خبرة العقار والتوليد الشمسي بالمغرب — سطح وعقود

سطوح مستودعات تغطيها الألواح، ومظلات مواقف، ومحطات على الأرض تقام على أوعية عقارية تكرى لعقود: صارت الطاقة تكتب نفسها على العقار وفيه. وبالنسبة للخبير تجمع هذه الوضعيات ثلاثة أشياء متمايزة: بناية سند، وتجهيزات لها مسار تقادم خاص بها، وعقود طاقة طويلة المدة تحد التدفقات. والمقال المصدر منهجية خالصة، لا يورد فيه أي رقم سوق ولا أي حالة مرقمة؛ والأرقام الواردة فيه اثنان لا ثالث لهما: شروط تدخلنا، ومدة الكراء الطويل الأمد التي قد تبلغ 99 سنة، وهي مذكورة في المصدر مسندة إلى مدونة الحقوق العينية، القانون 39.08. ونمر على المفاصل: السياق، وفصل المحيطات، والكراء الطويل الأمد، والمناهج، والنقاط التقنية، وحدود التدخل، والأخطاء، ثم المسلم.

1. السياق — الطاقة تستقر على العقار

جعل المغرب من الطاقات المتجددة محورا استراتيجيا، بإطار قانوني منفتح على الإنتاج الخاص، ولا سيما القانون 13.09 المتعلق بالطاقات المتجددة ونظام الاستهلاك الذاتي. وبالنسبة للمقاولات المعادلة اقتصادية أولا: تخفيض الفاتورة الكهربائية لموقع صناعي أو لوجيستيكي باستغلال مساحة متوفرة أصلا — السطح. وبالنسبة لملاك الأوعية العقارية يظهر صنف جديد من المكترين: مطورون يبحثون عن أوعية لمحطات على الأرض، بالتزامات طويلة جدا. ومهام الخبرة تصل من أبواب متعددة: تمويل موقع صناعي مجهز، وتفويت بناية سطحها مكرى لمستثمر ثالث، وتثمين وعاء عقاري قبل توقيع كراء طويل الأمد، وحسابات شركة تحوز منشآت، والمفاضلة بين الاستهلاك الذاتي وكراء السطح. وشبكة القراءة في كل ذلك هي شبكة الأصل الصناعي، مضافة إليها طبقة تعاقدية طاقية.

2. أول خطوة — فصل المحيطات

الخطأ الأصلي، وهو متكرر، أن تخلط قيمة المنشأة الطاقية بقيمة البناية. فيبدأ الخبير بالجواب عن ثلاثة أسئلة: من يملك ماذا، ومن يبيع الطاقة لمن، وماذا تقول العقود عند حلول الأجل. ومن ذلك تتفرع ثلاث تشكيلات نموذجية. الأولى المالك المستهلك ذاتيا: مستغل البناية يملك المنشأة ويستهلك إنتاجها، فتعامل المنشأة تجهيزا ملحقا بالموقع له تقادمه الخاص، وأثرها في القيمة العقارية يمر عبر تكاليف الاستغلال المتفاداة وعبر جاذبية البناية كراء. والثانية السطح المكرى لمستثمر ثالث: يمول الطرف الثالث المحطة ويركبها ويستغلها، ويؤدي سومة وضع السطح رهن الإشارة؛ فلا تدمج البناية إلا هذا المدخول وبنود العقد — لا قيمة المحطة أبدا، فهي ملك الغير. والثالثة المحطة على الأرض فوق وعاء مكرى: يحوز المطور حق استعمال طويل الأمد على الأرض، ويحوز مالك الوعاء تدفق إتاوات وأرضا تسترد، مثقلة بالتزامات التفكيك.

3. الكراء الطويل الأمد والحقوق طويلة المدة

تقتضي المحطات على الأرض أمنا عقاريا يوازي مدة إهلاكها. وأكثر التركيبات بنيوية الكراء الطويل الأمد، وتنظمه مدونة الحقوق العينية، القانون 39.08: كراء طويل المدة — قد يبلغ 99 سنة كما يذكر المصدر مسندا ذلك إلى المدونة — يخول للمكتري حقا عينيا عقاريا قابلا للرهن وللتفويت، مقابل إتاوة. وثمة تركيبات أخرى بحسب الحالات: كراء تجاري طويل المدة، وحق السطحية، واتفاقيات على الوعاء العام أو الجماعي كل بنظامه الخاص. وبالنسبة للمكتري المطور يقدر حق عيني مؤقت: قيمته تتبع تدفقات المشروع وتنطفئ عند الأجل. وبالنسبة للمكري مالك الوعاء تجمع القيمة بين تدفق الإتاوات محينا على مدة الكراء وبين القيمة المتبقية للأرض عند الأجل، صافية من احتمالات إعادة الحال. ونقطة تقال بوضوح: أرض فلاحية تكرى لمشروع طاقي لا تتحول لذلك إلى أرض قابلة للبناء؛ فتكييف الوعاء موضوع مستقل يبقى على حاله.

4. المناهج — تدفق محدود بمدة العقود، وقيمة السند، والكلفة

ثلاثة مناهج تتعاون. الأول المداخيل عبر التدفق المحين، لكل ما هو تعاقدي: سومات السطح، والإتاوات العقارية، وتدفقات الحق العيني المؤقت. ويعاير التدفق على المدة المتبقية للعقود — عقد وضع السطح رهن الإشارة، وعقد بيع الطاقة، والكراء — ولا يقبل بعد الأجل إلا افتراض تجديد مصرح به مسيناريوهيا؛ وما دون ذلك اختراع للقيمة. والثاني قيمة البناية السند: تقدر البناية بمناهجها الخاصة — المقارنة، والرسملة، وكلفة الاستبدال المستهلكة للبنايات المتخصصة — ثم يضاف أثر التركيبة الطاقية أو يطرح: مدخول تكميلي، وتكاليف متفاداة، لكن أيضا قيود من ارتفاقات ولوج، ومن تعقيد إصلاح العزل المائي، ومن بنود تحد حرية التصرف في الملك طيلة مدة العقد. والثالث كلفة الاستبدال المستهلكة للمنشآت نفسها حين تطلب قيمة تجهيز — لأغراض الحسابات أو التأمين أو حادث — بتقادم تقني واقتصادي خاص بتجهيزات الطاقة، مساره أسرع بكثير من مسار البناء. ونصرح: لا مدة إهلاك ولا نسبة تقادم مرقمة في المصدر، ولم نستحدث شيئا من ذلك.

5. النقاط التقنية التي تصنع القيمة أو تهدمها

أربع نقاط. أولاها هيكل السطح وعزله المائي: قدرة الحمولة للهيكل الحامل، وحالة الغطاء، وانسجام العمر المتبقي للعزل المائي مع مدة العقد؛ فإعادة العزل تحت محطة قيد الاستغلال عملية باهظة ومولدة للنزاع. وثانيتها انسجام المدد: عمر التجهيزات، ومدة عقود الطاقة، ومدة الكراء؛ فالفوارق بينها تخلق مخاطر ينبغي أن تظهر في السيناريوهات لا أن تذوب في تحفظ عام. وثالثتها التفكيك وإعادة الحال: من يفكك، ومن يؤدي، وفي أي حال ترد الأرض أو يرد السطح؟ وهذه البنود تثقل مباشرة القيمة المتبقية للسند. ورابعتها التأمينات والمطابقة: شروط تأمين البناية المجهزة، والمطابقة الكهربائية ومطابقة الوقاية من الحريق، ورخص الاستغلال بحسب النظام المطبق. وهذه الأربع تعاين وتوثق، ولا تفترض.

6. حدود التدخل ومدخلات المهمة

نبدأ بالحد المهني: تقدير تجهيزات المسار والمنشآت التقنية — الألواح، والمحولات، وأنظمة التتبع، والربط — من اختصاص متخصصي plant and machinery؛ ونحن نقدر العقار وننسق مع هؤلاء المتخصصين، وترسم الحدود بندا بندا في المسلم. والمدخلات أربع مجموعات: القانوني — الرسم العقاري للسند، والكراء الطويل الأمد أو عقد وضع السطح رهن الإشارة وملاحقه، وعقود الطاقة، والرخص واتفاقيات الربط، وبنود التفكيك؛ والتقني — خصائص المنشأة، وتشخيصات الهيكل والعزل المائي، وتاريخ الإنتاج إن توفر، ومخطط الصيانة؛ والمالي — السومات أو الإتاوات وفهرستها، والتكاليف المعاد فوترتها، والاقتصادات الطاقية الموثقة في حالة الاستهلاك الذاتي؛ والسوق — قيم الوعاء والعقار السند في المنطقة، والممارسات المعاينة في سومات السطوح والإتاوات العقارية المقارنة، في حدود المعطيات المتاحة. وكل معطى ينسب إلى مصدره ويؤرخ.

7. الأخطاء المتكررة

خمسة أخطاء تتكرر. الأول جمع المحطة إلى البناية: فحين تكون المحطة ملكا للغير لا تساوي البناية إلا تدفقها التعاقدي، والجمع احتساب مزدوج. والثاني رسملة عقد محدود إلى ما لا نهاية: سومة السطح والإتاوة العقارية تتوقفان عند الأجل، والتجديد سيناريو لا مكتسب، ويعرض على حدة بفرضياته. والثالث إغفال حال السند: محطة جديدة على سطح في آخر عمره تنقل خصما إلى المالك لا أصلا. والرابع نسيان التفكيك: القيمة المتبقية للوعاء رهينة ببنود إعادة الحال وبضمانها الفعلي. والخامس استقراء إنتاج نظري: يعقل الخبير على العقود وعلى التواريخ الموثقة المسلمة إليه، لا على وعود بالمردود الشمسي ولا على قدرات معلنة غير مثبتة. ونضيف سادسا يخص السوق المغربي: قلة المعاملات المنشورة على سومات السطوح تفرض التحفظ، وتفرض أن يقال في التقرير مدى عمق سوق المرجع المتوفر.

8. المسلم وما ننجزه — مع الوضع الدقيق للأرقام

المسلم تقرير خبرة مطابق لمعايير RICS: فصل صريح بين محيط البناية ومحيط المنشأة، وتدفق محين معاير على المدة المتبقية للعقود مع سيناريو تجديد معروض على حدة إن وجد، وقراءة للكراء الطويل الأمد في إطار مدونة الحقوق العينية القانون 39.08، وكلفة استبدال مستهلكة للمنشآت حين تطلب قيمة تجهيز، وتقدير لأثر بنود التفكيك وإعادة الحال في القيمة المتبقية للسند، وحساسيات على المدد. ونصرح بوضع الأرقام صراحة: المقال المصدر منهجية خالصة، لا يورد فيه أي رقم سوق ولا أي حالة مرقمة؛ والرقم الوحيد المستعاد منه هو مدة الكراء الطويل الأمد التي قد تبلغ 99 سنة، لأنها مسندة في المصدر إلى مدونة الحقوق العينية القانون 39.08؛ ولم نستعد أي قدرة مركبة ولا أي مردود ولا أي مدة إهلاك، إذ لا وجود لها في المصدر. وننجز هذه المهام في كل المغرب: تقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، وعرض ثمن ثابت في 24 ساعة، ابتداء من 3 500 درهم دون احتساب الضريبة، وينجزه خبراء معتمدون RICS. ومكتبنا تأسس سنة 2019، وأنجز أكثر من 5 000 خبرة في ست مدن، ومعدل تقييم زبنائه 4,9 من 5 على 47 رأيا. وما نسلمه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، وهو لا يفرض نفسه على أحد: إنما يضيء القرار ويسند التفاوض الودي.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓فصل المحيطات أولا: من يملك المنشأة، ومن يبيع الطاقة، وماذا يقول العقد عند الأجل
• ✓التدفق المحين يعاير على المدة المتبقية للعقود؛ والتجديد سيناريو مستقل لا افتراض ضمني
• ✓الكراء الطويل الأمد يخول حقا عينيا مؤقتا في إطار مدونة الحقوق العينية، القانون 39.08
• ✓محطة جديدة على سطح في آخر عمره خصم مقنع لا أصل
• ✓أرض فلاحية تكرى لمشروع طاقي لا تصير بذلك أرضا قابلة للبناء

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.