عقار موروث غير محفظ: ماذا تفعلون قبل القسمة أو البيع؟

1. لماذا يعقد غياب الرسم العقاري التركة؟

يتعايش في المغرب نظامان للملكية. العقار المحفظ له رسم عقاري ممسوك لدى المحافظة العقارية، تقيد فيه الملكية والمساحة والتحملات بشكل موثوق، وتسمح شهادة الملكية في أي وقت بمعرفة وضعيته. أما العقار غير المحفظ فيقوم على الملكية العدلية وعلى عقود عدلية انتقلت من جيل إلى جيل. وبالنسبة للتركة الفرق كبير. ففي العقار المحفظ هوية المالكين والمساحة ثابتتان، وفي غير المحفظ تقومان على عقود قديمة، قد تكون غير دقيقة في الحدود، وعلى سلسلة انتقالات يجب إعادة تركيبها. ولهذا الغموض كلفة اقتصادية: بجودة مماثلة يدفع المشتري ثمنا أقل في عقار غير محفظ، لأنه يشتري معه أجلا وإجراءات وخطرا. ويضيق كذلك عدد المشترين، لأن التمويل بالرهن يستند في العادة إلى رسم عقاري. وفي التركة يضاف إلى ذلك تعدد الورثة: فكل خلل في السند يتحمله الجميع، وكل تأخير يؤخر نصيب كل واحد منهم. وهذا ما يترجمه الخبير إلى تخفيض معلل، لا إلى نسبة جاهزة.

الملكية العدلية: حجيتها وحدودها

2. الخطوة الأولى: رسم الإراثة وسلسلة العقود العدلية

ابدؤوا بجمع كل العقود المتوفرة: الملكية العدلية، وعقود الشراء والقسمة والهبة المتتابعة، ورسم الإراثة الذي يحدد الورثة وأنصبتهم، والتواصيل القديمة، وكل وثيقة تصف العقار وحدوده. وسيساعدكم العدول أو الموثق على تقدير صلابة سلسلة الملك. ولرسم الإراثة هنا أهمية مضاعفة. فالملكية العدلية الناتجة عن تركة لم تصف قد ينازع فيها وارث لم يحص في الإراثة ولم يتنازل قط عن نصيبه. ورسم إراثة كامل ودقيق يغلق هذا الباب قبل أي بيع أو قسمة. وكذلك الحال بالنسبة لكل حلقة في السلسلة: عقد مفقود أو متناقض في تتابع العقود العدلية يضعف المجموع، ويثقل لاحقا مسطرة التحفيظ ويرفع التخفيض في القيمة. وإذا كان بعض الورثة يعيشون خارج المغرب، فالأفضل أن يمنحوا وكالة لشخص في عين المكان منذ البداية، حتى لا يتوقف الملف عند كل توقيع. فالترتيب العائلي في هذه المرحلة يوفر شهورا لاحقا، ويجعل كل خطوة موالية أسهل وأقل كلفة.

3. الخطوة الثانية: تحققوا من عدم وجود رسم عقاري منافس

هذا هو الخطر الأشد. فالقانون العقاري المغربي مزدوج، والرسم العقاري المؤسس طبقا لظهير 12 غشت 1913 كما غير وتمم بالقانون 14.07 يطهر العقار من الحقوق السابقة غير المضمنة فيه. والنتيجة المباشرة أن الملكية العدلية، مهما كانت قديمة وراسخة، لا ترجح على رسم عقاري مقيد في اسم الغير. كما أن الحيازة لا تكسب أبدا ملكية عقار محفظ في اسم شخص آخر. لذلك تحققوا لدى المحافظة العقارية هل القطعة، أو جزء منها، مشمولة برسم عقاري أو بمطلب تحفيظ، وهل تتجاوز عليها قطعة مجاورة محفظة. ثم قيسوا ما هو موجود فعلا: فمساحة العقود القديمة تقريبية في الغالب، وتصميم ينجزه مهندس مساح طبوغرافي محلف، وهو شريك معتاد في هذه الملفات، يعطي مساحة موثوقة ضرورية لحساب القيمة ولمسطرة التحفيظ معا. ولا تنتظروا العثور على المشكل بعد التوقيع: كل خطر من هذه الأخطار يجب أن يحدد ويحسب قبل أي قرار.

4. طريق التحفيظ: من الملكية العدلية إلى الرسم العقاري

الملكية العدلية ليست طريقا مسدودا، بل هي وثيقة الانطلاق في مسطرة التحفيظ لدى المحافظة العقارية. والمراحل الكبرى خمس. أولا مطلب التحفيظ: يودع ملف يستند إلى الملكية العدلية وسلسلة العقود، مع تصميم مؤقت ووصف للعقار وهوية المجاورين. ثانيا التحديد: يحدد مهندس مساح محلف الحدود على الأرض بحضور المجاورين والشهود. ثالثا النشر وأجل التعرض: ينشر المطلب، ولكل من يدعي حقا أن يتعرض داخل الأجل القانوني. رابعا دراسة التعرضات: وإذا استمر الخلاف أحيل الملف على المحكمة المختصة. خامسا تأسيس الرسم العقاري من طرف المحافظ: وحينها يصير الملك محتجا به على الكافة. والمسطرة تأخذ وقتا، لكن كل مرحلة تنجز تقلل الغموض، وبالتالي تقلل التخفيض في القيمة. فعقار أودع مطلب تحفيظه، وأنجز تحديده، وانقضت آجال التعرض دون تعرض، يساوي أكثر من عقار لم ينجز فيه شيء. وإذا كانت الأرض قروية، فتحققوا كذلك هل هي داخل منطقة تحفيظ جماعي.

التحفيظ الجماعي: هل أرضكم معنية؟

5. كيف يقيم الخبير عقارا موروثا غير محفظ؟

يقيم الخبير العقار أولا كما لو كان محفظا: مقارنة مباشرة بمعاملات لعقارات مماثلة في الحي، معدلة حسب الحالة والمساحة والموقع. ثم يطبق تخفيضا بسبب عدم التحفيظ يعلل حجمه بمعايير ملموسة: صلابة سلسلة العقود، ومرحلة مسطرة التحفيظ، ووجود تعرضات، وجودة التحديد، وانسجام الحيازة مع العقود. فتخفيض حذر ومعلل، بدل نسبة جاهزة، يجعل القيمة قابلة للدفاع أمام كل الورثة، بمن فيهم من كان ينتظر رقما أعلى. وإذا كان العقار مكرى، يمكن مقاطعة المقارنة بطريقة رسملة المداخيل، أي قسمة الكراء السنوي الصافي على معدل مردودية منسجم مع القطاع، مع استحضار أن العقار غير المحفظ يعاد بيعه بصعوبة أكبر، وهو ما ينعكس على المردودية التي يطلبها السوق. والنتيجة قيمة واحدة معللة في تاريخ معين، في تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا. وتجدون تفاصيل آليات هذا التخفيض ودرجاته في دليل مستقل.

ما قيمة عقار بدون رسم عقاري؟

6. البيع على الحالة أم التحفيظ أولا؟ قرار بالأرقام

في أغلب التركات يتكرر المشهد نفسه: وارثان يريدان البيع بسرعة ولو بثمن منخفض، وآخران يريدان انتظار الرسم، وواحد متردد. والجواب حساب لا رأي. فالخبرة المفيدة هنا تقدم رقمين: القيمة على الحالة، أي في المرحلة الحالية للمسطرة، والقيمة المقدرة بعد تأسيس الرسم بشرط إتمام المسطرة دون تعرض. والفارق بينهما، حين يقارن بكلفة التحفيظ وأجله، يوضح هل يستحق الانتظار. وفي الحالتين تصير القيمة على الحالة قاعدة فورية لاتفاق مبدئي على التوزيع، فيستند نصيب كل وارث إلى رقم واحد معلل. أما ترك العقار على حاله سنوات دون قرار فهو أسوأ الخيارات: تتآكل البناية، ويتكاثر الورثة مع مرور الأجيال، وتزداد سلسلة العقود تعقيدا. وإن كان لديكم عقار من هذا النوع، فاعرضوا عقوده على مختص قبل أي وعد بالبيع. وثمن الخبرة ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، مع تقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل.