دفع أكثر من قيمة العقار: الكلفة الحقيقية على مدى القرض

1. الفخ الذهني: «ليست إلا زيادة صغيرة»

عند التوقيع، يقارن المشتري الزيادة بحجم الشراء كله. وأمام ثمن يعد بمئات الآلاف أو بالملايين، تبدو الزيادة تفصيلا لا يستحق أن تفسد من أجله صفقة أعجبت الأسرة. وهو خطأ إنساني ومفهوم: فنحن نفكر بنسبة من الثمن، لا بمبلغ مطلق، ولا بمبلغ مطلق موزع على عشرين سنة. لكن الزيادة ليست نسبة. إنها مبلغ محدد من الدراهم. وهذا المبلغ، إذا كان مقترضا، لا يرد مرة واحدة، بل يرد مع فوائده على مدة القرض كلها. فخطأ الثمن عند المشتري بالقرض ليس خطأ لحظة، بل خطأ يتكرر مع كل قسط شهري، إلى آخر قسط. ولذلك يحسن أن يطرح السؤال بطريقة أخرى عند التفاوض: لا «كم في المائة أزيد؟»، بل «كم درهما أزيد، وكم ستكلفني هذه الدراهم حين أكون قد أديت آخر قسط؟». والجواب عن هذا السؤال يغير في الغالب نظرة المشتري إلى «الزيادة الصغيرة».

2. الآلية: الزيادة تقترض وتحمل فوائد

لنفكك الأمر بهدوء. حين تدفعون أكثر من قيمة عقار تمولونه في جزء كبير منه بقرض، يجتمع أثران. الأثر الأول أن المبلغ الزائد يضاف إلى الثمن، ومن ثم إلى رأس المال المقترض. فأنتم لا تخرجونه من جيوبكم اليوم، بل تقترضونه. والأثر الثاني أن كل رأس مال مقترض يحمل فوائد طوال مدة القرض. والمبلغ الزائد يقترض بالشروط نفسها وللمدة نفسها التي يقترض بها الباقي: خمس عشرة سنة، أو عشرون، أو أكثر. وعلى هذه المدة تتراكم الفوائد على الجزء المدفوع زيادة. والنتيجة أن الفرق في الثمن الذي قبلتموه عند التوقيع لا يعكس ما يكلفكم فعلا. فالكلفة الحقيقية هي المبلغ الزائد مضافا إليه الفوائد المؤداة عليه حتى آخر قسط. ويضاف إلى ذلك أثر ثالث أقل ظهورا: فالمبلغ الذي تقترضونه زيادة يرفع القسط الشهري، فيضيق هامش الأسرة في ميزانيتها اليومية طوال المدة.

القرض العقاري بالمغرب: المدة والشروط

3. مثال توضيحي بأرقام افتراضية

الأرقام التالية مثال توضيحي بأرقام افتراضية، الغرض منه أن يظهر رتبة المقدار في الآلية. فهي ليست أثمان سوق، ولا نسب فائدة حقيقية، ولا إحصاء. لنفترض أنكم قبلتم دفع 100.000 درهم فوق القيمة التي يبررها العقار، واقترضتم هذا المبلغ مع باقي الثمن بنسبة فائدة افتراضية ثابتة قدرها 5 في المائة سنويا، على مدة عشرين سنة، بأقساط شهرية ثابتة. فالحساب المالي العادي يعطي قسطا شهريا يقارب 660 درهما مقابل هذا الجزء وحده، أي ما مجموعه نحو 158.000 درهم على عشرين سنة. فالزيادة التي بدت 100.000 درهم عند التوقيع تكلف في الواقع ما يقارب 158.000 درهم، منها نحو 58.000 درهم فوائد. وتتغير هذه الأرقام بتغير نسبة الفائدة والمدة والمساهمة الشخصية، فاستبدلوها بشروطكم أنتم وبجدول الاستهلاك الخاص بقرضكم. والدرس ليس الرقم الدقيق، بل الاتجاه: ما تظنون أنكم توفرونه من راحة بالتوقيع دون نقاش أقل بكثير مما يكلفكم.

4. من أين يأتي خطأ الثمن، ولماذا لا يلاحظ؟

الدفع أكثر من القيمة لا يأتي في الغالب من تفاوض فاشل، بل من نقطة انطلاق خاطئة: أن يبنى العرض على الثمن المطلوب. والثمن المطلوب ثمن مأمول لا ثمن بيع، يتضمن هامشا للتفاوض، وأحيانا آمالا غير واقعية، ولا يتحقق منه أحد. فمن ينطلق منه ويحصل على تخفيض بسيط يشعر بأنه أحسن التفاوض، والحال أنه قد يبقى فوق القيمة. ويضاف إلى ذلك تقدير متفائل لحالة العقار وقت الزيارة: أشغال يجب إنجازها، أو تجهيزات قديمة، أو عيوب في التوزيع الداخلي. فعقاران بالثمن نفسه للمتر المربع لا يساويان الشيء نفسه إذا كان أحدهما يحتاج إلى تجديد مكلف. ولماذا لا يلاحظ الخطأ؟ لأنه لا يظهر في العقد الابتدائي، بل في جدول الاستهلاك، سطرا بعد سطر، ولأن لا أحد غيركم يهمه أن يكشفه: فالبائع راض، والوسيط أنهى مهمته.

كيف تقدر ثمن عقار بالمغرب؟ خمس طرق وحدودها

5. كلفة صغيرة مؤكدة أمام خسارة كبيرة محتملة

كثير من المشترين يترددون في إنفاق بضعة آلاف من الدراهم على خبرة، ويقبلون دون تردد دفع عشرات الآلاف زيادة في الثمن. والسبب بسيط: فأتعاب الخبرة تخرج من الجيب اليوم وتظهر بوضوح، أما الزيادة في الثمن فتذوب في قسط شهري سيؤدى على كل حال. وهذا عكس الحساب الصحيح تماما. فالكلفة المؤكدة والمحدودة، أي الخبرة، تحمي من خسارة أكبر ومحتملة، أي الزيادة المقترضة بفوائدها على سنوات. ولذلك فالسؤال المفيد قبل كتابة العرض ليس «كم تكلف الخبرة؟»، بل «كم سيكلفني أن أخطئ في الثمن على مدة القرض كلها؟». والخبرة عندنا ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم للشقة، و5000 درهم للفيلا، وهو مبلغ يعرف مسبقا في عرض سعر يصلكم خلال 24 ساعة. والقرار في النهاية لكم: فقد تؤكد الخبرة أن الثمن المطلوب في مستوى القيمة، فتوقعون مطمئنين، وهذا أيضا نتيجة لها قيمتها.

ثمن الخبرة العقارية بالمغرب: ما الذي يحدده؟

6. الحل: اعرفوا القيمة قبل كتابة العرض

الطريقة الوحيدة لتجنب الدفع أكثر من القيمة هي أن تعرفوا، قبل كتابة عرضكم، كم يساوي العقار فعلا: لا ما يطلبه البائع، ولا ما يقوله الإعلان، بل القيمة السوقية المبنية على مقارنات موثقة وعلى الحالة المعاينة. وأمامكم أداتان لاستعمالين. التقدير للتأطير: سريع ودون التزام، يعطي رتبة مقدار ويسمح باستبعاد عقار مبالغ في ثمنه منذ البداية. والخبرة للتأمين: حين يتعلق الأمر بمئات الآلاف من الدراهم الممولة بقرض، تحدد الخبرة المستقلة قيمة واحدة معللة بعد معاينة العقار، في تقرير مطابق لمعايير RICS ينجزه خبراء معتمدون من RICS، موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا. وهذا الرقم يقول لكم إلى أين تصعدون في التفاوض، وأين تتوقفون. والتوقيت في صالحكم: فقبل العقد الابتدائي تبقون أحرارا في التفاوض أو الانسحاب، والتقرير يصل في 5 إلى 8 أيام عمل. والرقم نفسه يفيدكم أيضا حين تعدون ملف التمويل.

الخبرة قبل العقد الابتدائي أم بعده؟