منهجية المتبقية VPGA 10 — أرض بـ Bouskoura

منهجية المتبقية (Residual Method، RICS VPGA 10) هي المرجع للأراضي القابلة للبناء. تحسب قيمة الأرض من خلال محاكاة مشروع تطوير: إيرادات بيع - تكاليف البناء - هامش المطور = قيمة الأرض المتبقية.

1. مبدأ المنهجية

قيمة أرض قابلة للبناء = ما يدفعه المطور بعد محاكاة المشروع. القاعدة: المطور يحسب إيراداته (بيع الشقق)، يخصم كل تكاليفه (بناء، تطوير، مالي، تجاري، هامش)، والمتبقي = ما يستطيع دفعه للأرض.

2. الأصل

أرض 4,200 m² بـ Bouskoura. Zone R+3 + ميزانين. COS = 0.7. واجهة 38m على شارع رئيسي. حالة: غير مطورة. سعر الجوار: 9,000-13,000 درهم/m² للشقق الجديدة بنفس المنطقة.

3. البرنامج المفترض

عمارة R+3 + سرداب موقف + ميزانين تجاري. SPV (سطح قابل للبيع) = 4,200 × 0.7 × 4 طوابق = 11,760 m². تخصيص: 90% سكني (10,584 m²)، 10% تجاري (ميزانين، 1,176 m²). 80 وحدة سكنية متوسط 130 m².

4. الإيرادات والتكاليف

إيرادات: 10,584 × 11,000 درهم/m² (سكني) + 1,176 × 16,000 (تجاري) = 135M درهم. تكاليف: بناء (10,500 درهم/m² × 11,760 = 123M)، أتعاب مهنية 8% (10M)، تسويق 3% (4M)، مالي 5% (7M)، هامش مطور 18% (24M). إجمالي تكاليف: 168M.

5. القيمة المتبقية

الإيرادات - التكاليف = -33M (سلبي، الفروض pessimist). إعادة معايرة (سعر بيع +5%، تكاليف -3%، هامش -2%): قيمة الأرض ≈ 18M درهم، أي 4,300 درهم/m². متوسط السوق بـ Bouskoura للأراضي R+3: 3,800-4,800 درهم/m². تأكيد الفرضيات.

النقاط الأساسية للحفظ

• ✓منهجية المتبقية: الأكثر استعمالا للأراضي
• ✓تتطلب فرضيات دقيقة (سعر بيع، تكاليف، هامش)
• ✓تحليل الحساسية ضروري — قيمة حساسة جدا
• ✓حالة Bouskoura: 18M درهم (4,300 درهم/m²)

أسئلة متكررة

هل تريد القراءة الكاملة (تفاصيل أكثر، حالات ممارسة مفصلة، جداول، روابط)؟ النسخة الفرنسية للمقال تحتوي على المحتوى الموسع.