تقييم وعاء عقاري للمنعشين — الطريقة المتبقية

متى تطلبون تقييم وعاء عقاري؟

أنفع لحظة هي ما قبل الاقتناء: يحدد التقييم السقف الذي تستقيم دونه العملية، فتتفاوضون على الأرض بالحساب لا بالثمن المطلوب. والحالة الثانية هي البيع لمنعش: المالك أو الورثة في الشياع يعرفون بالحساب نفسه ما يستطيع السوق أن يؤديه فعلا في أرضهم، بدل الاكتفاء بعرض واحد. والثالثة هي الشراكة بين مالك الأرض والمنعش، حين يقدم الأول الأرض ويأتي الثاني بالبناء والتسويق، فتحدد قيمة الأرض نسب كل طرف قبل التوقيع. والرابعة هي دخول شريك أو مستثمر في شركة المشروع، أو تقديم الأرض حصة عينية فيها. والخامسة هي قرارات المحفظة العقارية: ترتيب الأولويات بين عدة أوعية، أو تحيين قيمة الاحتياطات العقارية في القوائم المالية وفق IFRS 13، أو عرض الملف على لجنة استثمار داخلية تريد رأيا مستقلا. وفي كل هذه الحالات، تظل المعلومات التي تمدوننا بها سرية، ويمكن توقيع اتفاق سرية قبل فتح الملف.

ما الذي يحدد قيمة الوعاء عند المنعش؟

أول محدد هو البرنامج الممكن: ما يسمح به تصميم التهيئة من تخصيص ومعامل استغلال الأرض وبصمة على السطح وارتفاع وتراجعات، وما يترتب عنه من مساحات قابلة للبيع بحسب الصنف. وبرنامج مبالغ فيه يفسد كل ما بعده. والمحدد الثاني هو ثمن الخروج، أي الثمن الذي ستباع به الشقق أو البقع أو المحلات في السوق المحلية، وهو أكثر فرضيات الحساب حساسية. والثالث هو الكلف: البناء، وأشغال التهيئة والربط بالشبكات، والدراسات والأتعاب، والتكاليف المالية، والتسويق، واحتياطي الطوارئ. والرابع هو الزمن: آجال الترخيص والتجهيز والبناء والبيع، لأن كل شهر إضافي يثقل الكلف المالية. والخامس هو الوضع القانوني: رسم عقاري سليم، أو مطلب تحفيظ، أو حق سطحية منفصل عن ملكية الأرض. والسادس هو الخطر: أرض قابلة للبناء فورا لا تقيم كأرض تحتاج إلى تجهيز، ولا كأرض فلاحية ينتظر تغيير تخصيصها.

قراءة شهادة المعلومات التعميرية ←

الطريقة المتبقية وما يكملها

الطريقة الأساسية هي الطريقة المتبقية، وهي منطق حصيلة المنعش نفسه مقلوبا: نقدر قيمة البرنامج بعد إنجازه، ونخصم منها جميع الكلف والهامش المستهدف لهذا المستوى من الخطر، فيبقى العبء العقاري الذي تحتمله العملية، ثم نحينه على مدة العملية. وفي البرامج الكبيرة أو المجزأة على أشطر، نضع جدولا للتدفقات على امتداد مدة الإنجاز والبيع، شطرا بشطر، لأن توقيت المداخيل والنفقات يغير القيمة. ونضيف طريقة المقارنة كلما وجدت معاملات حديثة لأوعية مماثلة، لنتحقق من أن النتيجة المتبقية منسجمة مع ما يؤدى فعلا في السوق. وللأرض الفلاحية التي ينتظر تغيير تخصيصها، نقيمها في تخصيصها الحالي، ولا نحتسب الإمكانية البنائية إلا في فرضية خاصة مكتوبة، تبين درجة تقدم المسطرة وما يبقى من عدم يقين. ثم نجري تحليل حساسية على ثمن الخروج والكلف والآجال، يبين متى تنقلب العملية، وننتهي إلى قيمة واحدة معللة.

حصيلة المنعش ودراسة الجدوى ←

الوثائق التي تهيئونها

نحتاج أولا إلى ما يحدد الأرض قانونيا: شهادة ملكية حديثة ورقم الرسم العقاري، أو مرجع مطلب التحفيظ، أو العقد الذي ينشئ حق السطحية إن وجد. ثم الوثائق التعميرية: شهادة المعلومات التعميرية، ومقتطف من تصميم التهيئة المصادق عليه، وأي رخصة تجزيء أو رخصة بناء صدرت أو قدم طلبها، ودفتر التحملات إن كانت الأرض داخل تجزئة. ثم ما يخص المشروع إن كان قد بدأ التفكير فيه: تصور أولي للبرنامج أو تصميم مبدئي من المهندس المعماري، وتقديرات الكلف المتوفرة، ودراسة التربة إن أنجزت، والجدول الزمني المتوقع. وفي حالة الشراكة، مشروع الاتفاق أو شروطه الأساسية. ولا يشترط أن يكون الملف كاملا عند الطلب: نبدأ بما لديكم، ونحدد في عرض الأثمان ما ينقص وكيف يستكمل. وكل فرضية لم تسندها وثيقة نكتبها صراحة في التقرير، حتى تعرفوا على ماذا بنيت القيمة.

خبرة أرض للخواص والورثة ←

ما الذي يميز تقريرنا

نعرض الحصيلة كاملة، سطرا سطرا، لا رقما نهائيا وحده. فكل ثمن خروج مسند إلى مقارنات موثقة بتاريخها وموقعها ومصدرها، وكل كلفة مقدرة بفرضية مكتوبة، وكل أجل مبرر. وبذلك يستطيع المنعش أو المالك أو الشريك أن يغير فرضية واحدة ويرى أثرها، دون أن يعيد الحساب كله. ونعاين الأرض في عين المكان، ونقرأ التعمير قبل أي حساب، لأن البرنامج هو أساس كل ما يليه. ولا نترككم أمام مجال واسع: تحليل الحساسية يبين المخاطر، لكن الخلاصة قيمة واحدة معللة. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويؤطره خبراء معتمدون من RICS. إنه تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا، ويصلح أساسا لقرار اقتناء أو بيع أو شراكة، وللتفاوض بالتراضي. ونعمل منذ 2019، وأنجزنا أكثر من 5000 خبرة، ونحن حاضرون في ست مدن، ونتدخل في غيرها عبر شبكتنا. والثمن ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم، ويحدد في عرض الأثمان حسب حجم البرنامج وتعقيده.

ما الذي يتضمنه تقرير الخبرة ←