Cet article décrivait le projet de loi tel qu'il était présenté avant son adoption. La loi n° 34.21 a depuis été promulguée par le dahir n° 1.26.61 du 28 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026. Le texte définitif diffère de sa présentation initiale sur plusieurs points — notamment le délai d'achèvement des travaux d'équipement, qui n'est pas porté uniformément à cinq ans mais fixé par un barème de 3, 5, 7, 10 ou 15 ans selon la superficie du terrain d'assiette.
Lire l'analyse du texte définitif (BO 7533) →Un texte de 1992 dépassé par la réalité du marché
La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupements d'habitations et morcellements, promulguée le 17 juin 1992, a structuré pendant plus de trente ans la production urbaine au Maroc. Conçue pour un marché encore jeune, elle n'a jamais fait l'objet d'une révision d'ampleur — alors que le secteur immobilier marocain a triplé de volume, s'est complexifié et a vu émerger de nouveaux risques : promoteurs défaillants, lotissements inachevés, acquéreurs floués, cités sans équipements, friches urbaines au cœur des grandes villes.
C'est pour répondre à ces dysfonctionnements structurels que le Conseil de gouvernement a approuvé, le 2 octobre 2025, le projet de loi 34-21. Présenté devant la Commission de l'intérieur, des collectivités territoriales, de l'habitat, de la politique de la ville et des affaires administratives de la Chambre des représentants le 1er avril 2026 par la ministre Fatima Ezzahra El Mansouri, le texte est actuellement en cours d'examen parlementaire.
L'ambition est claire : moderniser le cadre juridique, sécuriser les acquéreurs, responsabiliser les promoteurs, et surtout débloquer les milliers de logements en souffrancedans des lotissements à l'arrêt à travers le Royaume.
- Délais insuffisants — 3 ans initiaux pour achever les travaux ne tenaient pas compte des arrêts forcés liés à la complexité réelle des projets
- Lacunes de contrôle — absence de garanties financières des promoteurs, procédures de réception floues, pas de sanction claire en cas de défaillance
- Friches urbaines croissantes — pas de mécanisme de régularisation ou de relance des projets tombés en déchéance, ce qui verrouille des milliers d'hectares de foncier en zones urbaines
Les 6 changements majeurs : ancien texte vs nouveau texte
Voici l'analyse comparative des six changements les plus structurants par rapport au texte de base de 1992. La colonne de droite reprend ce que le texte publié au Bulletin officiel n° 7533a effectivement retenu, qui diffère de la présentation initiale du projet sur deux points au moins : le délai d'achèvement et les garanties financières.
Délais d'achèvement
Garanties financières
Réception des travaux
Commission technique
Défauts post-réception
Restructuration des lotissements non réglementaires
Impact attendu sur le marché immobilier marocain
Les effets attendus de la réforme sur le marché immobilier marocain se déploieront sur plusieurs fronts, avec un horizon court (12 mois après promulgation), moyen (2 à 3 ans) et long terme (5 ans et plus).
À court terme — déblocage et clarification
- Relance de milliers de logements actuellement en souffrance dans des lotissements à l'arrêt, grâce au mécanisme de régularisation
- Sortie du flou administratif pour les acquéreurs qui attendent parfois depuis 5 à 10 ans la livraison effective de leurs équipements
- Restauration de la confiance des acquéreurs, en particulier les MRE qui investissent à distance et étaient les premières victimes des défaillances
À moyen terme — assainissement structurel
- Élimination progressive des promoteurs non solvables par l'exigence de cautions bancaires, qui filtrent naturellement les acteurs fragiles
- Rééquilibrage du rapport de force entre promoteurs et acquéreurs, ce qui devrait mécaniquement améliorer la qualité construite
- Reprise du crédit immobilier dans les segments aujourd'hui boudés par les banques en raison du risque d'inachèvement des lotissements
- Remontée des valorisations dans les zones aujourd'hui dépréciées par la présence de projets bloqués — effet de décompression
À long terme — transformation du modèle
- Professionnalisation du secteur de la promotion, avec la concentration naturelle vers les opérateurs structurés et capitalisés
- Amélioration de la qualité urbaine — fin des cités de béton sans services, respect effectif des engagements d'équipement
- Récupération de foncier bloqué estimé à plusieurs milliers d'hectares à travers le pays, réinjecté progressivement dans le marché
- Harmonisation nationale des pratiques de réception, ce qui facilitera les évaluations institutionnelles et l'investissement des OPCI sur ces segments
L'effet prix — prudence analytique
Dans les zones où de nombreux projets étaient bloqués, la remise en circulation de foncier et de logements pourra peser ponctuellement sur les prix à la baisse dans les 6 à 12 mois suivant l'entrée en vigueur. À l'inverse, dans les quartiers sains et bien équipés, la confiance retrouvée des acquéreurs et des banques pourrait stimuler la demande et entraîner une remontée progressive des valorisations. L'effet net sera très différencié selon les micro-marchés — d'où l'importance d'une analyse IPAI par ville et par segment.
Questions fréquentes sur le projet de loi 34-21
Qu'est-ce que le projet de loi 34-21 au Maroc ?
Le 34-21 n'est plus un projet. Le texte modifiant en profondeur la loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements a été approuvé par le Conseil de gouvernement le 2 octobre 2025, présenté à la Chambre des représentants le 1er avril 2026, puis promulgué par le dahir n° 1.26.61 du 13 safar 1448 (28 juillet 2026) et publié au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, pages 5106 à 5113. Il vise à débloquer les projets en difficulté, sécuriser les acquéreurs et moderniser un cadre vieux de trente-quatre ans. Le présent article retrace la genèse du texte ; son contenu définitif, article par article, fait l'objet d'une analyse comparative dédiée.
Quels sont les principaux changements apportés par la loi 34-21 ?
Dans le texte publié, les changements majeurs sont au nombre de six. Le délai d'achèvement des travaux d'équipement n'est plus unique : l'article 11 réécrit institue un barème de 3, 5, 7, 10 ou 15 ans selon la superficie du terrain d'assiette. Le nouvel article 11 bis permet de suspendre ce délai en cas d'arrêt forcé du chantier. La réception provisoire emporte désormais à elle seule le transfert de la voirie, des réseaux et des espaces plantés au domaine public communal, avec inscription d'office et gratuite par le conservateur de la propriété foncière. Le gouverneur peut se substituer au président du conseil communal qui ne convoque pas la commission de réception. L'attestation certifiant qu'une opération se situe hors du champ de la loi suppose l'accord préalable d'une commission tripartite, pour les lotissements comme pour les morcellements. Enfin, les lotissements non réglementaires sont soumis à restructuration en vue de leur réhabilitation, et un nouveau Titre IV bis régit les opérations d'aménagement d'envergure d'utilité publique d'au moins 400 hectares.
Comment la loi 34-21 protège-t-elle les acquéreurs ?
La protection de l'acquéreur ne passe pas par une garantie financière inédite — le mécanisme des articles 38 et 39, cautions personnelles, cautions bancaires ou hypothèques, existait déjà et voit sa rédaction actualisée. Elle passe par quatre autres leviers. La déclaration d'achèvement doit être accompagnée d'une attestation de conformité signée par le coordonnateur de chantier. La réception provisoire transfère de plein droit la voirie et les réseaux au domaine public communal, et la copie de son procès-verbal doit être annexée à l'acte de cession. Les malfaçons relevées à la réception définitive, non reprises dans le délai fixé par la commission, sont exécutées par la commune et leur coût intégralement recouvré sur le lotisseur par ordre de recettes, conformément à la loi 15.97 formant code de recouvrement des créances publiques. Enfin, les cessions, locations, partages et offres portant sur des lots d'un lotissement en cours de réalisation sont expressément sanctionnés et les actes passés en infraction frappés de nullité absolue.
Quel impact aura le projet de loi 34-21 sur le marché immobilier marocain ?
L'impact attendu est triple : déblocage de milliers de logements actuellement en souffrance dans des lotissements inachevés, restauration de la confiance des acquéreurs et des banques prêteuses, et assainissement progressif du secteur par l'élimination des promoteurs non solvables. À moyen terme, on peut anticiper une accélération de l'offre nouvelle, une baisse du risque d'acquisition et une remontée des valorisations dans les zones aujourd'hui dépréciées par des projets à l'arrêt.
La restructuration des lotissements non réglementaires est-elle possible ?
Oui, et le texte publié va plus loin qu'une faculté : l'article 49 pose l'obligation de soumettre les lotissements non réglementaires à la restructuration en vue de leur réhabilitation, par toutes les opérations qu'exigent la santé, la sécurité, la circulation, l'esthétique et la tranquillité publiques. L'article 50, entièrement réécrit, confie la décision au conseil communal, d'office ou à la demande du wali ou du gouverneur, après avis de l'agence urbaine, et impose un programme déterminé couvrant la situation de l'assiette foncière, les conditions techniques et financières, les travaux d'équipement et les décisions d'alignement. Sont exclus les lotissements situés en zone menacée par les inondations, les séismes ou l'érosion des sols, en périmètre de protection des ressources en eau, à proximité des bassins de barrages, ou dans des zones inconstructibles par texte spécial. La réalisation passe par des conventions entre les parties ; l'expropriation, sur le fondement de la loi 7.81, n'intervient que si la voie conventionnelle échoue.
Quand la loi 34-21 est-elle entrée en vigueur au Maroc ?
La loi est entrée en vigueur le 10 août 2026, date de sa publication au Bulletin officiel n° 7533, après promulgation par le dahir n° 1.26.61 du 28 juillet 2026. Deux nuances toutefois. Les dispositions qui exigent la publication de textes réglementaires n'entrent en vigueur qu'à la date de publication de ces textes ; la loi impose leur parution dans un délai d'un an à compter du 10 août 2026. Et l'article 5 règle le sort des projets en cours : le barème de l'article 11 s'applique selon leur superficie aux autorisations dont le délai courait encore, tandis que les projets déjà hors délai relèvent d'une commission technique qui leur accorde un délai supplémentaire.
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