الملك الخاص للدولة والملك الغابوي: الوضعية والتقييم

1. ثلاثة أنظمة ومنطق واحد: الحق قبل الوعاء

العقار المغربي لا يختصر في الملكية الخاصة. فإلى جانب الملك القابل للتفويت بحرية، توجد أنظمة خاصة تخرج كليا أو جزئيا عن التداول العادي، كالأحباس وأراضي الجماعات السلالية وأراضي الجيش، وكذلك الأملاك المرتبطة بالدولة والملك الغابوي، وهي موضوع هذا المقال لأنها الأكثر سوء فهم لدى المشترين. والتمييز الأساسي يقوم على تقابل واحد: الملك العام مقابل الملك الخاص للدولة. فالأول خارج عن التداول، والثاني قابل للتفويت، لكن ليس أبدا كأرض بين خواص. ويضاف إليهما الملك الغابوي المحمي بنظام خاص به. وفي الحالات الثلاث يقع المشتري في الخطأ نفسه: يفكر بمنطق الملكية التامة، بينما ما ينتقل فعلا هو في أحسن الأحوال حق استعمال مؤطر. ولهذا لا يبدأ الخبير بالثمن، بل بسؤال سابق: ما الذي ينقل إليكم بالضبط، ملكية، أم حق انتفاع، أم مجرد إذن بالاحتلال؟ فالجواب عن هذا السؤال يحدد المنهجية كلها، وقد يحول موضوع التقييم من أرض إلى حق محدود في الزمن والاستعمال. ومن لا يطرحه في البداية قد يدفع ثمن ملكية لن تنتقل إليه أبدا.

2. الملك العام: غير قابل للتفويت ولا للتقادم

يضم الملك العام الأملاك المخصصة لاستعمال الجميع أو لمرفق عام: الشواطئ، ومجاري المياه، والطرق، وتوابع مختلفة. وخاصيته الاقتصادية مطلقة: فهو غير قابل للتفويت، فلا يباع، وغير قابل للتقادم، فلا تنشئ أي حيازة، مهما طالت، ملكية لصاحبها. ولهذا فالحيازة التي قد تؤسس، بشروط صارمة، حقا في بعض العقارات غير المحفظة لا تسري أبدا على الملك العام. والاستعمال الخاص لجزء من الملك العام، كشرفة مقهى على الملك العام البحري، أو تجهيز شاطئي، أو رصيف، لا يحصل بالشراء، بل برخصة احتلال مؤقت، هشة وقابلة للسحب بطبيعتها، تمنح لمدة محددة ومقابل إتاوة. وبالنسبة للتقييم النتيجة واضحة: لا توجد ملكية تامة تقيم. وأقصى ما يقدره الخبير حق الاحتلال والتهيئات المنجزة، مع إدماج هشاشة السند في الفرضيات، لأن حقا قابلا للسحب لا يساوي حقا دائما. ومن يعرض عليكم «بيع» جزء من الملك العام لا ينقل إليكم إلا وضعية احتلال يجب التحقق من سلامتها ومن مدتها قبل أي التزام أو أداء.

خبرة مارينا: رخصة احتلال مؤقت لا ملكية

3. الملك الخاص للدولة: قابل للتفويت بشروط

منطق الملك الخاص للدولة مختلف. فهذه الأملاك غير مخصصة لاستعمال الجميع، والدولة تملكها كذمة، ويمكنها أن تفوتها. لكن هذا التفويت يبقى مشروطا: يخضع لمساطر إدارية مؤطرة، من طلب مشاريع ولجان ودفاتر تحملات وشروط استغلال، ولا علاقة له ببيع حر بين خواص. وفي مناطق كثيرة يمر الولوج إلى العقار عبر الكراء أو العقود طويلة الأمد أكثر مما يمر عبر الشراء، فيمنح المستفيد انتفاعا دون نقل الملكية. وبالنسبة للتقييم، لا تكمن المسألة في أن الأرض نفسها أقل قيمة، بل في أن الحق المنقول أكثر تقييدا وأبطأ تأمينا. فالتفويت قد يرافقه التزام بالاستثمار أو بالاستغلال داخل أجل، وقد يعلق نقل الملكية على إنجاز هذه الالتزامات. وكل هذه الشروط تقرأ في دفتر التحملات وفي العقد، ثم تترجم في التقرير إلى تعديل معلل بالوقائع، لا إلى نسبة جاهزة تنقل من ملف إلى آخر. والخبير يكتب بوضوح هل قيم الأرض على أساس تفويت منجز، أم على فرضية خاصة بأن التفويت سيتم، حتى يعرف القارئ ما يشتريه بالضبط.

4. الملك الغابوي: نظام حمائي يقيد الاستعمال

يخضع الملك الغابوي لنظام خاص غايته حماية الغطاء الغابوي. وعمليا يعني ذلك أن الاستعمالات مؤطرة تأطيرا صارما: فالاجتثاث والبناء وتغيير التخصيص ليست حرة، ولا تفترض أبدا. والوضعية الغابوية تمنح العقار المعني حماية معززة، وكل استغلال يفترض احترام النصوص الغابوية الجاري بها العمل، وعند الاقتضاء الحصول على أذون خاصة من الإدارة المختصة. والخطر الأكثر تكرارا تجاري قبل أن يكون قانونيا: أرض مجاورة لغابة، أو يفترض أنها غابوية، تعرض على أنها قابلة للبناء «بعد إخراجها من الملك الغابوي». وما دام هذا الإخراج لم يتم بمقرر رسمي، فالوعد لا يعدل سندا. والخبير يتقيد بالوضعية الثابتة لا بالوضعية المرجوة: فيقيم الأرض بما يسمح به نظامها الحالي، ويضع فرضية الإخراج، إن وجدت، في خانة الاحتمال المعلل، لا في خانة الواقع. ولهذا لا ينبغي أن يدفع المشتري اليوم ثمن أرض للبناء مقابل أرض لا تقبل البناء إلا بعد مسطرة لم تبدأ، ولا يعرف أحد مآلها ولا أجلها.

أرض «صالحة للبناء» ليست كذلك

5. تفويت أو انتفاع بكراء طويل أو رخصة احتلال: ثلاثة أشياء مختلفة

أول خطأ في عقار مرتبط بالدولة أن توضع له قيمة واحدة «للعقار». والحال أن ثلاثة أشياء مختلفة الطبيعة تتعايش غالبا، وليس لها كلها القيمة السوقية نفسها القابلة للنقل. الأول تفويت الملك الخاص للدولة: نقل حقيقي للملكية، لكنه مشروط، مؤطر بمساطر، ومقرون أحيانا بتحملات كالالتزام بالاستثمار أو بالاستغلال أو بآجال. وتدمج القيمة أثر هذه الشروط بتعديل معلل. الثاني حق الانتفاع الناتج عن كراء طويل الأمد على وعاء للدولة: هنا يقيم الحق المملوك، أي مدته المتبقية وشروطه واستقراره، لا الوعاء في ملكية تامة. الثالث رخصة الاحتلال المؤقت على الملك العام: سند هش وقابل للسحب، تكمن «قيمته» أساسا في التهيئات والاستغلال الممكن طوال المدة المأذون بها، مع تخفيض قوي بسبب الهشاشة. والخلط بين هذه الأشياء الثلاثة يقود إلى دفع ثمن «ملكية» غير موجودة، أو إلى المبالغة في تقدير حق قابل للسحب. ودقة الخبرة تبدأ بالفصل بينها، كما يفصل في عقار حبسي بين الجدران وحق الاحتلال والأصل التجاري، ولكل منها منطقه.

6. حين تسترجع الدولة: نزع الملكية والوعاء المحجوز

للوضعية العمومية وجه ثان، هذه المرة من جهة المالك الخاص: نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، والأوعية المحجوزة للتجهيزات العمومية. فقد يثقل قطعة ملك وعاء محجوز في وثيقة تعمير، لطريق أو تجهيز أو مرفق، أو تشملها مسطرة نزع ملكية لفائدة مشروع ذي منفعة عامة. وفي هذه الحالات تتوقف قيمة العقار على مقررات إدارية وعلى تعويض لا يتفاوض فيه كما يتفاوض في بيع عادي. والنقطة المشتركة مع موضوع هذا المقال واضحة: بمجرد ما تدخل الدولة في المعادلة، تكف القيمة عن أن تكون مجرد ثمن سوق، وتصبح حقا يجب توثيقه أمام إدارة، سواء تعلق الأمر باقتناء عقار للدولة أو بالتعويض عن وعاء محجوز. والخبير في هذا السياق يقيم العقار على حالته الفعلية وعلى ما يسمح به التصميم، ويبين أثر الحجز أو الاقتطاع على الجزء المتبقي، حتى يملك المالك رقما معللا يناقش به. وقراءة تصميم التهيئة وشهادة المعلومات التعميرية هي أول خطوة لمعرفة هل قطعتكم معنية أصلا، وبأي جزء منها، وبأي تخصيص.

وعاء محجوز في تصميم التهيئة وأثره في القيمة

7. منهجية الخبير: الوضعية، ثم القابل للتفويت، ثم ترجمة الشك

تقييم عقار مرتبط بملك الدولة أو بالملك الغابوي يمر بثلاث خطوات. الأولى التحقق من الوضعية الدقيقة: ملك عام، أو ملك خاص للدولة، أو ملك غابوي، أو ملك خاص يثقله وعاء محجوز. وفي العقار المحفظ، تبين شهادة الملكية المالك المقيد والتحملات، وما عدا ذلك يتحقق منه لدى السلطات المختصة. والإطار العام للتحفيظ هو ظهير 12 غشت 1913 كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون 14.07، والحقوق العينية تنظمها مدونة الحقوق العينية، أي القانون 39.08. الثانية عزل ما يقبل التفويت: إبعاد ما هو خارج التداول، كالملك العام والملك الغابوي غير المخرج، وتركيز التحليل على الحق القابل للنقل فعلا، ملكية مفوتة، أو انتفاع ناتج عن كراء، أو حق احتلال. الثالثة ترجمة الشك إلى قيمة: تعديل معلل، وفرضية خاصة مكتوبة، كقولنا «على فرض إتمام التفويت»، وتصريح صريح بالشكوك الجوهرية، مع قيمة واحدة معللة لا مجال بين حدين. ينجزها خبراء معتمدون من RICS في تقرير مطابق لمعايير RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا. خبرة الأرض ابتداء من 6000 درهم دون احتساب الرسوم، وعرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل.

خبرة أرض: عارية أو قابلة للبناء