendication du propriétaire contre celui qui s'empare indûment de son immeuble, et l'article 23 rappelle que nul ne peut être privé de sa propriété hors les cas prévus par la loi, l'expropriation n'étant possible que pour cause d'utilité publique et moyennant une indemnité adéquate.

3.1 L'indivision (articles 24 à 36) et le partage (articles 313 à 334)

Le CDR consacre la section II du chapitre consacré à la propriété à la copropriété sous forme d'indivision : l'article 24 soumet la propriété indivise aux dispositions du code, sous réserve du Code des obligations et des contrats et des textes particuliers, et l'article 25 ouvre aux copropriétaires la faculté de partager le bien indivis à l'amiable. Le titre final du code (articles 313 à 334) organise la sortie d'indivision par le partage. La copropriété des immeubles bâtis — parties communes, syndicat, règlement de copropriété — reste quant à elle régie par la loi 18-00, telle que modifiée par la loi 106-12, à laquelle le CDR ne se substitue pas. Cette articulation est déterminante pour les résidences fermées et les programmes en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Pour approfondir les implications pratiques de la VEFA dans ce nouveau cadre juridique, consultez notre analyse complète des garanties et risques de la VEFA au Maroc.

4. Innovations n°2 et n°3 — Les démembrements : usufruit, usage, habitation et droits coutumiers

4.1 L'usufruit (articles 79 à 104) : encadrement précis

L'usufruit constitue le démembrement de propriété le plus fréquemment rencontré dans la pratique notariale et successorale marocaine. L'article 79 le définit comme un droit réel de jouissance et d'exploitation d'un immeuble sur la propriété d'autrui, et pose dans le même texte le principe de sa nature viagère : il « s'éteint nécessairement à la mort de l'usufruitier ». L'article 100 plafonne par ailleurs sa durée à 40 ans pour les personnes morales.

Ces dispositions ont une incidence directe sur l'évaluation des droits démembrés. Notre guide sur l'usufruit immobilier au Maroc : Code des droits réels et fiscalité détaille les méthodes actuarielles de valorisation selon l'âge de l'usufruitier et le taux d'actualisation applicable.

4.2 Zina et Houa (articles 131 à 141) : légalisation du droit coutumier

La consécration légale des droits de zina et de houa constitue l'une des innovations les plus significatives du CDR. Le droit de zina (articles 131 à 137) confère à son bénéficiaire la propriété du bâtiment qu'il a construit à ses frais sur la terre d'autrui ; il est établi par acte avec édification du bâtiment, et son titulaire peut aliéner le bâtiment et l'hypothéquer (article 133). Le droit de houa et d'exhaussement (articles 138 à 141) consiste à s'approprier une part déterminée de l'espace vertical au-dessus d'une construction existante appartenant à autrui, en vue d'y construire — droit du dessus — pratique extrêmement courante dans les médinas marocaines.

Ces deux droits doivent être établis par un acte précisant la nature, les caractéristiques et les dimensions de la construction (articles 132 et 139), et leur inscription sur le titre foncier conditionne leur opposabilité aux tiers (articles 65 et 66 du dahir du 12 août 1913). Cette exigence constitue une rupture majeure avec la pratique antérieure qui reposait souvent sur des conventions orales. Pour une analyse complète de ces droits, voir notre décryptage du droit de superficie, zina et houa selon la loi 39-08.

5. Innovation n°4 — Les servitudes foncières : clarification du régime légal et conventionnel

Le chapitre II du titre premier (articles 37 à 78) opère une rationalisation bienvenue du droit des servitudes. L'article 37 définit la servitude comme un droit réel fondé sur une charge imposée sur un immeuble pour l'usage ou l'utilité d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire, et l'article 38 en fixe les trois sources : la situation naturelle des lieux, les obligations imposées par la loi et les conventions entre propriétaires.

Le chapitre détaille ensuite les principales servitudes : droits d'eau et d'irrigation (articles 41 et suivants), droit d'écoulement (articles 56 à 63), droit de passage au profit du fonds enclavé (articles 64 et suivants) et délimitation des fonds (article 70). Les servitudes conventionnelles permettent par ailleurs aux propriétaires de créer des charges réelles — telles que des servitudes non aedificandi ou de hauteur limitée — opposables aux tiers dès lors qu'elles sont inscrites au titre foncier.

Du point de vue de l'évaluation immobilière, les servitudes grèvent la valeur vénale du fonds servant et créent une plus-value sur le fonds dominant. Selon le Red Book RICS 2025 (VPS 2 — Bases et présupposés de valeur), l'expert évaluateur est tenu d'identifier dans son rapport toutes les charges et servitudes affectant le bien, d'en analyser l'impact sur la liquidité et la valeur, et de les mentionner explicitement dans les hypothèses spéciales le cas échéant.

6. Innovation n°5 — Le régime hypothécaire : modernisation et efficacité des sûretés

Le chapitre III du titre II (articles 165 à 213) réforme en profondeur le régime des hypothèques immobilières. L'article 165 définit l'hypothèque comme « un droit réel accessoire établi sur un bien immatriculé ou en voie d'immatriculation et qui est affecté à la garantie du remboursement d'une créance ». L'article 166 ajoute qu'elle est indivisible et subsiste en entier sur les immeubles garantis, sur chacun d'eux et sur chacune de leurs portions.

L'article 170 distingue deux catégories : l'hypothèque est soit forcée, soit conventionnelle. L'hypothèque forcée est conférée sans le consentement du débiteur dans les cas fixés par la loi (article 171) — elle peut notamment être accordée par décision de justice au vendeur, à l'échangiste et au copartageant sur les biens vendus, échangés ou partagés (article 172). L'hypothèque conventionnelle (articles 174 et suivants) est constituée par acte, dans les formes exigées par l'article 4 du code, et prend rang par son inscription sur le titre foncier.

Pour les experts évaluateurs mandatés par des établissements bancaires dans le cadre de garanties hypothécaires, la loi 39-08 impose une lecture rigoureuse du titre foncier afin d'identifier tout rang hypothécaire préexistant. Notre guide sur l'expertise hypothécaire au Maroc détaille les diligences documentaires et les ajustements de valeur applicables selon le rang de la sûreté.

7. Méthodologie RICS — Valorisation des droits réels démembrés (VPS 2 & VPGA 2)

Le Red Book RICS Global Standards 2025 fournit un cadre méthodologique précis pour l'évaluation des biens grevés de droits réels. La VPS 2 (Bases et présupposés de valeur) impose à l'expert de distinguer entre la valeur du bien en pleine propriété (freehold value) et la valeur affectée par les droits réels constitués dessus. La VPGA 2 (Évaluation aux fins de garantie) précise que pour toute expertise hypothécaire, l'expert doit calculer explicitement la Valeur Marché grevée (VM grevée) distincte de la Valeur Marché libre (VM libre).

7.1 Modèle actuariel de valorisation de l'usufruit

Pour valoriser un usufruit constitué en application des articles 79 à 104 de la loi 39-08, l'expert RICS applique le modèle suivant :

Dans le cas d'un usufruit viager sur un bien valorisé à 3 000 000 MAD détenu par un usufruitier de 65 ans (espérance de vie résiduelle ≈ 18 ans), avec un taux d'actualisation de 6 %, le coefficient actuariel est de 0,697. La valeur de l'usufruit ressort à 2 091 000 MAD et celle de la nue-propriété à 909 000 MAD, soit seulement 30 % de la valeur en pleine propriété — un écart considérable qui justifie la rigueur méthodologique imposée par la VPS 2.

7.2 Servitudes et abattement sur la valeur vénale

Les servitudes non aedificandi ou de non altius tollendi créent un abattement sur la valeur du fonds servant, dont la quantification relève d'une analyse comparative (méthode paire minimale, VPS 3). L'expert RICS compare des transactions portant sur des biens comparables avec et sans servitude afin d'isoler l'impact pur de la charge. Sur le marché casablancais, les données disponibles suggèrent un abattement de 12 à 25 % selon la nature et l'intensité de la servitude.

8. Jurisprudence et impact pratique : 14 ans d'application du CDR

8.1 Tendances jurisprudentielles (2012-2025)

La loi, publiée au Bulletin officiel du 24 novembre 2011, est entrée en vigueur six mois après sa publication (article 334), soit fin mai 2012. Depuis, la pratique notariale et la jurisprudence des tribunaux marocains ont progressivement précisé le contour des nouvelles dispositions, notamment sur deux thématiques majeures.

Sur la prescription acquisitive (articles 239-263) : la possession, quelle que soit sa durée, ne peut opérer sur un immeuble immatriculé au titre foncier — le titre reste inattaquable en vertu du dahir de 1913, et la loi 39-08 ne déroge pas à ce principe. Sur les immeubles non immatriculés en revanche, la possession remplissant les conditions des articles 239 et suivants produit pleinement ses effets, avec des durées de 10 ou 40 ans selon le lien entre possesseur et propriétaire (articles 250 et 251).

Sur les droits de zina : les conflits entre titulaires de droits de zina non inscrits et acquéreurs de bonne foi se résolvent par le jeu de la publicité foncière : l'article 2 de la loi 39-08 protège les tiers inscrits de bonne foi, au détriment du titulaire de zina qui n'a pas fait inscrire son droit sur le titre foncier.

8.2 Implications pour les professionnels de l'immobilier

Pour les développeurs, le CDR a créé un cadre juridique plus sécurisant pour les montages complexes : le droit de superficie (articles 116 à 120) et le droit de houa et d'exhaussement (articles 138 à 141) permettent de dissocier juridiquement la propriété du bâti de celle du sol, ou de superposer des propriétés distinctes sur une même assiette. Pour les prêteurs, le régime hypothécaire unifié (articles 165 à 213) renforce la sécurité des financements immobiliers en clarifiant le rang des créanciers et les modalités de réalisation de la sûreté.

Pour les évaluateurs agréés RICS, la loi 39-08 est devenue un outil de référence quotidien. Chaque expertise doit désormais comporter une analyse des droits réels constitués sur le bien, qu'il s'agisse de servitudes, d'usufruits, d'hypothèques ou de droits de zina. Cette exigence est renforcée par la VPGA 2 du Red Book RICS 2025 qui impose, pour toute expertise hypothécaire, de mentionner explicitement « tous droits réels de nature à affecter la valeur ou la commercialisabilité du bien ».