1. Le principe légal : l'étendue par défaut, la pondération sur décision
C'est l'article 6 de la loi 18-00 — et non l'article 7, qui traite de l'indivisibilité des parties communes — qui fixe la règle : « sauf disposition contraire des titres de propriété ou que l'assemblée générale en décide autrement, la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est fixée en fonction de l'étendue de sa partie individuelle par rapport à l'étendue de l'ensemble des parties individuelles de l'immeuble au moment de l'établissement de la copropriété ». Le critère supplétif est donc l'étendue, pas la valeur. La « valeur relative » est le critère du droit français ; elle n'a pas été reprise au Maroc.
Ce qui n'enlève rien à l'intérêt d'une pondération : un appartement au 6e étage avec terrasse et vue dégagée ne pèse pas le même poids économique qu'un lot identique au 1er donnant sur cour. Mais l'article 6 ouvre lui-même la porte : les titres de propriété peuvent en disposer autrement, ou l'assemblée généraleen décider. Une répartition pondérée ne s'impose donc pas d'elle-même — elle se fait adopter, et c'est là que se joue la partie.
2. La grille de pondération RICS appliquée au Maroc
La méthodologie RICS (adaptée au contexte marocain) pondère chaque lot selon 6 critères. Chaque critère a un coefficient ajusté qui module la surface utile :
| Critère | Coefficient typique |
|---|---|
| Surface utile (base) | ×1,00 |
| Étage (1, 2, 3, 4, 5, 6+) | ×0,85 à ×1,15 |
| Exposition / vue | ×0,90 à ×1,12 |
| Terrasse / jardin privatif | +30 à 50 % surface terrasse |
| Affectation (commerce RDC vs hab.) | ×1,20 à ×1,80 |
| Parking / cave | +10 à 20 m² équivalents |
3. Cas pratique — 16 unités quartier Palmier Casablanca
Immeuble R+5 quartier Palmier, livré en 2022 : 2 commerces en RDC, 12 appartements répartis du 1er au 5e étage, 1 grand appartement avec terrasse au 6e (penthouse), 1 parking sous-sol (15 places privatives).
Sur cet actif, l'écart entre prix affiché et valeur de marché se mesure : une expertise d'immeuble à Marrakechle chiffre précisément, comparables à l'appui.
4. Contestation et restructuration
Si vous êtes copropriétaire et estimez que votre quote-part est mal fixée, deux voies : (1) vote en assemblée générale avec majorité qualifiée (3/4 des voix) pour modifier le règlement de copropriété — chemin amiable mais lent ; (2) recours devant le tribunalsur la base d'une expertise contradictoire libre démontrant la disproportion. Le tribunal peut ordonner une nouvelle répartition, opposable à tous.
Calcul ou contestation des quotes-parts
Méthodologie RICS · Grille de pondération documentée · Rapport documenté, chaque pondération justifiée
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