الشراء على الشياع بغير تأطير بالمغرب — عقار يتجمد

يوم الشراء يتفق الجميع. يوقع الشركاء، ويفرحون، ويؤجلون الأسئلة الثقيلة: من وضع كم، ومن يملك أي نصيب، وماذا يقع إن أراد أحدهم الخروج. ثم تمضي سنوات، فيريد أحدهم البيع، فيكتشف أن بيع العقار كاملا يتوقف على موافقة الجميع. فيكفي رفض واحد، أو شريك تعذر الوصول إليه، أو خلاف على الثمن، حتى يتجمد العقار. وهذا المقال لا يعيد درس أحكام الشياع، وقد أفردنا له مقالا مستقلا؛ وإنما يضع كلفة في مقابل أشيع خطأ في الشراء المشترك: أن يشترى على الشياع بغير تأطير أي شيء. ويبين كيف أن احتياطا بسيطا عند الدخول يجنب هذه الكلفة كلها، وأن أوان هذا الاحتياط هو لحظة التوقيع لا لحظة الخلاف.

1. المشهد الذي لا يخطر ببال أحد يوم التوقيع

ثلاثة أبناء عم يشترون معا شقة للكراء. مساهماتهم غير متساوية، ولكن «سنرى فيما بعد»: فيسكت العقد عن الأنصبة، ويفترض تساويها بحكم الأصل. ولا تحدد قيمة عند الدخول، ولا يحتفظ بأي حجة على من أدى ماذا. وتمر خمس سنوات. فيحتاج أحدهم إلى السيولة ويريد البيع. ويوافق الثاني من حيث المبدأ ولكنه يرى الثمن المقترح منخفضا. أما الثالث فقد سافر ولم يعد يجيب. والنتيجة أن العقار لا يباع. لا لأنه بلا قيمة، وإنما لأن توقيعا واحدا ينقص، ولأن شيئا في لحظة الشراء لم يهيئ لهذه اللحظة. وهذه ليست حالة نادرة، وإنما هي الخطأ الكلاسيكي للشراء المشترك. وكلفته لا ترى يوم التوقيع أبدا: إنما تنكشف بعد سنوات، في اللحظة التي يحتاج فيها المرء إلى مال العقار بالذات.

2. الآلية — لماذا يتوقف البيع على الجميع

السبب بسيط ويقوم على تمييز واحد. في الشياع يملك كل شريك نصيبا مجردا في العقار، لا حجرة بعينها وإنما كسرا من الكل. وبيع العقار كاملا من أعمال التصرف، فيستلزم اتفاق جميع الشركاء. وهذه نتيجة مباشرة لحق كل واحد على نصيبه: فلا يتصرف أحد في ملك غيره بغير رضاه. وعمليا يكفي شريك واحد لتعطيل البيع كله، سواء أكان صاحب أقلية أم غائبا أم متعذر الوصول إليه أم مخالفا في الثمن فحسب. والقاعدة المطمئنة التي تقابل ذلك، وهي مستقرة في مدونة الحقوق العينية 39-08، أن لا أحد يجبر على البقاء في الشياع: فلا أحد سجين إلى الأبد. غير أن «أن يستطاع الخروج يوما» و«أن يستطاع البيع متى شئنا وبالثمن الذي نريد» أمران مختلفان جدا؛ وفي هذه المسافة بالذات تسكن كلفة الخطأ.

3. ما يكلفه غياب التأطير فعلا

الكلفة ليست رقما واحدا وإنما تراكم. فحين لا يؤطر الشراء شيئا يؤدى التعطيل على مستويات عدة في آن واحد. أولها الزمن المجمد: فما دام الإجماع غائبا بقي المال محبوسا في جدران؛ وهي سنوات لا يخدم فيها رأس المال مشروع من أراد الخروج. وثانيها الخصم على النصيب المعزول: فبيع الشريك نصيبه وحده يظل حقا له، غير أن السوق لنصيب معزول ضيق جدا، لأن المشتري يدخل بدوره في شياع، فيتحمل الثمن خصما ملموسا. ولا نورد هنا أي نسبة خصم، لأن حجم الخصم يتوقف على العقار وعلى تركيبة الشياع ولا معنى لتعميمه. وثالثها بطء الطريق القضائية وكلفتها متى تعذر الرضائي، وقد تنتهي بالبيع بالمزاد، وقد يعطي المزاد غير المهيإ ثمنا أدنى من ثمن بيع حر؛ وهذه جملة واقعية لا موضوع لهذا المقال. ورابعها النزاع نفسه: وهو أغلاها، لأنه صلة عائلية أو صداقة تنكسر على خلاف كان تأطير واضح كفيلا بنزع فتيله.

4. مثال توضيحي — الفجوة بين المساهمة والنصيب المقيد

المثال التالي إيضاح تعليمي محض لبيان الآلية، وليس معطى إحصائيا ولا قيمة سوق. لنفترض عقارا اشتراه ثلاثة، مول أحدهم 50 في المائة منه، والثاني 30 في المائة، والثالث 20 في المائة، غير أن العقد قيد الأنصبة متساوية بحكم الأصل، أي الثلث لكل واحد. وعند إرادة البيع يريد من مول النصف أن يسترد النصف، ويستند الباقون إلى العقد الذي يقول الثلث. وإذ لا حجج محفوظة على الأداء ولا قيمة موثقة عند الدخول، يتعثر النقاش: لكل واحد حقيقته، ولا واحدة منها مثبتة. وفي هذه الأثناء ينصرف المشتري المهتم، ويبقى العقار بلا بيع. والخلاصة التي تستفاد: الفارق بين المساهمة الفعلية والنصيب المقيد يصير بعد سنوات نزاعا لا يعرف أحد كيف يفصل فيه، لأن الأداة التي كانت ستفصل فيه — الحجة المكتوبة — لم توجد أصلا.

5. السبب العميق — الخلاف على القيمة

وراء كل تعطيل شياع تقريبا لا يوجد إشكال قانوني وإنما خلاف على رقمين: كم يساوي العقار، وأي نصيب يرجع إلى كل واحد. فمن يريد البيع يرى الثمن المقترح منخفضا، ومن يريد الاحتفاظ يراه مرتفعا، ومن مول أكثر يرى نفسه مغبونا بتوزيع متساو. وبغير مرجع موضوعي يدور النقاش في حلقة مفرغة، وقد يدوم ذلك سنوات. وهذا بالضبط ما يمنعه التأطير عند الدخول. فتتبع المساهمات يجيب عن سؤال «من وضع كم»؛ وتحديد قيمة مرجعية يجيب عن سؤال «كم يساوي العقار». وهاتان الحركتان البسيطتان تحولان نزاعا مقبلا إلى إجراء شكلي. ويلاحظ أن كلتيهما لا تكلف شيئا يذكر مقارنة بقيمة العقار، وأن أوانهما لحظة واحدة: قبل التوقيع.

6. التأطير عند الدخول — ثلاث حركات

البشرى أن العلاج معلوم، وقليل الكلفة، وبين يديك أنت لحظة الشراء. وهو ثلاث حركات. الأولى أن تقيد في العقد أنصبة واقعية، منسجمة مع المساهمة الفعلية لكل واحد، أي المساهمة الشخصية مضافا إليها ما يتحمله من القرض وما يقدمه من مصاريف، عوض توزيع متساو آلي لا يعكس الواقع. والثانية أن تحفظ الحجج على من أدى ماذا: تحويلات، وكشوف، وشهادات، وفواتير المصاريف والأشغال. وهذه الأوراق تبدو يوم الشراء بلا أهمية، ثم تصير حاسمة حين تنطمس الذاكرة ويصير المال على المحك. والثالثة أن تحدد قيمة مرجعية عند الدخول بخبرة مستقلة: قيمة سوقية مؤرخة وموثقة، تصير أساسا يوم يريد أحدهم الخروج. والحركات الثلاث معا لا تستغرق أياما، وهي أرخص بكثير من أي مسطرة لاحقة.

7. ما يخدمه معلم القيمة في كل مخرج

هذا المعلم يخدم بعد ذلك كل طريق من طرق الخروج. ففي حالة شراء أحد الشركاء أنصبة الباقين يحسب المعدل المستحق حسابا مباشرا: قيمة العقار مضروبة في نصيب من يخرج. وفي حالة البيع الرضائي يصير المعلم ثمن انطلاق يمكن الدفاع عنه، فلا يعرض العقار بثمن يعطله ولا بثمن يفرط فيه. وإن بلغ الملف مرحلة البيع بالمزاد كان المعلم سندا لتحديد ثمن انطلاق معلل يتفادى إرساء مبخوس؛ وهذه جملة واقعية نوردها لتكتمل الصورة. وفي كل الأحوال يخرج الرقم من دائرة الرأي إلى دائرة التوثيق. وهنا نضبط الوصف: التقرير المستقل تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه؛ والخبرة الحرة أداة تفاوض وقرار بين الشركاء، وإذا انتقل الملف إلى القضاء فإن القاضي هو من يعين خبيره.

8. ما ننجزه وحدود تدخلنا

ننتقل إلى العقار، ونعاين حاله الفعلية، ونحقق المساحات، ونحدد ما يرفع القيمة وما يخفضها، ثم نحدد القيمة السوقية في تاريخ محدد على أساس مقارنات موثقة ومنهجية معلنة، ونسلم تقريرا مطابقا لمعايير RICS يمكن التحقق من كل سطر فيه. ونعطي عند الحاجة حساب المعدل انطلاقا من القيمة ومن الأنصبة كما وردت في العقد. ولا نورد في هذا المقال أي نسبة خصم على الشياع ولا أي رقم مرجعي، وأرقام المثال أعلاه تعليمية محضة. ونحدد حدود تدخلنا: تحرير الأنصبة، وتكييف العقود، وطريق الخروج المناسبة لحالتك، كل ذلك من اختصاص الموثق أو العدول أو المحامي، والقواعد الجاري بها العمل هي المرجع. ونحن بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا؛ وخبراؤنا معتمدون RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة مستعجلا، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓بيع العقار كاملا من أعمال التصرف، فيكفي شريك واحد لتعطيله
• ✓لا أحد يجبر على البقاء في الشياع — لكن الخروج يوما غير البيع متى شئت
• ✓الكلفة تراكم: زمن مجمد، وخصم على النصيب المعزول، وبطء المسطرة، والنزاع
• ✓لا نورد أي نسبة خصم على الشياع: حجمه يتوقف على العقار وعلى تركيبة الشياع
• ✓ثلاث حركات عند الدخول: أنصبة واقعية، وحجج محفوظة، وقيمة مرجعية موثقة

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.