خبرة مضادة: تقييم ثان مستقل لعقاركم

متى تطلبون خبرة مضادة؟

حين يوضع على الطاولة رقم يحكم قرارا ثقيلا ولا تجدون فيه عقاركم. في البيع، حين يقدم مشتر أو وسيط تقديرا منخفضا لتبرير عرضه، أو حين يكون أول ثمن عرض بني على تقدير مبالغ فيه فبقي العقار بلا مشتر. وفي القسمة بين الورثة أو الشركاء، حين يقدم أحدهم تقريرا يحدد قيمة الدار التي يريد الاحتفاظ بها، ويرى الباقون أنها أقل مما تستحق، أو العكس. وفي الشراء، حين يستند البائع إلى تقرير أعده بطلب منه، وتريدون رأيا لا مصلحة له في الصفقة قبل أن توقعوا. وفي كل هذه الحالات لا يحل الخلاف بتبادل الآراء، لأن كل طرف يتمسك برقمه. ما يحله رقم ثان مبني على الوثائق والمعاينة، يبين أين يختلف عن الأول ولماذا، فيصير النقاش على بنود محددة لا على انطباعات.

القيمة في الإرث والقسمة

ليست رقما ثانيا، بل مراجعة للتقرير الأول

أي شخص يستطيع أن يعطي رقما مختلفا. الخبرة المضادة تفعل شيئا آخر: تفحص التقرير الأول عنصرا عنصرا. أولا أساس القيمة: هل هو القيمة السوقية، أم قيمة بيع مستعجل، أم قيمة خاصة بمستثمر بعينه؟ ثانيا تاريخ التقييم، منفصلا عن تاريخ التحرير. ثالثا الفرضيات: حالة البناء، والوضعية الكرائية، وما يسمح به تصميم التهيئة. رابعا المساحات: مصرح بها أم متحقق منها؟ خامسا المقارنات: هل هي فعلا مماثلة، وفي التاريخ المناسب، وفي الحي والصنف نفسه؟ سادسا التسويات المطبقة عليها، وهل هي مكتوبة ومبررة. وكثيرا ما يظهر سبب الفارق في إحدى هذه الخانات قبل أي حساب جديد. وتقرير لا يبين كيف بلغ رقمه لا يمكن مناقشته، وهذا في حد ذاته ملاحظة نثبتها في تقريرنا، مع ما كان ينبغي أن يرد فيه.

كيف تقرأ تقرير الخبرة قسما قسما

كيف نشتغل على ملفكم

نبدأ بقراءة التقرير الأول كاملا بملاحقه قبل الزيارة، لنعرف ما ينبغي التحقق منه في المكان. ثم يزور خبيرنا العقار: يقيس المساحات، ويعاين الحالة والإنهاءات والمحيط، ويلتقط الصور. ثم نجمع مقارناتنا من معاملات وعروض قريبة زمنيا ومكانيا، ونسوي الفوارق بتسويات مكتوبة. ونطبق الطريقة المناسبة للعقار، المقارنة في السكن، والدخل في العقار المكرى، والطريقة المتبقية في الأراضي القابلة للبناء، مع طريقة ثانية للتحقق كلما أمكن. وننتهي إلى قيمة واحدة معللة، ثم نضعها في جدول إلى جانب الرقم الأول، مع تفسير كل فارق بندا بندا: ما يعود إلى المساحة، وما يعود إلى المقارنات، وما يعود إلى الفرضيات. وقد تقترب نتيجتنا من الرقم الأول، فنقول ذلك بوضوح: ومعرفة أن الرقم سليم تحسم الخلاف بدورها.

الوثائق التي ترسلونها

أهم وثيقة التقرير الأول نفسه، كاملا بملاحقه وصوره وجداول مقارناته، لا صفحة الخلاصة وحدها. فبدونه نستطيع تقييم العقار، لكننا لا نستطيع أن نبين أين أخطأ الرقم الأول أو أين أصاب. ثم شهادة الملكية أو مراجع الرسم العقاري، والتصاميم ورخصة البناء ورخصة السكن إن وجدت، ونظام الملكية المشتركة في الشقق، وعقود الكراء إذا كان العقار مكرى. وبالنسبة للأراضي، ما يبين وضعيتها في تصميم التهيئة. وإن كان الرقم الأول عرض شراء أو تقدير وسيط بلا تقرير، فأرسلوا ما كتب فيه من رسائل أو عرض مكتوب، ونعامله على أنه رقم بلا منهجية معلنة. وإذا كانت الخبرة المضادة مطلوبة باتفاق بين الأطراف، فمن المفيد أن يتفقوا مسبقا على الغرض وتاريخ التقييم، حتى يجيب التقريران عن السؤال نفسه.

تحليل الرسم العقاري وتقييداته

استقلال لا مصلحة له في الرقم

حين تكونون الطرف الذي يعترض، لا يمكن أن يكون خبيركم هو خبير الطرف الآخر. ولا مصلحة لنا في أن يكون الرقم أعلى أو أدنى: التزامنا الوحيد قيمة سوقية معللة في تاريخ محدد. ولذلك لا نعدكم بنتيجة قبل الزيارة والحساب. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويعده خبراء معتمدون من RICS. وهو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: قوته في أن الطرف الآخر يستطيع مراجعة كل مقارنة وكل تسوية فيه، فيصير أساسا للتفاوض الودي، أو لاختيار خبير ثالث يتفق الطرفان مسبقا على شخصه وعلى أثر نتيجته، أو للوساطة. ReaConsult مكتب تأسس سنة 2019، أنجز أكثر من 5000 خبرة، وحاضر في ست مدن ويتدخل خارجها عبر شبكته. الأتعاب ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.

محتوى تقرير الخبرة