الخبرة قبل الشراء: لا توقعوا قبل أن تعرفوا ما تشترون
قبل أن تلتزموا، نتحقق لكم من الثمن المطلوب بمقارنات موثقة، ونقرأ شهادة الملكية والوضعية العمرانية، ونعاين الحالة الظاهرة للعقار، فتوقعون وأنتم تعرفون ما تشترون وبأي ثمن.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
الشراء يلزم رأس مالكم سنوات طويلة، والثمن الذي يعلنه البائع يعبر عن مصلحته لا عن قيمة العقار. الخبرة قبل الشراء تجيبكم قبل التوقيع عن ثلاثة أسئلة: هل الثمن المطلوب يوافق السوق، وماذا تقول شهادة الملكية والوثائق العمرانية، وما الحالة الظاهرة للعقار عند المعاينة. يزور خبيرنا العقار، ويقارنه بعقارات مماثلة في الحي والعمارة، ثم يسلمكم تقريرا بقيمة سوقية واحدة معللة في 5 إلى 8 أيام عمل، أو خلال 48 إلى 72 ساعة إذا كان العقد الابتدائي قريبا. الثمن ابتداء من 3500 درهم للشقة، وعرض السعر خلال 24 ساعة.
ما الذي تكشفه الخبرة قبل التوقيع
أغلب المفاجآت التي يكتشفها المشتري بعد الشراء كانت ظاهرة قبله لمن يبحث عنها. أولها دفع ثمن أعلى من قيمة العقار: الثمن المعلن يعكس مصلحة البائع، وبدون مقارنات موثقة لا تعرفون كم تدفعون فوق السوق. وثانيها ما تقوله الوثائق: شهادة الملكية قد تحمل تقييدا أو تحملا أو شياعا لم يذكر لكم، والبناء قد لا يطابق رخصته. وثالثها حالة العقار: عقار قديم أو يحتاج إلى أشغال لا يساوي ثمن عقار في حالة جيدة، والحالة الظاهرة عند المعاينة يجب أن تنعكس في الثمن. وفي الشقق داخل الملكية المشتركة تدخل أيضا التكاليف الدورية في حساب ما ستدفعونه فعلا. الخبرة تكشف هذه النقاط ما دمتم أحرارا: قبل التوقيع تستطيعون التفاوض أو التراجع، وبعده يصير التراجع مكلفا. لهذا نطلب منكم أن تتصلوا بنا بمجرد أن تجدوا العقار، ولو برابط الإعلان وحده، قبل أي التزام مكتوب أو أي تسبيق.
الثمن العادل: مقارنات من الحي والعمارة
نجمع بيوعا وعروضا لعقارات قريبة ومماثلة، في الشارع نفسه أو العمارة نفسها كلما أمكن، ونميز بين ثمن العرض وثمن البيع، لأن الإعلانات تعطي ما يطلبه البائعون لا ما دفعه المشترون. ثم نعدل كل مقارنة حسب الفروق بينها وبين العقار الذي تريدون شراءه: المساحة، والطابق، والتعرض للشمس، والإطلالة، والحالة، والمرأب، وموقع العمارة في الحي. وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه. والنتيجة قيمة سوقية واحدة معللة، لا حد أدنى وحد أعلى، تصير مرجعكم في التفاوض: إذا كان الثمن المطلوب فوقها عرفتم بكم، وعرفتم لماذا، وتستطيعون أن تعرضوا على البائع ثمنا مسندا إلى مقارنات يمكنه هو نفسه أن يراقبها. وإذا كان الثمن موافقا للقيمة اشتريتم مطمئنين بدل أن تبقوا على شك. والمشتري الذي يتفاوض بتقرير مكتوب يتفاوض على منطق، لا على انطباع، وهذا يغير طبيعة النقاش مع البائع أو الوكالة.
شهادة الملكية والوضعية العمرانية
نقرأ شهادة ملكية حديثة صادرة عن المحافظة العقارية: من هم أصحاب الحق، وما المساحة المقيدة، وما التحملات والتقييدات المسجلة، وهل العقار على الشياع أو في طور إرث لم يقيد بعد. هذه قراءة تخدم القيمة وتنبهكم إلى ما يجب أن يسوى قبل التوقيع، وليست تدقيقا قانونيا: صياغة العقد وتحرير البيع من اختصاص الموثق أو العدل. ونطلع على الوثائق العمرانية المتوفرة: رخصة البناء والتصاميم المرخصة، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، ونقارن البناء الموجود بما رخص له، لأن طابقا مضافا أو توسعة غير مرخصة يؤثران في القيمة وفي إمكانية البيع لاحقا. ونطلع على تصميم التهيئة الساري لمعرفة ما يسمح به على العقار، وهو أساسي في شراء أرض أو فيلا. وإذا غابت وثيقة لم يمنع ذلك بدء الخبرة: نذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه، ونبين أثر ذلك على القيمة وعلى ما ينبغي طلبه من البائع.
الحالة الظاهرة عند المعاينة
يزور الخبير العقار من الداخل والخارج، ويسجل التشطيبات والتجهيزات وحالة الصيانة والأشغال الظاهرة، مع صور مؤرخة، لأن الحالة جزء من القيمة: عقار يحتاج إلى تجديد لا يقارن بعقار جاهز للسكن، والفرق بينهما يجب أن يظهر في الثمن الذي تدفعونه. نعتمد في التقرير الحالة الظاهرة عند المعاينة، كما يراها مشتر مطلع، وندخلها في التعديلات على المقارنات. لكن الخبرة قبل الشراء ليست تشخيصا تقنيا للبناء: لا نفحص الهيكل ولا الشبكات ولا نبحث عن العيوب الخفية. وإذا رأيتم أن العقار يستدعي فحصا تقنيا، فذلك من اختصاص مكتب دراسات تقنية تكلفونه بمهمة مستقلة. ونفس المنطق ينطبق على الشقة في الملكية المشتركة: نصف حالة الأجزاء المشتركة كما تظهر عند الزيارة، كالمدخل والدرج والمصعد والواجهة، لأنها تؤثر في جاذبية العمارة وفي قيمة الشقة، ونترك ما يتجاوز ذلك لأهل الاختصاص.
متى تطلبون الخبرة: قبل العقد الابتدائي
أفضل وقت للخبرة هو قبل توقيع العقد الابتدائي وقبل دفع أي تسبيق. قبل التوقيع تبقون أحرارا، ويكون التقرير ورقة تفاوض حقيقية: تعرضون ثمنا مسندا، أو تطلبون تسوية وضعية قبل التوقيع، أو تتراجعون دون خسارة. وبعد التوقيع تصيرون ملتزمين، ويصير التسبيق في الميزان. وإذا كان البائع مستعجلا أو العقد قريبا، نسلمكم التقرير خلال 48 إلى 72 ساعة حسب الملف. وإذا لم يكن التأجيل ممكنا، فناقشوا مع الموثق إدراج شرط في العقد يربط إتمام البيع بنتيجة الخبرة. أما الشراء على التصاميم، أي شراء عقار في طور الإنجاز، فنقيم الثمن المطلوب في ضوء السوق المحلية كما نفعل مع أي عقار، ويتحقق المشتري مع الموثق من الضمانات التي ينص عليها قانون 44.00. وفي كل الحالات، يكفي أن ترسلوا لنا رابط الإعلان أو العنوان وبعض الصور لنرسل لكم عرض السعر خلال 24 ساعة.
الشراء عن بعد، وما يميز تقريرنا
حاجة المغاربة المقيمين بالخارج إلى الخبرة قبل الشراء أوضح، لأنهم لا يستطيعون الزيارة، ويعتمدون على ما يقوله البائع أو الوكالة أو أحد الأقارب. نتنقل إلى العقار مكانكم، ونعاينه ونصوره، ونقرأ وثائقه، ونرسل لكم التقرير عن بعد قبل أن تلتزموا، وتتابعون كل شيء بالهاتف أو واتساب. والتقرير يحمل قيمة واحدة معللة، وكل مقارنة فيه مذكورة بمصدرها وتاريخها ومساحتها، وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع البائع. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن: الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة، فاس، أكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا. والثمن ابتداء من 3500 درهم للشقة، و5000 درهم للفيلا، و5500 درهم للمحل التجاري، و6000 درهم للأرض، دون احتساب الرسوم.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف العقار ومحيطه: الموقع والحي والعمارة والمساحات والتوزيع والطابق والتعرض للشمس
- ✓الحالة الظاهرة عند المعاينة وصور مؤرخة للعقار
- ✓قراءة شهادة الملكية: أصحاب الحق والمساحة والتحملات والتقييدات المسجلة
- ✓مقارنة البناء الموجود بالوثائق العمرانية المسلمة وبضوابط تصميم التهيئة
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها، مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع
- ✓تعديلات مكتوبة بمقدارها وسببها لكل فرق بين العقار وكل مقارنة
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة، وموقع الثمن المطلوب منها
- ✓قائمة بما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه من الوثائق، وما ينبغي طلبه من البائع
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا رابط الإعلان أو العنوان وبعض الصور، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم للشقة دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق — بعد قبول العرض نطلب ما يستطيع البائع تسليمه: شهادة الملكية أو رقم الرسم العقاري، والتصاميم، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة.
- 3المعاينة — يزور الخبير العقار، فيعاين ويصور ويتحقق من المساحات، ويعاين الحي والعمارة، معكم أو في غيابكم إذا كنتم خارج المغرب.
- 4المقارنات والتحليل — نجمع البيوع والعروض المماثلة ونتحقق منها، ونقرأ الوثائق، ثم نعدل كل مقارنة ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة وتسلم الوثائق، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة إذا كان العقد قريبا.
- 6القرار — نشرح لكم التقرير ونجيب عن أسئلتكم، فتتفاوضون على أساس مكتوب، أو تشترون مطمئنين، أو تتراجعون قبل أن تلتزموا.
أسئلة متكررة
لماذا أطلب خبرة قبل شراء عقار؟
لأن الثمن الذي يعلنه البائع ليس قيمة محايدة. الخبرة تخبركم قبل التوقيع هل الثمن يوافق السوق، وماذا تقول شهادة الملكية والوثائق العمرانية، وما الحالة الظاهرة للعقار، ما دمتم أحرارا في التفاوض أو التراجع.
ما الفرق بين التقدير المجاني والخبرة قبل الشراء؟
التقدير المجاني رأي سريع دون زيارة ولا منهج مكتوب. الخبرة قبل الشراء تقوم على معاينة العقار، ومقارنات موثقة بمصدرها، وقراءة الوثائق، وتعليل مكتوب لكل تعديل، وتنتهي بقيمة واحدة يمكن التحقق من كل سطر في تقريرها.
هل تتضمن الخبرة فحصا تقنيا للبناء؟
لا. نعتمد الحالة الظاهرة عند المعاينة وندخلها في القيمة، ولا نفحص الهيكل ولا الشبكات ولا نبحث عن العيوب الخفية. هذا الفحص من اختصاص مكتب دراسات تقنية تكلفونه بمهمة مستقلة.
كم ثمن الخبرة قبل الشراء وكم تستغرق؟
ابتداء من 3500 درهم للشقة، و5000 درهم للفيلا، و5500 درهم للمحل التجاري، و6000 درهم للأرض، دون احتساب الرسوم. عرض السعر خلال 24 ساعة، والتقرير في 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة وتسلم الوثائق، ويمكن تسليمه خلال 48 إلى 72 ساعة إذا كان العقد قريبا.
أقيم خارج المغرب، هل يمكنكم مرافقتي في الشراء عن بعد؟
نعم. نتنقل إلى العقار، ونعاينه ونقرأ وثائقه، ونرسل لكم التقرير والصور المؤرخة عن بعد قبل أن تلتزموا، وتتابعون المهمة بالهاتف أو واتساب.
أشتري على التصاميم، هل تفيدني الخبرة؟
نعم في ما يخص الثمن: نقيم الثمن المطلوب في ضوء السوق المحلية. أما الضمانات التي ينص عليها قانون 44.00 فيتحقق منها المشتري مع الموثق قبل التوقيع.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية