الجباية العقارية بالمغرب تتغير كل سنة مع قانون المالية. في 2026، الإطار العام يبقى مستقرا لكن مع توضيحات حول السكن الرئيسي للمغاربة المقيمين بالخارج، توسيع TVA لـ VEFA، وتشديد المراقبة على إعفاءات الأراضي الفلاحية. هذا الدليل يشرح كل ضريبة، الحسابات، والإعفاءات الممكنة.
1. TPI — الضريبة على الأرباح العقارية
TPI تطبق عند بيع عقار. الحساب: 20% من الربح الصافي (ثمن البيع - ثمن الشراء وتكاليف الاقتناء والتحسين وفوائد القروض، معدّلة بمعامل إعادة التقييم)، مع حد أدنى للضريبة قدره 3% من ثمن التفويت ولو في غياب الربح (المادة 144-II-1° من المدونة العامة للضرائب). إعفاءات: السكن الرئيسي منذ 5 سنوات على الأقل (دون كراء أو استعمال مهني)، ومجموع عمليات تفويت العقارات خلال السنة المدنية الذي لا يتجاوز 140.000 درهم. بالنسبة للمغاربة المقيمين بالخارج، يُعتبر سكنا رئيسيا السكن الذي يحتفظون به بالمغرب.
2. رسوم التسجيل — عند الشراء
تؤدى لإدارة الضرائب عند تسجيل عقد البيع، ويتولى الموثق عادة أداءها. النسب 2026: 4% لاقتناء المحلات المبنية، سواء كانت معدة للسكن أو للاستعمال التجاري أو المهني أو الإداري (المادة 133-I-F-1° من المدونة العامة للضرائب)، و5% لاقتناء الأراضي العارية (المادة 133-I-G-1°)، و3% للبيع الأول للسكن الاجتماعي (المادة 133-I-B-7°). تضاف إليها رسوم المحافظة العقارية، التي يحددها نص خاص خارج المدونة العامة للضرائب، وأتعاب الموثق: اطلب مبلغها المحين من الموثق.
3. TVA على VEFA — البيع على التصاميم
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement، قانون 44-00) تشمل TVA: 20% للسكني الراقي والتجاري، 10% للسكن المتوسط (شروط محددة في القانون 47-06)، إعفاء كامل للسكن الاجتماعي (أقل من 250,000 درهم بعد TVA). المشتري يدفع TVA مع الأقساط المتدرجة (5%، 25%، 50%، 100% بحسب التقدم في الأشغال).
4. الجباية على الإيجار — IR Foncier
إذا كنت مالكا تؤجر عقارك، يجب التصريح بالإيرادات في إقرار IR السنوي. الحساب: مبلغ الإيرادات السنوية - 40% (تكاليف افتراضية) = القاعدة الخاضعة. ثم تطبيق سلم IR التصاعدي (المادة 73-I): الشريحة إلى غاية 40.000 درهم معفاة، ثم 10% و20% و30% و34%، و37% على ما زاد عن 180.000 درهم. لا يوجد في المدونة العامة للضرائب إعفاء خاص بالإيرادات الكرائية التي تقل عن 30.000 درهم (هذا الرقم يخص تفويت القيم المنقولة، المادة 68-II). بالنسبة للمداخيل العقارية التي تخضع للاقتطاع من المنبع، يمكن الاختيار لدى الإدارة بالضريبة المحررة بسعر 20% من المبلغ الخام (المادتان 64-IV و73-II-F-12°). المرجع: المواد 61-I و64-II و73 من المدونة العامة للضرائب. بالنسبة للمغاربة المقيمين بالخارج، تنظم الاتفاقية الجبائية بين المغرب وبلد الإقامة كيفية تعايش الضريبتين.
5. اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي
وقّع المغرب اتفاقيات لتجنب الازدواج الضريبي مع عدد من البلدان. تنظم الاتفاقية الجبائية بين المغرب وبلد إقامتك كيفية تعايش الضريبتين على المداخيل والأرباح العقارية. نص كل اتفاقية وشروطها يختلفان من بلد إلى آخر، لذلك يُنصح بالتحقق من وضعيتك لدى مستشار جبائي في بلد إقامتك.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓TPI: 20% من الربح الصافي، وحد أدنى 3% من ثمن التفويت (المادتان 73-II-F-6° و144-II-1°)
- ✓رسوم التسجيل: 4% للمحلات المبنية (سكنية أو تجارية أو مهنية)، 5% للأراضي العارية، 3% للبيع الأول للسكن الاجتماعي
- ✓TVA على VEFA: 20% راقي، 10% متوسط، 0% اجتماعي
- ✓IR Foncier: تخفيض 40% من الإيرادات الخام ثم سلم IR (المواد 64-II و73-I)، دون إعفاء خاص عند 30.000 درهم
- ✓الاتفاقيات الجبائية تنظم تعايش الضريبتين — التحقق لدى مستشار في بلد الإقامة
أسئلة متكررة
كم تدفع كضريبة عند بيع عقار بالمغرب؟
TPI أساسا: 20% من الربح الصافي أو 3% من ثمن البيع (الأعلى منهما). مثال توضيحي مبسّط (دون معامل إعادة التقييم): ثمن الشراء 1.500.000 درهم، تضاف إليه مصاريف الاقتناء المقدرة جزافيا بنسبة 15% أي 225.000 درهم، فيصير ثمن الاقتناء 1.725.000 درهم. ثمن البيع 2.800.000 درهم، والربح الصافي 1.075.000 درهم، والضريبة 20% × 1.075.000 = 215.000 درهم. الحد الأدنى 3% × 2.800.000 = 84.000 درهم لا يُطبق هنا لأن الضريبة المحسوبة أعلى منه. ويخفض معامل إعادة التقييم الربح الصافي، كما تقبل مصاريف اقتناء أعلى من 15% عند الإثبات (المادة 65-II).
متى أكون معفيا من TPI؟
من أهم الحالات: (1) السكن الرئيسي منذ 5 سنوات على الأقل (دون كراء أو استعمال مهني)، (2) مجموع عمليات تفويت العقارات خلال السنة المدنية لا يتجاوز 140.000 درهم، (3) التفويت بدون عوض بين الأصول والفروع وبين الزوجين وبين الإخوة والأخوات. نزع الملكية للمنفعة العامة ليس معفى.
أنا مغربي مقيم بفرنسا، هل أدفع الضريبة مرتين؟
تنظم الاتفاقية الجبائية بين المغرب وفرنسا كيفية تعايش الضريبتين. الجواب في حالتك يتوقف على نوع الدخل أو الربح وعلى وضعيتك في فرنسا، لذلك يُنصح بالتحقق من ذلك لدى مستشار جبائي في بلد إقامتك.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← الدليل الكامل بالفرنسية (مع جداول حسابية وأمثلة)