الوساطة العقارية بالمغرب — تسوية النزاعات وديا

للنزاع العقاري ثلاث خصائص يعرفها كل ممارس: يطول، ويكلف، ويفسد العلاقة بين الأطراف فسادا دائما. وفي أثناء ذلك تستمر العمارة في الحياة: التكاليف تجري، والأشغال المستعجلة تنتظر، والمكتري والمكري يتكاتبان، والملاك يتقاطعون في الدرج؛ والنزاع يشتد. وهنا بالذات يختلف العقار عن غيره: ففي نزاع تجاري عارض يمكن للأطراف أن تفترق بعد الحكم، أما في عمارة فلا — الجار يبقى جارا، والمالك يبقى في المجلس النقابي، والشريك في الشياع يبقى مقيدا في الرسم نفسه. فالعلاقة تبقى بعد النزاع دائما. ويعرض هذا المقال لماذا تفرض الوساطة نفسها، والفرق بينها وبين الصلح والتحكيم والدعوى، وأي النزاعات أصلح لها، ودور الخبير العقاري في تقديم الرقم المحايد، ثم مضمون تكوين جاد وأخلاقياته. ولا نورد فيه نسبة ولا معطى مرقما لا تسنده مصادر مسماة.

1. لماذا تفرض الوساطة نفسها

تجيب الوساطة عن المشكلات الثلاثة في آن واحد. فهي سريعة، لأنها تجري على إيقاع الأطراف لا على إيقاع جدول المحاكم. وهي سرية، وهذا يهم كثيرا منعشا حريصا على سمعته، ونقيبا يدبر عدة إقامات، وأسرة لا ترغب في عرض شؤونها. وهي حافظة للعلاقة أخيرا: فلأن الحل يبنيه الأطراف ولا يفرض عليهم، ينفذ تنفيذا أحسن بكثير. فالاتفاق الذي وقع لأن صاحبه شارك في كتابته يحترم، والحكم الذي يتحمل ينازع فيه ويؤخر وينفذ على مضض. وهذا الفارق عملي لا نظري: فحصيلة الوساطة تقاس بما ينفذ فعلا لا بما يقرر.

2. وساطة وصلح وتحكيم ودعوى — لا تخلط

تخلط هذه السبل الأربع في اللغة الجارية، حتى عند المهنيين؛ وهي لا تتمايز بجوها وإنما بسؤال واحد حاسم: من يقرر الحل؟ فالوساطة: الوسيط لا يقرر شيئا، وإنما هو طرف ثالث محايد مستقل نزيه ينظم الحوار، ويستخرج المصالح الحقيقية وراء المواقف المعلنة، ويعين الأطراف على بناء حلها بأنفسها؛ والنتيجة، إن كانت، محضر اتفاق يوقعه الأطراف. والصلح: يمضي المصلح أبعد وقد يقترح حلا اقتراحا فاعلا، ويبقى الأطراف أحرارا في قبوله أو رفضه؛ والحد بينه وبين الوساطة رقيق أحيانا في الممارسة، لكنه يغير موقف الطرف الثالث. والتحكيم: المحكم يحسم، ويصدر حكما يلزم الأطراف على نحو ما يفعل القضاء، على أساس اتفاق تحكيم قبل سلفا؛ وهو عدالة خاصة لا سبيلا وديا. والدعوى: السبيل القضائي الكلاسيكي، بقواعده الإجرائية وطابعه الحضوري وعلانيته وطرق الطعن فيه. وللمغرب إطار قانوني للوساطة الاتفاقية إلى جانب التحكيم، ينظم لجوء الأطراف إلى هذه السبل البديلة لحل المنازعات، وهو موضوع القانون 95-17 المتعلق بالتحكيم والوساطة الاتفاقية. ويكفي المهني العقاري أن يحفظ الجوهري: اللجوء إلى الوساطة قائم على اتفاق الأطراف، والمسطرة سرية، والاتفاق الناتج عنها التزام تعاقدي يمكن للأطراف، إن شاءت، أن تكسوه الأشكال الملائمة لتأمين تنفيذه؛ والكيفيات الدقيقة ترجع إلى مشورة حقوقي في الملف المعني. وثمة نقطة تستحق أن تقرر مرة واحدة، لأنها كثيرا ما تصاغ صياغة سيئة في السوق: الخبرة الحرة أو الخاصة تخدم التفاوض بالتراضي — توثق قيمة، وتنير الأطراف، وتصلح أساسا موضوعيا لاتفاق. أما أمام المحكمة فالقاضي هو الذي يعين خبيره. والخلط بين السجلين يعرض لوعود تجارية لا تصمد ولزبناء يخيبون.

3. أي النزاعات العقارية أصلح للوساطة

ليست كل النزاعات قابلة للوساطة: فمنازعة في سند، أو مسألة قانونية صرفة، أو وضع يرفض فيه أحد الأطراف كل حوار، ترجع إلى القاضي. لكن حصة واسعة من النزاع العقاري اليومي تدور حول مبالغ وآجال وكيفيات واستعمالات، وهذا بعينه ميدان الوساطة. والملكية المشتركة هي المنجم الأول: تكاليف غير مؤداة وجداول تسوية، وتوزيع كلفة أشغال كبرى على الهيكل أو على التجهيزات المشتركة، واستعمال خاص لجزء مشترك، ومنازعة في قرار جمع عام، وخلاف في توزيع الأنصبة. وهذه ملفات تقابل بين أشخاص يسكنون العمارة نفسها وسيظلون يصوتون معا. والإطار المغربي للملكية المشتركة، الذي وضعه القانون 18-00 وعدله القانون 106-12 — والقانون 30-24 المصادق عليه سنة 2024 ينتظر إصداره — ينظم سير الاتحاد وقواعد الأغلبية والتزامات الملاك، لكن لا نص يعوض قدرة النقيب على نزع فتيل نزاع قبل أن يذهب إلى المحكمة. ثم عقود الكراء السكنية والتجارية: مراجعة الواجب، والمتخلفات وكيفيات تصفيتها، والإفراغ وآجال التخلية، ومحضر الحال عند الدخول والخروج، وتوزيع الإصلاحات بين المكري والمكتري. والعلاقة الكرائية تنتج نزاعا متكررا غير متناسب في الغالب مع المبالغ المتنازع فيها. والكراء السكني يرجع إلى القانون 67-12، والكراء التجاري إلى القانون 49-16؛ وهما إطاران يحددان حقوق كل طرف ويتركان مساحة واسعة للتفاوض في الكيفيات الملموسة، وهذه بعينها مساحة الوساطة. ثم الشياع والجوار والبيع في طور الإنجاز: فالشياع يجمع أشد العوائق انفعالا — التدبير الجاري للملك، وتخصيص المداخيل، والخلاف على البيع أو على الثمن، وخروج شريك. والجوار يولد نزاعات في الحدود وحقوق المرور والمناظر والإزعاج والتعدي، ويمر حلها في الغالب برفع موضوعي لا بحكم. وأما البيع في طور الإنجاز، المؤطر بالقانون 44-00، فيقابل بين المنعشين والمقتنين في آجال التسليم والتحفظات وعدم المطابقة وتعديلات البرنامج — وهي ملفات لسرية الوساطة فيها قيمة تجارية بينة عند المنعش.

4. دور الخبير العقاري في الوساطة

في الأغلب الأعم من النزاعات العقارية لا يكون العائق قانونيا وإنما رقميا. فكل طرف يأتي برقمه، حصل عليه بحسن نية لكن بطرق مختلفة: ثمن معلن في إعلان مجاور، وعرض ثمن من مقاول، وتقدير من وكالة، وحدس من مالك. وما دام رقمان يتصادمان بلا منهج مشترك، ظل النقاش يدور في حلقة ويتحول إلى ميزان قوة. وهنا يأتي الخبير العقاري بما ينقص: قيمة محايدة معللة قابلة للتتبع. وبحسب الملف تكون القيمة التجارية للملك في خروج من شياع أو تفويت بين ملاك، أو القيمة الكرائية للسوق في حسم مراجعة واجب، أو النصيب العائد إلى كل طرف في قسمة، أو كلفة إعادة الحال أو إصلاح الخلل في ملف أشغال أو تحفظات في البيع في طور الإنجاز، أو تعويض عن الاحتلال أو عن الحرمان من الانتفاع. والأثر في الوساطة بين: فبمجرد أن يضع طرف ثالث مستقل قيمة موثقة — بمنهج مبين ومقارنات معينة وفرضيات متحملة — ينتقل النقاش. فلا يتناقش بعدها في كم يساوي الملك، وإنما في كيفيات الاتفاق: من يؤدي ماذا، وفي أي أجل، وبأي جدول، وبأي مقابل. وهذا بعينه ما ينتظر من فك العقدة. على أن ذلك يفترض أن يقبل الخبير من الطرفين معا، وهذا يقتضي استقلالا حقيقيا: لا وكالة تجارية على الملك، ولا صلة بأحد الأطراف، ومنهجية موافقة للمعايير المهنية، وتقرير يقرؤه غير المختصين. وتقارير المكتب ينتجها خبراء معتمدون RICS، وتحرر في صورة يمكن تقاسمها بين الأطراف دون أن تحرج أحدا. وهي خبرة حرة في خدمة التفاوض بالتراضي، موثقة يمكن التحقق من كل سطر فيها ولا تلزم أحدا؛ وإن انقلب الملف إلى المنازعة رغم ذلك، فالقاضي هو الذي يعين خبيره، ويحتفظ عملنا عندئذ بقيمته في الإنارة عند زبنائنا ومستشاريهم بلا ادعاء الحلول محله.

5. التكوين في الوساطة — المضمون والموقف

الوساطة ليست موهبة فطرية في حسن التواصل وإنما مسطرة مبنية، لها مراحل وأدوات وقواعد. والتكوين الجاد في التسوية الودية للنزاعات العقارية يجمع عادة أربع لبنات. الأولى الإطار والمسطرة: السبل البديلة لحل المنازعات، ومكان الوساطة الاتفاقية في المشهد المغربي، وفتح المسطرة، واتفاق الوساطة، وسير الجلسات العامة واللقاءات المنفردة، والإقفال. والثانية تقنيات المقابلة: الإصغاء الفاعل، وإعادة الصياغة، والسؤال، وتدبير الانفعالات والشخصيات الصعبة، وإعادة الحوار متى انقطع — وهو عمل على الموقف يكتسب بالوضعيات لا بالنظر. والثالثة التفاوض المعقلن: تمييز المواقف المعلنة عن المصالح الحقيقية، وتوسيع مجال الخيارات قبل الاختيار، والاستناد إلى معايير موضوعية ومنها الخبرة في القيمة، وتحديد أفضل بديل لكل طرف عند انعدام الاتفاق. والرابعة التشكلن: تحرير محضر اتفاق واضح قابل للتنفيذ بلا غموض، بآجاله ومقابلاته وكيفيات تتبعه ومصير الملف عند عدم التنفيذ. وثمة بعد خامس يخترق ما سواه: الأخلاقيات. الحياد تجاه الأشخاص، والنزاهة تجاه النتيجة، والاستقلال عن المصالح الحاضرة، والسرية المطلقة فيما يقال في الجلسة، وقبل ذلك كله رفض الحسم. وأصعب انضباط يتخلى عنه مهني عقاري متمرس هو بعينه إبداء الرأي: فالوسيط الذي ينزلق إلى تحكيم مرتجل يفقد فورا ثقة الطرف الذي خالفه، ومعها يفقد المسطرة. وهذا التكوين يوجه إلى المهن التي هي أصلا في وسط النزاعات بلا أن تختار ذلك: النقباء ومدبرو الملكية المشتركة، والوكلاء العقاريون، ومدبرو الكراء، والمحامون في القانون العقاري، والخبراء والمقيمون، والمنعشون ومصالح علاقات الزبناء عندهم. والمكتب تأسس سنة 2019 وأنجز أكثر من خمسة آلاف خبرة في ست مدن، وأنجزت الأكاديمية إحدى وعشرين دورة؛ ويمكن نشر الوحدات داخل المقاولة، وتمويلها عبر عقود التكوين الخاصة لمكتب التكوين المهني وإنعاش الشغل بعد دراسة الملف.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓العلاقة تبقى بعد النزاع في العقار: الانتصار القضائي وهمي في الغالب
• ✓الفارق بين السبل الأربع سؤال واحد: من يقرر الحل؟
• ✓الوسيط لا يقرر شيئا، والمصلح قد يقترح، والمحكم يحسم، والقاضي يحكم
• ✓العائق في أغلب النزاعات رقمي لا قانوني: رقمان بلا منهج مشترك يصيران ميزان قوة
• ✓الخبرة الحرة تخدم التفاوض بالتراضي — وأمام المحكمة القاضي يعين خبيره
• ✓أصعب انضباط على المهني المتمرس: رفض الحسم وعدم إبداء الرأي

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.