سواء كنت بصدد تأسيس ملكية مشتركة جديدة، أو إعادة هيكلة ملكية قائمة، أو الاعتراض على توزيع تجده مختلا، فإن احتساب الأنصبة في الأجزاء المشتركة وفق القانون 18-00 يخضع لقواعد أدق من مجرد القسمة على المساحة. والنصيب ليس تفصيلا محاسبيا: هو الذي يحدد وزن صوتك في الجمع العام، وهو الذي يحدد حصتك من كل درهم ينفق على العمارة، شهرا بعد شهر وسنة بعد سنة. يعرض هذا المقال المبدأ القانوني، ثم معايير الترجيح المعتمدة، ثم الخطأ الأكثر تكرارا عند إنشاء الملكية المشتركة، وأخيرا كيف يصحح توزيع مختل بالطريق الودي.
1. المبدأ — القيمة النسبية لا المساحة الخام
يقرر القانون 18-00 أن نصيب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة يحدد بنسبة قيمته النسبية قياسا إلى مجموع العقار. والعبارة دقيقة ومقصودة: القيمة النسبية، لا المساحة. فقيمة الشقة لا ترجع إلى مساحتها وحدها. شقة في الطابق السادس ذات شرفة ومنظر مفتوح تساوي في المتر المربع أكثر من شقة مماثلة لها تماما في الطابق الأول تطل على فناء داخلي. وهذا المعطى بديهي لكل من اشترى أو باع، ومع ذلك يغيب في كثير من جداول الأنصبة المعتمدة بالمغرب. ومن هنا يبدأ الخلل: توزيع مبني على معيار واحد بينما القيمة تصنعها معايير متعددة.
2. الخطأ الشائع — التوزيع بمجرد المساحة عند الإنشاء
في الممارسة، كثير من الملكيات المشتركة بالمغرب حددت أنصبتها ابتداء من طرف المنعش العقاري بنسبة المساحة الخام وحدها. والطريقة سريعة، وتنجز في جدول واحد، لكنها قابلة للمنازعة من الناحية القانونية لأنها تحيد عن معيار القيمة النسبية. والنتيجة العملية مزدوجة ومتناظرة: الأجزاء الأعلى قيمة تنقص ترجيحها بغير مبرر — كالمحل التجاري في الطابق السفلي أو الشقة العليا ذات الشرفة الواسعة — بينما تزيد ترجيح الطوابق المتوسطة العادية. ويترتب عن ذلك أن مالكا يؤدي أكثر مما تقتضيه قيمة ملكه، ومالكا آخر يصوت بوزن أكبر مما يستحقه، وكلاهما لا يدري.
3. معايير الترجيح الستة
ترجيح جزء مفرز يعتمد ستة معايير تعدل المساحة المفيدة ولا تلغيها. الأول المساحة المفيدة، وهي القاعدة التي ينطلق منها كل شيء. والثاني الطابق: فالقيمة تتدرج بحسب الارتفاع، صعودا أو نزولا بحسب السوق المحلية ووجود المصعد. والثالث التوجيه والمنظر: واجهة مفتوحة على الشارع أو على منظر تختلف عن واجهة على فناء مغلق. والرابع الملحقات الخاصة كالشرفة الواسعة أو الحديقة المفرزة، وهي تحتسب بنسبة من مساحتها لا بمساحتها كاملة لأن منفعتها دون منفعة المساحة المغطاة. والخامس التخصيص: المحل التجاري في الطابق السفلي لا يقيم كشقة سكنية، فوضعيته التجارية تعطيه قيمة أعلى في المتر المربع. والسادس المرآب والقبو، ويحتسبان بمعادل مساحي. ولا نورد هنا معاملات رقمية لكل معيار: فمداها يضبط حالة بحالة بحسب العمارة وحيها وسوقها، ويوثق في تقرير معلل.
4. كيف يعبر عن الأنصبة
تعبر الأنصبة عن نفسها في صورة أجزاء من مجموع إجمالي موحد يوزع بكامله على جميع الأجزاء المفرزة، بحيث يكون مجموع الأنصبة كلها مطابقا لهذا المجموع تمام المطابقة. وهذه القاعدة البسيطة هي ما يجعل الجدول قابلا للمراقبة: كل تعديل على نصيب يقابله بالضرورة تعديل على أنصبة أخرى، ولا يمكن الزيادة في حصة أحد دون النقصان من حصة غيره. والتقريب في الأرقام الأخيرة يوزع بشكل متوازن لا يتحمله جزء واحد. وينبغي أن يرفق الجدول ببيان المعايير المعتمدة ومداها، لا أن يقدم أرقاما مجردة بغير تعليل، وإلا استحال على أي مالك أن يتحقق من نصيبه أو أن يناقشه.
5. لماذا يهمك نصيبك — التصويت والتكاليف
للنصيب أثران يلازمان المالك طوال مدة ملكه. الأول أنه وزن صوته في الجمع العام: فالتصويت في الملكية المشتركة لا يجري بعدد الرؤوس وإنما بحسب الأنصبة، ونصيب منقوص يعني صوتا منقوصا في كل قرار يخص الأشغال والميزانية والتسيير. والثاني أنه مفتاح توزيع التكاليف: كل درهم ينفق على الأجزاء المشتركة يقسم بحسب الأنصبة، فالخلل في الجدول يتحول إلى فارق يؤدى شهريا بلا انقطاع. ولهذا فإن مراجعة جدول الأنصبة ليست ترفا تقنيا، بل هي أول ما ينظر فيه المشتري الحذر قبل الشراء، وأول ما ينبغي أن يفحصه مالك يستغرب ارتفاع مساهمته قياسا إلى جيرانه.
6. مثال توضيحي — عمارة مختلطة
هذا مثال بيداغوجي غير مرقم. عمارة حديثة تضم محلين تجاريين في الطابق السفلي، وشققا سكنية موزعة على الطوابق، وشقة عليا واسعة ذات شرفة كبيرة، ومرآبا في الطابق التحت أرضي فيه أماكن مفرزة. فإذا وزعت الأنصبة بمجرد المساحة الخام حصل أمران. أولهما أن المحل التجاري في الطابق السفلي ينال نصيبا دون قيمته الحقيقية بوضوح، مع أن وضعيته التجارية على الشارع هي أثمن ما في العمارة في المتر المربع. وثانيهما أن الشقة العليا ذات الشرفة إما تحتسب شرفتها كمساحة كاملة فتثقل بغير وجه حق، وإما تهمل بالكلية فتخف بغير وجه حق. وفي الحالتين معا يدفع سكان الطوابق المتوسطة أكثر مما ينبغي. وهذا بالضبط ما يصححه الترجيح: لا يزيد في مجموع التكاليف ولا ينقص منه، وإنما يعيد توزيعه على أساس القيمة.
7. تصحيح توزيع مختل — الطريق الودي أولا
إذا كنت مالكا وترى نصيبك محددا على غير أساس، فالمسلك الأول والأنجع هو الطريق الودي داخل الجمع العام: تعرض دراسة ترجيح معللة، وتناقش، ويصوت على تعديل نظام الملكية المشتركة بالأغلبية المطلوبة. وهو مسلك بطيء يقتضي إقناع الآخرين، لكنه يحفظ العلاقة داخل العمارة ويجنب سنوات من التوتر. والأغلبية المطلوبة لتعديل نظام الملكية المشتركة أغلبية موصوفة تحددها النصوص الجاري بها العمل والنظام الخاص بالعمارة: تحقق منها قبل إدراج النقطة في جدول الأعمال، فنحن لا نوردها هنا في صيغة كسرية. وعند تعذر الحل الودي يبقى الطريق القضائي مفتوحا وفق النصوص الجاري بها العمل، وهي مسألة تؤطر مع محام. والخبرة الحرة تخدم النقاش الودي والقرار داخل الجمع العام، ولا تقوم مقام خبير يعينه القضاء عند وجود مسطرة.
8. ما ننجزه — شبكة ترجيح موثقة
تدخلنا في هذا الباب يقوم على شبكة ترجيح موثقة تعرض معيارا معيارا: المساحات المتحقق منها ميدانيا، والطابق، والتوجيه والمنظر، والملحقات الخاصة ونسبة احتسابها، والتخصيص السكني أو التجاري، والمرآب والقبو بمعادلها المساحي. ثم جدول أنصبة كامل يقابل الوضع القائم بالوضع المقترح، مع تعليل كل انتقال حتى يستطيع كل مالك أن يقرأ نصيبه ويناقشه. ونحن بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن، بتنقيط 4,9 من 5 على 47 رأيا؛ وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓النصيب يحدد بالقيمة النسبية للجزء المفرز لا بمساحته الخام
- ✓ستة معايير ترجيح: المساحة، الطابق، المنظر، الملحقات، التخصيص، المرآب
- ✓التوزيع بالمساحة وحدها ينقص ترجيح الأجزاء الأعلى قيمة ويثقل الطوابق العادية
- ✓النصيب يحدد وزن صوتك في الجمع العام وحصتك من كل درهم ينفق
- ✓التصحيح يبدأ وديا داخل الجمع العام بدراسة ترجيح معللة
أسئلة متكررة
على أي أساس يحتسب النصيب في الأجزاء المشتركة؟
يقرر القانون 18-00 أن النصيب يحدد بنسبة القيمة النسبية للجزء المفرز قياسا إلى مجموع العقار، لا بمساحته الخام وحدها. فالقيمة تصنعها المساحة المفيدة والطابق والتوجيه والمنظر والملحقات الخاصة والتخصيص السكني أو التجاري، وهذه كلها معايير ترجيح تعدل المساحة ولا تلغيها.
لماذا يقال إن التوزيع بالمساحة وحدها قابل للمنازعة؟
لأنه يحيد عن معيار القيمة النسبية الذي يقرره النص. وكثير من الملكيات المشتركة بالمغرب حددت أنصبتها ابتداء من طرف المنعش بنسبة المساحة الخام لأن الطريقة سريعة. والنتيجة أن الأجزاء الأعلى قيمة، كالمحل التجاري في الطابق السفلي أو الشقة العليا ذات الشرفة، ينقص ترجيحها بغير مبرر، بينما يثقل الترجيح على الطوابق المتوسطة العادية.
كيف تحتسب الشرفة أو الحديقة المفرزة؟
بنسبة من مساحتها لا بمساحتها كاملة، لأن منفعتها دون منفعة المساحة المغطاة. ونسبة الاحتساب تضبط حالة بحالة بحسب العمارة وموقعها وسوقها المحلية، وتوثق في تقرير معلل. ونحن لا نورد معاملا رقميا جاهزا: شبكة ترجيح تعطى بغير تعليل لا تصمد أمام نقاش الجمع العام.
ما أثر النصيب على تكاليفي الشهرية؟
أثر مباشر ومستمر. فكل درهم ينفق على الأجزاء المشتركة يقسم بحسب الأنصبة، ونصيب محدد على غير أساس يتحول إلى فارق يؤدى شهريا بلا انقطاع. ويضاف إلى ذلك أن النصيب هو وزن صوتك في الجمع العام، لأن التصويت في الملكية المشتركة يجري بالأنصبة لا بعدد الرؤوس.
كيف أصحح نصيبا أراه مختلا؟
ابدأ بالطريق الودي داخل الجمع العام: دراسة ترجيح معللة تعرض وتناقش، ثم تصويت على تعديل نظام الملكية المشتركة بالأغلبية الموصوفة التي تحددها النصوص الجاري بها العمل والنظام الخاص بالعمارة. وعند تعذر الحل الودي يبقى الطريق القضائي مفتوحا ويؤطر مع محام. وخبرة مستقلة ينجزها خبراء معتمدون RICS تعطي الأساس الرقمي للنقاش: تقرير في 5 إلى 8 أيام، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، وعرض أثمان في 24 ساعة.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية