سواء كنت بصدد تأسيس ملكية مشتركة جديدة، أو إعادة هيكلة ملكية قائمة، أو الاعتراض على توزيع تجده مختلا، فإن احتساب الأنصبة في الأجزاء المشتركة وفق القانون 18-00 يخضع لقواعد أدق من مجرد القسمة على المساحة. والنصيب ليس تفصيلا محاسبيا: هو الذي يحدد وزن صوتك في الجمع العام، وهو الذي يحدد حصتك من كل درهم ينفق على العمارة، شهرا بعد شهر وسنة بعد سنة. يعرض هذا المقال المبدأ القانوني، ثم معايير الترجيح المعتمدة، ثم الخطأ الأكثر تكرارا عند إنشاء الملكية المشتركة، وأخيرا كيف يصحح توزيع مختل بالطريق الودي.
1. المبدأ — المادة 6: المساحة هي القاعدة، والترجيح استثناء
تحدد المادة 6 من القانون 18-00 نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة جزئه المفرز قياسا إلى مجموع مساحات الأجزاء المفرزة بالعقار، وذلك وقت إنشاء الملكية المشتركة، ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك أو تقرر الجمعية العامة غير ذلك. فالمعيار الأصلي هو المساحة، لا القيمة. أما معيار القيمة النسبية فمن القانون الفرنسي ولم يأخذ به المشرع المغربي. وهذا لا ينفي أن القيمة الاقتصادية تختلف فعلا بين الأجزاء: شقة في الطابق السادس ذات شرفة ومنظر مفتوح تساوي في المتر المربع أكثر من شقة مماثلة لها في الطابق الأول تطل على فناء داخلي. لكن ترجمة هذا الفارق إلى أنصبة تمر وجوبا عبر أحد البابين اللذين فتحتهما المادة 6.
2. الترجيح ممكن، لكنه يعتمد ولا يفترض
في الممارسة، كثير من الملكيات المشتركة بالمغرب حددت أنصبتها ابتداء من طرف المنعش العقاري بنسبة المساحة وحدها. والطريقة سريعة، وهي فوق ذلك موافقة للقاعدة الأصلية في المادة 6، فلا تنازع لهذا السبب وحده. غير أن أثرها الاقتصادي معروف: الأجزاء الأعلى قيمة، كالمحل التجاري في الطابق السفلي أو الشقة العليا ذات الشرفة الواسعة، يخف ترجيحها، بينما يثقل الترجيح على الطوابق المتوسطة العادية. ومن أراد توزيعا يراعي هذه الفوارق فعليه أن ينص عليه في سندات الملكية عند الإنشاء، أو أن يعرضه على الجمعية العامة لاحقا. الترجيح إذن قرار يتخذ، لا حق يفترض.
3. معايير الترجيح الستة
ترجيح جزء مفرز يعتمد ستة معايير تعدل المساحة المفيدة ولا تلغيها. الأول المساحة المفيدة، وهي القاعدة التي ينطلق منها كل شيء. والثاني الطابق: فالقيمة تتدرج بحسب الارتفاع، صعودا أو نزولا بحسب السوق المحلية ووجود المصعد. والثالث التوجيه والمنظر: واجهة مفتوحة على الشارع أو على منظر تختلف عن واجهة على فناء مغلق. والرابع الملحقات الخاصة كالشرفة الواسعة أو الحديقة المفرزة، وهي تحتسب بنسبة من مساحتها لا بمساحتها كاملة لأن منفعتها دون منفعة المساحة المغطاة. والخامس التخصيص: المحل التجاري في الطابق السفلي لا يقيم كشقة سكنية، فوضعيته التجارية تعطيه قيمة أعلى في المتر المربع. والسادس المرآب والقبو، ويحتسبان بمعادل مساحي. ولا نورد هنا معاملات رقمية لكل معيار: فمداها يضبط حالة بحالة بحسب العمارة وحيها وسوقها، ويوثق في تقرير معلل.
4. كيف يعبر عن الأنصبة
تعبر الأنصبة عن نفسها في صورة أجزاء من مجموع إجمالي موحد يوزع بكامله على جميع الأجزاء المفرزة، بحيث يكون مجموع الأنصبة كلها مطابقا لهذا المجموع تمام المطابقة. وهذه القاعدة البسيطة هي ما يجعل الجدول قابلا للمراقبة: كل تعديل على نصيب يقابله بالضرورة تعديل على أنصبة أخرى، ولا يمكن الزيادة في حصة أحد دون النقصان من حصة غيره. والتقريب في الأرقام الأخيرة يوزع بشكل متوازن لا يتحمله جزء واحد. وينبغي أن يرفق الجدول ببيان المعايير المعتمدة ومداها، لا أن يقدم أرقاما مجردة بغير تعليل، وإلا استحال على أي مالك أن يتحقق من نصيبه أو أن يناقشه.
5. لماذا يهمك نصيبك — التصويت والتكاليف
للنصيب أثران يلازمان المالك طوال مدة ملكه. الأول أنه وزن صوته في الجمع العام: فالتصويت في الملكية المشتركة لا يجري بعدد الرؤوس وإنما بحسب الأنصبة، ونصيب منقوص يعني صوتا منقوصا في كل قرار يخص الأشغال والميزانية والتسيير. والثاني أنه مفتاح توزيع التكاليف: كل درهم ينفق على الأجزاء المشتركة يقسم بحسب الأنصبة، فالخلل في الجدول يتحول إلى فارق يؤدى شهريا بلا انقطاع. ولهذا فإن مراجعة جدول الأنصبة ليست ترفا تقنيا، بل هي أول ما ينظر فيه المشتري الحذر قبل الشراء، وأول ما ينبغي أن يفحصه مالك يستغرب ارتفاع مساهمته قياسا إلى جيرانه.
6. مثال توضيحي — عمارة مختلطة
هذا مثال بيداغوجي غير مرقم. عمارة حديثة تضم محلين تجاريين في الطابق السفلي، وشققا سكنية موزعة على الطوابق، وشقة عليا واسعة ذات شرفة كبيرة، ومرآبا في الطابق التحت أرضي فيه أماكن مفرزة. فإذا وزعت الأنصبة بمجرد المساحة الخام حصل أمران. أولهما أن المحل التجاري في الطابق السفلي ينال نصيبا دون قيمته الحقيقية بوضوح، مع أن وضعيته التجارية على الشارع هي أثمن ما في العمارة في المتر المربع. وثانيهما أن الشقة العليا ذات الشرفة إما تحتسب شرفتها كمساحة كاملة فتثقل بغير وجه حق، وإما تهمل بالكلية فتخف بغير وجه حق. وفي الحالتين معا يدفع سكان الطوابق المتوسطة أكثر مما ينبغي. وهذا بالضبط ما يصححه الترجيح: لا يزيد في مجموع التكاليف ولا ينقص منه، وإنما يعيد توزيعه على أساس القيمة.
7. تصحيح توزيع مختل — الطريق الودي أولا
إذا كنت مالكا وترى نصيبك محددا على غير أساس، فالمسلك الأول والأنجع هو الطريق الودي داخل الجمع العام: تعرض دراسة ترجيح معللة، وتناقش، ويصوت على تعديل نظام الملكية المشتركة بالأغلبية المطلوبة. وهو مسلك بطيء يقتضي إقناع الآخرين، لكنه يحفظ العلاقة داخل العمارة ويجنب سنوات من التوتر. والأغلبية المطلوبة لتعديل نظام الملكية المشتركة أغلبية موصوفة تحددها النصوص الجاري بها العمل والنظام الخاص بالعمارة: تحقق منها قبل إدراج النقطة في جدول الأعمال، فنحن لا نوردها هنا في صيغة كسرية. وعند تعذر الحل الودي يبقى الطريق القضائي مفتوحا وفق النصوص الجاري بها العمل، وهي مسألة تؤطر مع محام. والخبرة الحرة تخدم النقاش الودي والقرار داخل الجمع العام، ولا تقوم مقام خبير يعينه القضاء عند وجود مسطرة.
8. ما ننجزه — شبكة ترجيح موثقة
تدخلنا في هذا الباب يقوم على شبكة ترجيح موثقة تعرض معيارا معيارا: المساحات المتحقق منها ميدانيا، والطابق، والتوجيه والمنظر، والملحقات الخاصة ونسبة احتسابها، والتخصيص السكني أو التجاري، والمرآب والقبو بمعادلها المساحي. ثم جدول أنصبة كامل يقابل الوضع القائم بالوضع المقترح، مع تعليل كل انتقال حتى يستطيع كل مالك أن يقرأ نصيبه ويناقشه. ونحن بيت خبرة تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، حاضر في ست مدن؛ وخبراؤنا معتمدون RICS، وتقاريرنا مطابقة لمعايير RICS. عرض أثمان في 24 ساعة، وتقرير في 5 إلى 8 أيام، و48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓المادة 6: النصيب يحدد بمساحة الجزء المفرز، ما لم تنص السندات أو تقرر الجمعية العامة خلاف ذلك
- ✓ستة معايير ترجيح: المساحة، الطابق، المنظر، الملحقات، التخصيص، المرآب
- ✓التوزيع بالمساحة وحدها ينقص ترجيح الأجزاء الأعلى قيمة ويثقل الطوابق العادية
- ✓النصيب يحدد وزن صوتك في الجمع العام وحصتك من كل درهم ينفق
- ✓التصحيح يبدأ وديا داخل الجمع العام بدراسة ترجيح معللة
أسئلة متكررة
على أي أساس يحتسب النصيب في الأجزاء المشتركة؟
تحدد المادة 6 من القانون 18-00 النصيب على أساس مساحة الجزء المفرز قياسا إلى مجموع مساحات الأجزاء المفرزة، وقت إنشاء الملكية المشتركة، ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك أو تقرر الجمعية العامة غير ذلك. فالمساحة هي القاعدة، والترجيح بالطابق أو التوجيه أو التخصيص ممكن لكنه يمر عبر أحد هذين البابين.
هل التوزيع بالمساحة وحدها قابل للمنازعة؟
لا، ليس لهذا السبب: المساحة هي المعيار الأصلي في المادة 6، فالتوزيع المبني عليها موافق للنص. ما يمكن مناقشته هو أثره الاقتصادي: الأجزاء الأعلى قيمة، كالمحل التجاري في الطابق السفلي أو الشقة العليا ذات الشرفة، يخف ترجيحها، بينما يثقل الترجيح على الطوابق المتوسطة العادية. وتصحيح ذلك يمر عبر سندات الملكية أو عبر قرار من الجمعية العامة، لا عبر المنازعة في المعيار نفسه.
كيف تحتسب الشرفة أو الحديقة المفرزة؟
بنسبة من مساحتها لا بمساحتها كاملة، لأن منفعتها دون منفعة المساحة المغطاة. ونسبة الاحتساب تضبط حالة بحالة بحسب العمارة وموقعها وسوقها المحلية، وتوثق في تقرير معلل. ونحن لا نورد معاملا رقميا جاهزا: شبكة ترجيح تعطى بغير تعليل لا تصمد أمام نقاش الجمع العام.
ما أثر النصيب على تكاليفي الشهرية؟
أثر مباشر ومستمر. فكل درهم ينفق على الأجزاء المشتركة يقسم بحسب الأنصبة، ونصيب محدد على غير أساس يتحول إلى فارق يؤدى شهريا بلا انقطاع. ويضاف إلى ذلك أن النصيب هو وزن صوتك في الجمع العام، لأن التصويت في الملكية المشتركة يجري بالأنصبة لا بعدد الرؤوس.
كيف أصحح نصيبا أراه مختلا؟
ابدأ بالطريق الودي داخل الجمع العام: دراسة ترجيح معللة تعرض وتناقش، ثم تصويت على تعديل نظام الملكية المشتركة بالأغلبية الموصوفة التي تحددها النصوص الجاري بها العمل والنظام الخاص بالعمارة. وعند تعذر الحل الودي يبقى الطريق القضائي مفتوحا ويؤطر مع محام. وخبرة مستقلة ينجزها خبراء معتمدون RICS تعطي الأساس الرقمي للنقاش: تقرير في 5 إلى 8 أيام، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، وعرض أثمان في 24 ساعة.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية