دراسة حالة كاملة لتقييم بناية مكاتب فئة A بـ Hay Riad الرباط بمنهجية DCF 10 سنوات. مفيدة لمستثمري OPCI، صناديق سيادية، أو مالك يفكر في البيع.
1. الأصل
بناية 4,200 m² بـ Hay Riad، فئة A، أنشئت عام 2016. 5 طوابق + 80 موقف سيارات. مؤجرة بالكامل لـ 6 مستأجرين (إدارة، شركة طاقة، مكتب أعمال، fintech). Cap Rate تأجير: 7.8%. WAULT (متوسط مدة العقود): 4.2 سنة.
2. بناء التدفقات النقدية
CA الكراء Y1: 9.8M درهم (متوسط 195 درهم/m²/شهر). تكاليف تشغيل (15% من CA): 1.5M. NOI Y1 = 8.3M درهم. نمو الكراء: 3%/سنة (تضخم). تجديد الأشغال Y6: 4M درهم.
3. حساب DCF
WACC = 9.2% (تركيب: تأمين 4.5% + علاوة سوق 3% + علاوة قطاع 1.7%). Cap Rate خروج Y10: 7.5% (متحفظ، مع شيخوخة الأصل). Terminal Value Y10 = NOI Y11 / 7.5% = ~125M درهم. Discount → Present Value ≈ 121M درهم.
4. تحليل الحساسية
سيناريو optimistic (WACC -100bp): 132M درهم. سيناريو pessimistic (WACC +100bp + شغور 10%): 105M درهم. النطاق: 105-135M درهم.
5. المؤشرات النهائية
TRI سنوي: 8.4%. Cap Rate خروج: 7.5%. Yield بداية: 7.8%. Multiple إيجار x: 14.7. الأصل مناسب لـ OPCI أو صندوق طويل المدى.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓منهجية DCF VPGA 2 لمكاتب فئة A
- ✓WACC الرباط 2026: 9-10% (تركيب)
- ✓Cap Rate خروج: 7.5-8% للمكاتب الراقية بالرباط
- ✓حالة Hay Riad 4,200 m²: 121M درهم MV
أسئلة متكررة
لماذا DCF وليس مقارنة بسيطة؟
المكاتب فئة A بالرباط نادرا ما تباع (سوق غير سائلة). صفقات قليلة → مقارنة (VPS 5) ضعيفة. DCF (VPGA 2) يقيم الأصل من تدفقاته النقدية الفعلية، يدمج WALT العقود، تكاليف الصيانة، المخاطر. أكثر دقة وأكثر قابلية للتدقيق.
ما هو Cap Rate لخروج جيد؟
يعتمد على عمر الأصل في Y10 وتطور السوق المتوقع. لمكاتب فئة A بالرباط Y10 (سيكون عمرها 20 سنة): 7.5-8% Cap Rate خروج معقول. في حالات مخاطر أعلى (موقع متوسط، فئة B): 8.5-10%.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية