Un texte de 1992 dépassé par la réalité du marché
La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupements d'habitations et morcellements, promulguée le 17 juin 1992, a structuré pendant plus de trente ans la production urbaine au Maroc. Conçue pour un marché encore jeune, elle n'a jamais fait l'objet d'une révision d'ampleur — alors que le secteur immobilier marocain a triplé de volume, s'est complexifié et a vu émerger de nouveaux risques : promoteurs défaillants, lotissements inachevés, acquéreurs floués, cités sans équipements, friches urbaines au cœur des grandes villes.
C'est pour répondre à ces dysfonctionnements structurels que le Conseil de gouvernement a approuvé, le 2 octobre 2025, le projet de loi 34-21. Présenté devant la Commission de l'intérieur, des collectivités territoriales, de l'habitat, de la politique de la ville et des affaires administratives de la Chambre des représentants le 1er avril 2026 par la ministre Fatima Ezzahra El Mansouri, le texte est actuellement en cours d'examen parlementaire.
L'ambition est claire : moderniser le cadre juridique, sécuriser les acquéreurs, responsabiliser les promoteurs, et surtout débloquer les milliers de logements en souffrancedans des lotissements à l'arrêt à travers le Royaume.
- Délais insuffisants — 3 ans initiaux pour achever les travaux ne tenaient pas compte des arrêts forcés liés à la complexité réelle des projets
- Lacunes de contrôle — absence de garanties financières des promoteurs, procédures de réception floues, pas de sanction claire en cas de défaillance
- Friches urbaines croissantes — pas de mécanisme de régularisation ou de relance des projets tombés en déchéance, ce qui verrouille des milliers d'hectares de foncier en zones urbaines
Les 6 changements majeurs : ancien texte vs nouveau texte
Voici l'analyse comparative des six changements les plus structurants apportés par le projet de loi 34-21 par rapport au texte de base de 1992.
Délais d'achèvement
Garanties financières
Réception des travaux
Commission technique
Défauts post-réception
Régularisation
Impact attendu sur le marché immobilier marocain
Les effets attendus de la réforme sur le marché immobilier marocain se déploieront sur plusieurs fronts, avec un horizon court (12 mois après promulgation), moyen (2 à 3 ans) et long terme (5 ans et plus).
À court terme — déblocage et clarification
- Relance de milliers de logements actuellement en souffrance dans des lotissements à l'arrêt, grâce au mécanisme de régularisation
- Sortie du flou administratif pour les acquéreurs qui attendent parfois depuis 5 à 10 ans la livraison effective de leurs équipements
- Restauration de la confiance des acquéreurs, en particulier les MRE qui investissent à distance et étaient les premières victimes des défaillances
À moyen terme — assainissement structurel
- Élimination progressive des promoteurs non solvables par l'exigence de cautions bancaires, qui filtrent naturellement les acteurs fragiles
- Rééquilibrage du rapport de force entre promoteurs et acquéreurs, ce qui devrait mécaniquement améliorer la qualité construite
- Reprise du crédit immobilier dans les segments aujourd'hui boudés par les banques en raison du risque d'inachèvement des lotissements
- Remontée des valorisations dans les zones aujourd'hui dépréciées par la présence de projets bloqués — effet de décompression
À long terme — transformation du modèle
- Professionnalisation du secteur de la promotion, avec la concentration naturelle vers les opérateurs structurés et capitalisés
- Amélioration de la qualité urbaine — fin des cités de béton sans services, respect effectif des engagements d'équipement
- Récupération de foncier bloqué estimé à plusieurs milliers d'hectares à travers le pays, réinjecté progressivement dans le marché
- Harmonisation nationale des pratiques de réception, ce qui facilitera les évaluations institutionnelles et l'investissement des OPCI sur ces segments
L'effet prix — prudence analytique
Dans les zones où de nombreux projets étaient bloqués, la remise en circulation de foncier et de logements pourra peser ponctuellement sur les prix à la baisse dans les 6 à 12 mois suivant l'entrée en vigueur. À l'inverse, dans les quartiers sains et bien équipés, la confiance retrouvée des acquéreurs et des banques pourrait stimuler la demande et entraîner une remontée progressive des valorisations. L'effet net sera très différencié selon les micro-marchés — d'où l'importance d'une analyse IPAI par ville et par segment.
Questions fréquentes sur le projet de loi 34-21
Qu'est-ce que le projet de loi 34-21 au Maroc ?
Le projet de loi 34-21 est un texte législatif marocain qui modifie en profondeur la loi 25-90 relative aux lotissements, groupements d'habitations et morcellements. Approuvé par le Conseil de gouvernement le 2 octobre 2025 et présenté à la Chambre des représentants le 1er avril 2026 par la ministre Fatima Ezzahra El Mansouri, il vise à débloquer les projets immobiliers en difficulté, sécuriser les acquéreurs et moderniser un cadre juridique vieux de plus de trente ans.
Quels sont les principaux changements apportés par le projet de loi 34-21 ?
Les cinq changements majeurs sont : l'extension du délai d'achèvement des équipements de 3 à 5 ans, l'obligation pour les promoteurs de fournir une caution bancaire ou une garantie financière, la clarification des procédures de réception par une commission technique (commune, préfecture, agence urbaine), un pouvoir de substitution accordé au wali ou gouverneur en cas de défaillance locale, et la création d'un mécanisme de régularisation des lotissements non réglementaires.
Comment le projet de loi 34-21 va-t-il protéger les acquéreurs ?
La loi renforce plusieurs dispositifs de protection : obligation de caution bancaire ou d'assurance pour le promoteur, contrôle effectif des équipements (voirie, eau potable, électricité, assainissement) par les autorités locales à chaque étape, délai d'un an après la réception provisoire pour corriger les défauts, et pouvoir de substitution du wali si la commune ne convoque pas la commission de réception. L'acquéreur n'est plus seul face à un promoteur défaillant.
Quel impact aura le projet de loi 34-21 sur le marché immobilier marocain ?
L'impact attendu est triple : déblocage de milliers de logements actuellement en souffrance dans des lotissements inachevés, restauration de la confiance des acquéreurs et des banques prêteuses, et assainissement progressif du secteur par l'élimination des promoteurs non solvables. À moyen terme, on peut anticiper une accélération de l'offre nouvelle, une baisse du risque d'acquisition et une remontée des valorisations dans les zones aujourd'hui dépréciées par des projets à l'arrêt.
La régularisation des lotissements non réglementaires est-elle possible ?
Oui, le projet de loi 34-21 introduit pour la première fois un cadre juridique permettant la régularisation des lotissements non conformes ou tombés en déchéance. Plutôt que la démolition systématique, le texte prévoit un mécanisme de relance sous conditions, permettant de résorber les friches urbaines et de remettre sur le marché des terrains bloqués. Les modalités exactes seront précisées par voie réglementaire après adoption définitive de la loi.
Quand le projet de loi 34-21 entrera-t-il en vigueur au Maroc ?
Le projet de loi suit le parcours parlementaire classique : examen par la Commission de l'intérieur, des collectivités territoriales, de l'habitat, de la politique de la ville et des affaires administratives de la Chambre des représentants, vote en séance plénière, transmission à la Chambre des conseillers, adoption définitive et publication au Bulletin officiel. Les décrets d'application viendront ensuite préciser les modalités pratiques. Une entrée en vigueur courant 2026 ou début 2027 est l'hypothèse la plus probable.
Un projet de lotissement concerné par la réforme ?
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