Terrain constructible en indivision —
Méthode résiduelle, Bouskoura Casa

Étude de cas RICS VPGA 10. Quatre héritiers MRE France demandent l'évaluation d'un terrain constructible de 2 400 m² à Bouskoura Sud (Casablanca), hérité en 2024. Objectif : fixer équitablement la valeur pour sortie d'indivision. Résultat : 21,6 M MAD.

Pourquoi la méthode résiduelle ?

Un terrain nu constructible n'a pas de comparables directs suffisamment nombreux (chaque terrain est unique en localisation, surface, COS, CES, accès, voirie). La méthode résiduelle (RICS VPGA 10) contourne cette difficulté : elle déduit la valeur du terrain de la valeur du projet fini qu'on pourrait y bâtir, diminuée des coûts de construction, frais financiers, honoraires techniques et marge du promoteur.

C'est LA méthoded'évaluation des terrains constructibles pour les investisseurs, promoteurs, banques (secured lending), et en cas de succession. Elle exige une vraie compétence technique — calage de COS/CES, analyse urbanistique, benchmarks coûts BTP, anticipation prix marché à 24-36 mois.

Le contexte

Quatre enfants MRE résidant en France saisissent ReaConsult en mars 2026, pour l'évaluation du terrain hérité de leur père, décédé en 2024 :

• Localisation : Bouskoura Sud, à 18 km du centre de Casablanca, proche de l'autoroute A7 Casa-Marrakech.
• Surface : 2 400 m² titrés ANCFCC, plan dressé 2022, bornage récent.
• Zonage urbanistique : zone R+3 (résidentiel 3 étages sur RDC), COS 1,6, CES 0,4 — ouvre la voie à un petit immeuble ou villas groupées.
• Servitudes : aucune hypothèque, un droit de passage piétonnier au nord sur 2 m (accès voisin), sans impact constructif.
• Accès : voirie goudronnée, desserte eau/électricité au bord de rue, tout-à-l'égout ville.

Objectif : évaluer équitablement pour : (a) vente à un tiers et partage des 4 héritiers, (b) ou rachat par un héritier des 3 autres. Arbitrage technique indispensable pour trancher.

Application de la méthode résiduelle (VPGA 10)

Étape 1 — Programme développable optimal

Avec COS 1,6 sur 2 400 m², la surface constructible hors œuvre nette (SHON) théorique = 3 840 m². En appliquant un ratio usage de 0,83 (parties communes, gaines, murs), la surface habitable effective (SHAB) = 3 187 m².

Programme retenu : 28 appartements F3-F4 de moyenne 114 m² SHAB chacun, répartis sur 4 niveaux (RDC + R+3), avec parking souterrain obligatoire.

Étape 2 — Chiffre d'affaires prévisionnel du projet

Étape 3 — Déduction des coûts de construction

Étape 4 — Calcul résiduel = valeur du terrain

Note méthodologique : la valeur résiduelle brute pré-acquisition est 21,6 M MAD (3 219 390 / (1 − 85 %) correspondant au prix que paierait un promoteur en intégrant ses 6,5-8 % de frais d'acquisition et préparation du dossier). C'est la valeur vénale du terrain en l'état.

Tests de sensibilité

Un rapport VPGA 10 rigoureux teste toujours la sensibilité de la valeur aux hypothèses. Scénarios testés :

• Prix sortie +5 % (14 175 MAD/m²) → valeur terrain +18 % = 25,5 M MAD
• Prix sortie −5 % (12 825 MAD/m²) → valeur terrain −19 % = 17,5 M MAD
• Coûts travaux +10 % → valeur terrain −15 % = 18,3 M MAD
• Marge promoteur 15 % (vs 18 %) → valeur terrain +10 % = 23,8 M MAD
• Taux financier 8 % (vs 7 %) → valeur terrain −2,5 % = 21,05 M MAD

Fourchette de valorisation : 17,5 - 25,5 M MAD selon sensibilité. Valeur centrale retenue : 21,6 M MAD.

Issue pour les héritiers

• Avril 2026 — Rapport remis (48 pages signé + horodaté). Moudawana appliquée : 4 héritiers enfants = parts égales (pas de conjoint survivant).
• Mai 2026 — Mise sur le marché via promoteur local sélectionné pour consultation. Offre à 22,3 M MAD reçue (promoteur qui avait déjà fait une DD sur le secteur).
• Juin 2026 — Vente signée à 22,3 M MAD (+ 3 % vs valeur vénale retenue), partage net après droits et frais : 5,35 M MAD par héritier.

Leçons pour les détenteurs de terrains

1. Sans expertise VPGA 10, le risque de sous-évaluation est énorme — les acheteurs opportunistes proposent typiquement 30-40 % sous la valeur résiduelle réelle.
2. Le COS et le CES sont déterminants — une même surface peut valoir du simple au triple selon le zonage. Toujours vérifier au Plan d'Aménagement Urbain (PA) avant de vendre.
3. L'emplacement prime sur la surface — un terrain de 1 000 m² à CFC vaut parfois plus qu'un terrain de 3 000 m² à Sidi Maarouf.
4. Les marges promoteurs sont négociables — un terrain tension acheteurs peut se vendre au-dessus de la méthode résiduelle.
5. Anticipez les mutations urbanistiques — un terrain en zone R+2 aujourd'hui peut passer R+4 demain. Les rapports ReaConsult signalent ces potentiels.