الفنادق-رياضات بالمدينة العتيقة بمراكش أصول Trade-Related Property (TRP) فريدة. تقييمها يتطلب منهجية VPGA 4 صارمة، تأخذ بعين الاعتبار KPIs الفندقية، تكاليف التشغيل، وخصوصية المدينة العتيقة.
1. الأصل
فندق-رياض 18 غرفة بـ Mouassine، رياض تقليدي تم تحويله. مساحة: 480 m² (3 طوابق + سطح). مفتوح منذ 2016. تصنيف 4 نجوم. ADR متوسط: €145/ليلة. Occupation 68% سنوي.
2. KPIs مفصلة
RevPAR = ADR × Occupation = €98.6/غرفة/يوم. CA سنوي = 18 غرف × 365 × €98.6 = €647,478 (~7.1 مليون درهم). EBITDAR margin = 32% (مرتفع نسبيا، تكاليف موظفين منخفضة بالمدينة العتيقة). EBITDAR = ~2.3 مليون درهم.
3. منهجية 1 — DCF 10 سنوات
EBITDAR Y0: 2.3M. نمو CA 6%/سنة (دفعة كأس العالم 2030 + سياحة قوية). WACC = 12.5% (مخاطر Lifestyle + موقع). Multiple خروج Y10: 8x EBITDAR. Capex Y6: 800K درهم لتجديد الزلج. EV ≈ 22M درهم.
4. منهجية 2 — مضاعف قطاعي
قاعدة بيانات: 6 صفقات مماثلة بمراكش 2023-2025. EV/EBITDAR = 9.2x. Y0 × 9.2 = 21.2M درهم. اتساق مع DCF.
5. القيمة المختارة
متوسط مرجح: 60% DCF + 40% مضاعف = 21.7M درهم EV. بعد ديون: ~21M درهم Equity Value. النطاق المعروض: 19-25M درهم.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓الفنادق-رياضات = TRP → منهجية VPGA 4 خاصة
- ✓KPIs حاسمة: RevPAR, ADR, Occupation, EBITDAR margin
- ✓دفعة كأس العالم 2030 ترفع التقييمات (+15-25%)
- ✓حالة Mouassine 18 غرفة: 21M درهم EV
أسئلة متكررة
كيف تختلف عن تقييم فندق عادي؟
الرياضات بالمدينة العتيقة لها خصوصيات: قانونيا (TF أو Melk)، تقنيا (مباني تاريخية مع قيود الترميم)، تجاريا (سوق غير سائلة، 90+ يوم لبيع متوسط). الخبير يجب أن يدمج هذه الخصوصيات مع الإطار VPGA 4 الكلاسيكي.
كم تكلف هذه الدراسة؟
الخبرة الكاملة لفندق-رياض من هذا الحجم: 15-25 يوم عمل. تشمل: تحليل P&L (3 سنوات)، فحص قانوني (شهادة الملكية، الرخص السياحية)، الزيارة والتقييم التقني، المقارنات السوقية، DCF + Multiple، التقرير النهائي (50-80 صفحة).
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية