1. Le principe légal : valeur relative, pas surface brute
L'article 7 de la loi 18-00 dispose que la quote-part de chaque lot dans les parties communes est fixée proportionnellement à sa valeur relativepar rapport à l'ensemble. Or la valeur d'un lot ne dépend pas seulement de sa surface. Un appartement au 6e étage avec terrasse vue dégagée vaut plus au m² qu'un appartement identique au 1er étage donnant sur cour intérieure.
En pratique, beaucoup de copropriétés au Maroc ont leurs quotes-parts initialement fixées par le promoteur au prorata de surface brute — c'est rapide mais juridiquement contestable. Une restructuration des millièmes peut être votée en assemblée à la majorité qualifiée ou imposée par tribunal en cas de litige.
2. La grille de pondération RICS appliquée au Maroc
La méthodologie RICS (adaptée au contexte marocain) pondère chaque lot selon 6 critères. Chaque critère a un coefficient ajusté qui module la surface utile :
| Critère | Coefficient typique |
|---|---|
| Surface utile (base) | ×1,00 |
| Étage (1, 2, 3, 4, 5, 6+) | ×0,85 à ×1,15 |
| Exposition / vue | ×0,90 à ×1,12 |
| Terrasse / jardin privatif | +30 à 50 % surface terrasse |
| Affectation (commerce RDC vs hab.) | ×1,20 à ×1,80 |
| Parking / cave | +10 à 20 m² équivalents |
3. Cas pratique — 16 unités quartier Palmier Casablanca
Immeuble R+5 quartier Palmier, livré en 2022 : 2 commerces en RDC, 12 appartements répartis du 1er au 5e étage, 1 grand appartement avec terrasse au 6e (penthouse), 1 parking sous-sol (15 places privatives).
4. Contestation et restructuration
Si vous êtes copropriétaire et estimez que votre quote-part est mal fixée, deux voies : (1) vote en assemblée générale avec majorité qualifiée (3/4 des voix) pour modifier le règlement de copropriété — chemin amiable mais lent ; (2) recours devant le tribunalsur la base d'une expertise contradictoire libre démontrant la disproportion. Le tribunal peut ordonner une nouvelle répartition opposable à tous.
Calcul ou contestation des quotes-parts
Méthodologie RICS · Grille de pondération documentée · Rapport opposable assemblée + tribunal
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