الإطار القانوني المغربي (DOC مادة 572) يحرم المشتري من أي حق إذا كان العيب ظاهرا في يوم البيع. فحص ما قبل الشراء يقلب هذا الإطار لصالحك: كل عيب غير مدرج في التقرير يصبح تلقائيا عيبا خفيا قابلا للاحتجاج به.
1. السياق
مشتري ل'فيلا 380 m² بـ Ain Diab الدار البيضاء، 6.2 مليون درهم. زيارة قبل الشراء تكشف "كل شيء بحالة جيدة" حسب البائع. مهلة 7 أيام للقرار.
2. مهمة ReaConsult
فحص ما قبل الشراء بـ 120 نقطة. الزيارة بمعدل 4 ساعات. التقرير في 48 ساعة (استعجال).
3. النتائج
32 عيبا ظاهرا مذكورة (تشققات، تسربات، عدم مطابقة كهربائية، توسعات غير مرخصة). تكلفة إصلاح إجمالية مقدرة: 580,000 درهم.
4. النتيجة الرئيسية
إعادة تفاوض الثمن من 6.2 إلى 5.55 مليون درهم (-650,000 درهم). البائع يتحمل أيضا 3 إصلاحات حرجة (إنذار قانوني). كل عيب ظاهر مذكور في التقرير = مكتسب قانونيا. كل عيب يظهر بعد البيع لم يكن مذكورا = عيب خفي قابل للاحتجاج به.
5. ROI الخبرة
تكلفة الفحص: 6,500 درهم. مكسب: 650,000 درهم إعادة تفاوض + 3 إصلاحات على البائع. ROI = 100×.
النقاط الأساسية للحفظ
- ✓DOC مادة 572: العيوب الظاهرة مقبولة ضمنيا إذا غير مذكورة
- ✓فحص ما قبل الشراء يحول كل عيب جديد إلى عيب خفي قابل للاحتجاج به
- ✓حالة Ain Diab: 32 عيبا، -650,000 درهم تفاوض، ROI 100×
- ✓مدة قانونية: العيوب الخفية قابلة للاحتجاج بها لمدة 365 يوما من اكتشافها
أسئلة متكررة
ما الفرق بين عيب ظاهر وعيب خفي؟
الظاهر: ما يمكن رؤيته بزيارة عادية (تشقق مرئي، أرضية مفقودة، نوافذ معطوبة). الخفي: ما يحتاج فحصا تقنيا (تسربات داخلية، مشاكل أساسات، عيوب MEP خفية). الإطار القانوني يحمي المشتري فقط للعيوب الخفية.
متى أقوم بفحص ما قبل الشراء؟
بين توقيع عقد التمهيدي (compromis) وتوقيع العقد النهائي. مدة عادية: 7-15 يوما. إذا لم يكن هناك عقد تمهيدي، قبل توقيع أي عقد نهائي. لا توقع شيئا قبل التقرير.
هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.
← قراءة المقال الكامل بالفرنسية