Évaluation d'un riad boutique 12 chambres en Médina de Marrakech :
DCF RevPAR & RICS VPGA 4 — Valeur de marché ≈ 21 M MAD

1. Cadre juridique applicable aux riads hôteliers au Maroc

L'établissement concerné est une maison d'hôtes de 12 chambres, classée en catégorie « Maison d'hôtes 5 clés » conformément à l'Arrêté du Ministre du Tourisme n° 1751-17 du 14 août 2017 relatif à la classification des établissements d'hébergement touristique. Cet arrêté, pris en application de la loi n° 61-00 du 3 octobre 2002 portant statut des établissements touristiques, fixe les normes minimales de confort, d'équipement et de services opposables aux exploitants.

L'article 6 de la loi 61-00 subordonne l'ouverture au public de tout établissement touristique à l'obtention d'une autorisation administrative et d'un certificat de classement délivré par l'administration compétente. L'article 22 de la même loi prévoit des sanctions en cas d'exploitation non conforme à la catégorie classée, ce qui constitue un risque juridique à quantifier dans l'analyse des flux futurs.

Sur le plan foncier, le bien est immatriculé au livre foncier sous le régime de la propriété pleine (raqaba + manfa'a réunies), sans démembrement en cours. La localisation en zone classée de la Médina de Marrakech impose également les prescriptions de la charte de réhabilitation de la Médina et les contraintes de la Commission Régionale du Patrimoine Cultural, limitant structurellement la densification et protégeant ainsi la rareté de l'actif.

2. Positionnement méthodologique : RICS VPGA 4 & VPS 5

La RICS Red Book (RICS Valuation — Global Standards) encadre les missions d'évaluation à travers ses Valuation Practice Statements (VPS) et ses Valuation Practice Guidance Applications (VPGA). Pour les actifs hôteliers, la VPGA 4 — Valuation of hotels constitue la référence principale : elle recommande que la valeur de marché d'un établissement hôtelier soit déterminée en tant qu'entité en continuité d'exploitation (going concern), en tenant compte des performances opérationnelles passées, présentes et projetées.

Le VPS 5 (Valuation bases other than market value) rappelle quant à lui l'obligation de définir explicitement la base d'évaluation retenue et de documenter tout écart avec la valeur de marché pure. Dans ce cas, la valeur retenue est la Market Value (MV) telle que définie au VPS 4, assumant un acquéreur informé qui maintiendrait l'exploitation hôtelière.

La méthode DCF (Discounted Cash Flow) sur horizon décennal est privilégiée, le marché transactionnel des riads hôteliers en Médina présentant une liquidité limitée et des comparables peu homogènes. La méthode par capitalisation du revenu (yield method) est utilisée en contrôle de vraisemblance via le cap rate implicite. Pour une lecture approfondie des standards d'évaluation RICS appliqués au Maroc, voir notre analyse des VPS 1 à 6 du Red Book RICS.

3. Hypothèses opérationnelles et projection DCF 10 ans

Les paramètres d'entrée du modèle sont calibrés sur les benchmarks 2025-2026 du segment maison d'hôtes haut-de-gamme en Médina de Marrakech, issus des données STR Global Maroc, du rapport annuel du Conseil National du Tourisme et des transactions de marché observées par ReaConsult sur la période 2022-2025.

• Nombre de chambres : 12 (capacité fixe, contrainte patrimoniale)
• ADR (Average Daily Rate) : 1 200 MAD/nuit (tarif moyen pondéré haute/basse saison, hors petit-déjeuner)
• Taux d'occupation stabilisé : 62 % (benchmark segment 5 clés Médina, données 2024-2025)
• RevPAR annuel : 744 MAD/chambre/nuit × 365 j = 271 560 MAD/chambre
• Chiffre d'affaires hébergement an 1 : 271 560 × 12 = 3 258 720 MAD
• Autres revenus (F&B, hammam, spa) : 19 % du CA hébergement, soit ≈ 619 156 MAD
• CA total an 1 : ≈ 3 877 876 MAD
• Charges d'exploitation : 60 % du CA (personnel, énergie, entretien, commissions OTA, assurances, taxe de séjour). Le GOP margin (Gross Operating Profit) cible est donc de 40 % du CA
• Taux de croissance RevPAR : +3,5 %/an (années 1-5), +2,5 %/an (années 6-10) — indexation inflation + pricing power
• Taux d'actualisation (WACC) : 9,5 % — prime de risque secteur hôtelier, illiquidité Médina, risque réglementaire
• Taux de capitalisation terminal (exit cap rate) : 7,0 %
• CAPEX de maintien : 2,5 % du CA chaque année

* Tableau indicatif — données anonymisées et arrondies. Charges d'exploitation = 60 % du CA (GOP margin 40 %). GOP net = GOP moins CAPEX de maintien (2,5 % du CA). Taux d'actualisation WACC 9,5 % (prime de risque hôtelier + illiquidité Médina intégrée). Toutes valeurs en MAD.

4. Analyse des résultats : MV ≈ 21 M MAD & cap rate 7 %

La somme des flux actualisés sur 10 ans et de la valeur terminale actualisée ressort à environ 21,3 M MAD, soit une valeur de marché retenue de ≈ 21 M MAD (arrondie). Ce niveau est cohérent avec les transactions observées sur le segment boutique hôtelier 5 clés en Médina de Marrakech. Le taux d'actualisation de 9,5 % intègre déjà une prime de risque reflétant la faible liquidité du segment, les contraintes patrimoniales et la dépendance opérateur — rendant une décote d'illiquidité supplémentaire non pertinente (cf. comparatif rendements bureaux Casablanca 2026).

Le cap rate implicite est calculé en rapportant le GOP net stabilisé de l'année 1 — c'est-à-dire le GOP (chiffre d'affaires moins charges d'exploitation) diminué du CAPEX de maintien — à la valeur de marché retenue. Soit : GOP An 1 = 3 877 876 × 40 % = 1 551 150 MAD, moins CAPEX 96 947 = ≈ 1,45 M MAD de GOP net. Le cap rate implicite ressort à 1 454 203 / 21 000 000 = 6,9 %, arrondi à 7,0 %. Ce niveau est cohérent avec les rendements observés sur le segment boutique hôtelier marocain haut-de-gamme (fourchette 6,5-8,5 % selon localisation et qualité opérationnelle), et inférieur aux rendements locatifs résidentiels de la Médina (8-10 %) qui ne bénéficient pas de la prime de RevPAR de l'exploitation touristique.

5. Analyse de sensibilité et limites de la mission

L'évaluation DCF d'un actif hôtelier est structurellement sensible à trois variables dominantes. Une variation de ±5 points d'occupation (57-67 %) génère une amplitude de valeur de ±3,2 M MAD sur le résultat final. ±0,5 % sur le taux d'actualisation (9-10 %) produit une variation de ±1,8 M MAD. Enfin, l'exit cap rate terminal (6,5-7,5 %) déplace la valeur terminale actualisée de ±2,1 M MAD.

Going concern (continuité d'exploitation) : la RICS VPGA 4 §6.3 impose d'évaluer un hôtel en tant qu'entité opérationnelle en fonctionnement — et non comme un immeuble vide. Concrètement, le going concern signifie que la valeur retenue intègre trois composantes indissociables : (i) les murs (le foncier et le bâti), (ii) le fonds de commerce (clientèle, notoriété, classement, contrats fournisseurs), et (iii) les équipements nécessaires à l'exploitation (mobilier, literie, cuisine, hammam). Ces trois éléments ne sont pas évalués séparément mais comme un tout fonctionnel : c'est la performance opérationnelle de l'ensemble qui détermine la valeur, pas la somme des parties.

En conséquence, la présente mission ne couvre pas l'évaluation séparée du fonds de commerce et de l'immeuble. Cette distinction — fréquemment demandée dans le cadre de cessions partielles ou de montages SCI/SARL — relèverait d'une mission complémentaire nécessitant l'accès aux comptes d'exploitation certifiés sur 3 exercices minimum, une analyse de la clientèle et de la valeur du droit au bail, et une évaluation distincte du mobilier et des équipements.