1. Cadre juridique et réglementaire du projet
Le terrain, situé dans la commune de Bouskoura (préfecture de Nouaceur, Grand Casablanca-Settat), est classé zone villa dans le plan d'aménagement en vigueur. Sa constructibilité est régie par deux textes fondamentaux.
D'une part, le dahir n° 1-60-063 du 25 juin 1960 portant Code de l'urbanisme, tel que modifié, fixe les règles générales d'occupation du sol. Son article 19 dispose que tout projet de construction ou de lotissement doit être conforme aux prescriptions du règlement d'aménagement approuvé, lequel détermine notamment le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) et le Coefficient d'Emprise au Sol (CES).
D'autre part, le projet de loi n° 34-21 relatif aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements introduit des obligations nouvelles pour les opérations de lotissement. Son article 12 impose notamment la production d'une étude d'impact sur les réseaux (voirie, assainissement, eau potable) dès lors que le projet crée plus de cinq lots, ce qui est le cas pour notre programme de douze villas. Cette disposition conduit à intégrer un poste « viabilisation et réseaux » dans le calcul des coûts, dont l'omission fausserait la valeur résiduelle.
À retenir
Le règlement d'aménagement de la commune de Bouskoura autorise en zone villa un COS de 0,9 et un CES de 0,35. Sur 8 000 m² de terrain, la surface de plancher constructible s'établit à 7 200 m² SHON, et l'emprise au sol maximale à 2 800 m². Ces deux paramètres conditionnent l'ensemble de la modélisation résiduelle.
2. Ancrage méthodologique : RICS VPGA 10
La méthode résiduelle (residual method ou development appraisal) est formalisée dans le RICS Red Book Global Standards, VPS 4 (Bases of value, assumptions and special assumptions) pour la définition de la Valeur de Marché, et plus spécifiquement dans la VPGA 10 (Valuation of development property).
VPGA 10.4 précise que, pour un terrain à développer, la valeur de marché s'obtient en déduisant du Gross Development Value (GDV) — c'est-à-dire le chiffre d'affaires prévisionnel de la totalité des unités commercialisées — l'ensemble des coûts normaux d'un promoteur informé et prudent, y compris la marge de promotion reflétant le risque pris. La valeur résiduelle ainsi obtenue représente le prix maximal qu'un investisseur rationnel accepterait de payer pour le terrain, toutes choses égales par ailleurs.
VPGA 10.6 insiste sur la sensibilité inhérente à la méthode : une variation de 5 % sur le GDV ou sur le coût de construction peut modifier la valeur résiduelle de 15 à 25 %. L'expert doit donc documenter ses hypothèses de manière exhaustive et, idéalement, produire une analyse de sensibilité. Dans ce cas study, nous présentons le scénario central.
3. Description du programme et hypothèses de calcul
Le programme retenu par le promoteur (anonymisé) porte sur la réalisation de 12 villas individuelles de standing, d'une surface vendable moyenne de 280 m² chacune, soit une surface totale commercialisable de 3 360 m² vendables. Les surfaces communes (voirie interne, espaces verts, locaux techniques) représentent un solde de 4 640 m² non vendables sur les 8 000 m² de terrain.
Le prix de vente unitaire retenu est de 4 500 000 MAD TTC par villa, cohérent avec les transactions observées sur le marché de Bouskoura Golf City et Résidences Al Manar entre 2024 et 2026 pour des produits comparables (villas 4-5 chambres, finitions haut de gamme, accès sécurisé). Ce prix s'entend TVA comprise au taux de 10 % applicable aux immeubles d'habitation en vertu de l'article 100-I-A du Code Général des Impôts.
Les coûts de construction sont estimés sur la base d'un ratio de 7 500 MAD/m² de surface construite (SHON), soit un niveau cohérent avec les appels d'offres récents pour des ouvrages de cette catégorie dans la région de Casablanca (source : grille des coûts de référence BTP 2025-2026, Chambre Nationale des Entrepreneurs de Bâtiment). Les charges financières sont calculées sur un crédit promoteur à 5,5 % l'an sur 30 mois.
4. Tableau de calcul résiduel
Le tableau ci-dessous présente la décomposition complète du bilan promoteur, depuis le Gross Development Value jusqu'à la valeur résiduelle du terrain, exprimée en valeur absolue et en prix au m² de terrain.
| Poste | Détail / Base | Montant (MAD) |
|---|---|---|
| A — Gross Development Value (GDV) | ||
| Chiffre d'affaires brut | 12 villas × 4 500 000 MAD | 54 000 000 |
| Frais de commercialisation (3,5 % du CA) | 54 000 000 × 3,5 % | − 1 890 000 |
| GDV net | 52 110 000 | |
| B — Coûts de développement | ||
| Construction (gros œuvre + second œuvre) | 7 200 m² SHON × 7 500 MAD/m² | − 54 000 000 |
| Construction (gros œuvre + second œuvre) | 4 200 m² SHON × 7 500 MAD/m² | − 31 500 000 |
| Viabilisation & réseaux (loi 34-21, art. 12) | Forfait estimé | − 2 400 000 |
| Honoraires (architecte, BET, géomètre, OPC) | 8 % du coût travaux | − 2 520 000 |
| Charges financières (crédit 5,5 %, 30 mois) | Sur 50 % coûts moyens | − 2 165 000 |
| Marge de promotion (15 % du GDV net) | 52 110 000 × 15 % | − 7 817 000 |
| Total coûts de développement | − 46 402 000 | |
| C — Valeur résiduelle du terrain (A − B) | 52 110 000 − 46 402 000 | 5 708 000 |
| Valeur résiduelle au m² de terrain | 5 708 000 ÷ 445 m² eff.* | ≈ 12 800 MAD/m² |
* La valeur résiduelle totale de 5 708 000 MAD est rapportée à la surface nette cessible (terrain hors emprises publiques et voiries internes estimées à 7 555 m² nets, soit ≈ 446 m² de terrain cadastral net valorisable). Le chiffre retenu de 12 800 MAD/m² résulte du rapport 5 708 000 / 446, arrondi. Toutes les surfaces SHON sont entendues hors œuvre nette. Les lignes en italique dans le tableau indiquent des estimations soumises à vérification préalable sur plans définitifs.
À retenir
La valeur résiduelle du terrain ressort à ≈ 12 800 MAD/m², soit un premium de +28 % par rapport au prix de marché observé de 10 000 MAD/m² pour les terrains nus en zone villa à Bouskoura. Cet écart s'explique par la forte rentabilité du programme villas haut de gamme et confirme que le terrain est sous-évalué au prix de marché courant lorsqu'on intègre son potentiel de développement.
5. Analyse et limites de la méthode
Le résultat de 12 800 MAD/m² est une valeur de marché au sens de VPS 4 du Red Book, c'est-à-dire le prix auquel le terrain serait cédé entre un vendeur et un acquéreur consentants, agissant de façon prudente et sans contrainte, à la date d'expertise. Elle n'est pas une valeur d'investissement (investment value) propre à un opérateur spécifique, car les paramètres de coût et de marge retenus sont ceux d'un promoteur de marché, non d'un acteur disposant d'un avantage concurrentiel particulier.
Trois facteurs de risque méritent d'être documentés dans le rapport d'expertise final. Premièrement, le risque de commercialisation : le programme de 12 villas sur 30 mois suppose un rythme de vente d'environ 5 unités par an, cohérent avec l'absorption observée sur Bouskoura mais susceptible de se dégrader en cas de retournement du crédit immobilier. Les évolutions des taux et conditions du crédit immobilier au Maroc en 2026 constituent à ce titre un paramètre de sensibilité majeur. Deuxièmement, le risque réglementaire lié à l'entrée en vigueur effective du projet de loi 34-21 : si les obligations de viabilisation imposées par l'article 12 sont renforcées en phase d'adoption définitive, le poste « réseaux » pourrait augmenter de 10 à 20 %, réduisant d'autant la valeur résiduelle. Troisièmement, le risque de coût de construction, particulièrement sensible en période d'inflation sur les matériaux.
Conformément à VPGA 10.6, l'expert a procédé à une analyse de sensibilité (non reproduite ici dans son intégralité) : une hausse de 10 % des coûts de construction combinée à une baisse de 5 % des prix de vente ramène la valeur résiduelle à environ 9 600 MAD/m², soit en-dessous du prix de marché. Cette sensibilité élevée justifie la production d'un rapport d'expertise certifié RICS plutôt qu'un simple avis de valeur, dont les limites sont détaillées dans notre article sur les différences entre avis de valeur et expertise immobilière.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la méthode résiduelle en expertise immobilière ?
La méthode résiduelle consiste à déduire la valeur du terrain en soustrayant du chiffre d'affaires prévisionnel du projet l'ensemble des coûts de construction, honoraires, charges financières et marge du promoteur. Elle est codifiée dans la norme RICS VPGA 10 et s'applique exclusivement aux terrains à développer.
Comment le COS influence-t-il la valeur résiduelle d'un terrain au Maroc ?
Le Coefficient d'Occupation du Sol (COS), fixé par le règlement d'aménagement communal, détermine la surface plancher constructible. Un COS élevé augmente mécaniquement le chiffre d'affaires potentiel et, toutes choses égales par ailleurs, la valeur résiduelle du terrain. À Bouskoura, un COS de 0,9 autorise 7 200 m² de plancher sur 8 000 m² de terrain.
La valeur résiduelle peut-elle dépasser le prix de marché du terrain ?
Oui. Lorsque le programme immobilier prévu est particulièrement rentable (prix de vente élevés, coûts maîtrisés), la valeur résiduelle peut excéder le prix de transaction courant. Dans ce case study, la valeur résiduelle atteint 12 800 MAD/m², soit 28 % au-dessus du prix de marché observé de 10 000 MAD/m², ce qui justifie l'intérêt du vendeur à négocier à la hausse.
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