الجباية العقارية بالمغرب تتغير كل سنة مع قانون المالية. في 2026، الإطار العام يبقى مستقرا لكن مع توضيحات حول السكن الرئيسي للمغاربة المقيمين بالخارج، توسيع TVA لـ VEFA، وتشديد المراقبة على إعفاءات الأراضي الفلاحية. هذا الدليل يشرح كل ضريبة، الحسابات، والإعفاءات الممكنة.
1. TPI — الضريبة على الأرباح العقارية
TPI تطبق عند بيع عقار. الحساب: 20% من الربح الصافي (ثمن البيع - ثمن الشراء معدّل بالتضخم - تكاليف الاقتناء والتحسين)، أو 3% من ثمن البيع (الأعلى منهما يُطبق). إعفاءات: السكن الرئيسي محتفظ به منذ +6 سنوات (شرط: مقيم بالمغرب)، الربح أقل من 30,000 درهم، نقل الورثة الأول. المغاربة المقيمون بالخارج لا يستفيدون عادة من إعفاء السكن الرئيسي.
2. رسوم التسجيل — عند الشراء
تدفع لـ ANCFCC + الموثق عند تسجيل عقد البيع. النسب 2026: 4% للسكني، 5% للتجاري والصناعي، 3% للسكن الاجتماعي (أقل من 250,000 درهم)، 2.5% للأراضي القابلة للبناء إذا التزم بالبناء خلال 4 سنوات (شرط رسمي). إضافة: رسوم ANCFCC 1.5% من الثمن المُعلن، أتعاب الموثق 1-1.5%.
3. TVA على VEFA — البيع على التصاميم
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement، قانون 44-00) تشمل TVA: 20% للسكني الراقي والتجاري، 10% للسكن المتوسط (شروط محددة في القانون 47-06)، إعفاء كامل للسكن الاجتماعي (أقل من 250,000 درهم بعد TVA). المشتري يدفع TVA مع الأقساط المتدرجة (5%، 25%، 50%، 100% بحسب التقدم في الأشغال).
4. الجباية على الإيجار — IR Foncier
إذا كنت مالكا تؤجر عقارك، يجب التصريح بالإيرادات في إقرار IR السنوي. الحساب: مبلغ الإيرادات السنوية - 40% (تكاليف افتراضية) = القاعدة الخاضعة. ثم تطبيق سلم IR التصاعدي (10% إلى 38%). إعفاء: إذا كان مجموع الإيرادات السنوية أقل من 30,000 درهم. للمغاربة المقيمين بالخارج: نفس النظام لكن مع تطبيق احتمالي للاتفاقيات الدولية لتجنب الازدواج الضريبي.
5. اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي
المغرب وقع +50 اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي مع: فرنسا (1970، معدل 2024)، بلجيكا (1972)، إسبانيا (1982)، إيطاليا (1972)، ألمانيا (1987)، كندا (1979)، الإمارات (1999)، السعودية (1985)، قطر (1992)، الكويت (2002). آلية أساسية: إذا دفعت TPI بالمغرب، يمكنك الاحتجاج بها كائتمان ضريبي ضد الضريبة المماثلة في بلد إقامتك. ReaConsult يساعدك في حساب التحسين الجبائي.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓TPI: 20% من الربح أو 3% من ثمن البيع (الأعلى يُطبق)
- ✓رسوم التسجيل: 4% سكني، 5% تجاري، 3% اجتماعي
- ✓TVA على VEFA: 20% راقي، 10% متوسط، 0% اجتماعي
- ✓IR Foncier: 60% من إيرادات الإيجار خاضعة، إعفاء أقل من 30,000 درهم/سنة
- ✓اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي مع +50 بلدا — تجنب دفع الضريبة مرتين
أسئلة متكررة
كم تدفع كضريبة عند بيع عقار بالمغرب؟
TPI أساسا: 20% من الربح الصافي أو 3% من ثمن البيع (الأعلى منهما). مثال: عقار اشتريته بـ 1.5M درهم في 2010، تبيعه في 2025 بـ 2.8M درهم. الربح ≈ 1.3M درهم. TPI = 20% × 1.3M = 260,000 درهم. أو 3% × 2.8M = 84,000 درهم. الأعلى = 260,000 درهم.
متى أكون معفيا من TPI؟
في 4 حالات أساسية: (1) السكن الرئيسي محتفظ به منذ +6 سنوات (شرط: تكون مقيما بالمغرب)، (2) الربح أقل من 30,000 درهم، (3) النقل الأول للورثة، (4) عمليات معينة في إطار التعاون أو المنفعة العامة.
أنا مغربي مقيم بفرنسا، هل أدفع الضريبة مرتين؟
لا. اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المغرب وفرنسا (1970، معدلة 2024) تنص على أن الضريبة المدفوعة بالمغرب (TPI) تُحتسب كائتمان ضريبي ضد الضريبة الفرنسية على نفس الربح. عمليا: تدفع الأعلى منهما، ليس المجموع.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← الدليل الكامل بالفرنسية (مع جداول حسابية وأمثلة)