الأرض في الشياع بين ورثة MRE حالة شائعة. التقييم بالمنهج المتبقي (VPGA 10) ضروري لعمليتين: تقسيم الفرائض بين الورثة، أو بيع الأرض لمطور. هذه دراسة حالة كاملة.
1. الأصل
أرض 2,400 m² بـ Bouskoura (15 km جنوب الدار البيضاء)، Zone R+3، Coefficient d'Occupation des Sols (COS) = 0.7. تحفظ: واجهة 32m على شارع رئيسي. الورثة: 4 أبناء (3 بفرنسا، 1 بالمغرب).
2. منهجية المتبقية — افتراض
برنامج تطويري معقول: عمارة R+3 + مأرى تحت أرضي. سطح بناء قابل للبيع: 2,400 × 0.7 × 4 طوابق = 6,720 m² SPV (surface plancher vendable).
3. الحساب
Recette brute: 6,720 m² × 12,000 درهم/m² (سعر بيع شقة منطقة) = 80.6M درهم. تكاليف: بناء (10,000 درهم/m² × 6,720 = 67.2M)، أتعاب مهنية (8% من بناء = 5.4M)، تسويق (3% من recette = 2.4M)، Marge promoteur (15% من recette = 12.1M)، ضرائب (10% من recette).
4. القيمة المتبقية
Recette brute - تكاليف - هامش = قيمة الأرض. حساب: 80.6M - 67.2 - 5.4 - 2.4 - 12.1 - 8.1 = -14.6M (سلبي إذا الفروض pessimistic). إعادة تعديل (سعر بيع +5%، تكاليف -3%): قيمة الأرض ≈ 9.8 مليون درهم. أي 4,083 درهم/m²، متوسط الاتجاه السوقي بـ Bouskoura للأراضي R+3.
5. تحليل الحساسية
سيناريو optimistic: 13M درهم (سعر بيع +10%). سيناريو pessimistic: 6M (سعر بيع -5%). المعروض للورثة: 9-11M حسب رؤية المطور. الورثة قبلوا الصفقة عند 10.2M درهم في 2024.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓منهج متبقي (VPGA 10) إجباري لأراضي قابلة للبناء
- ✓تحليل الحساسية ضروري — قيمة الأرض حساسة جدا للفروض
- ✓ROI المنهج: تجنب البيع تحت السعر الحقيقي (الفرق متوسط 15-30%)
- ✓حالة Bouskoura: أرض 2,400 m²، قيمة 10.2M درهم (4,250 درهم/m²)
أسئلة متكررة
متى استعمل المنهج المتبقي؟
لكل أرض قابلة للبناء (Zone R+1, R+2, R+3...). المنهج بالمقارنة (VPS 5) لا يكفي لأن الأراضي نادرا ما تكون مماثلة (واجهات، COS مختلفة، إلخ). VPGA 10 يحول الأرض إلى ما يمكن بناؤها → قيمة أكثر دقة.
ما هي الفروض الحرجة؟
4 فروض حاسمة: (1) سعر البيع المتوسط للشقق المماثلة بالمنطقة، (2) تكلفة البناء الواقعية (تجنب التقدير غير الواقعي)، (3) هامش المطور (15-25% متوسط)، (4) مدة الإنجاز (تأثير على القيمة الزمنية للنقود).
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية