خبرة رياض بمراكش والمدن العتيقة
نقيم الرياض بموقعه في الدرب وحالته المعمارية ووضعيته العقارية، وبدخله حين يستغل دارا للضيافة، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة قبل الشراء أو البيع أو القسمة.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة رياض حين تشترون رياضا في مدينة عتيقة وتريدون التأكد من الثمن ومن وضعيته القانونية قبل العقد، أو حين تبيعون، أو حين يقتسم الورثة دارا قديمة، أو حين تشترون رياضا مستغلا دارا للضيافة. يزور خبيرنا الرياض، ويعاين بناءه وعناصره الأصلية وطريق الوصول إليه، ويراجع وثائق الملكية، ثم يقارنه برياضات مماثلة ويحلل دخله إن كان مستغلا. تتسلمون تقريرا بقيمة سوقية واحدة معللة خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة حسب الملف.
متى تحتاجون خبرة رياض؟
الحالة الأكثر تكرارا هي الشراء: مشتر مغربي مقيم بالخارج أو أجنبي يريد رياضا في المدينة العتيقة، ويحتاج قبل العقد إلى معرفة ما يساويه فعلا وما إذا كانت وضعيته القانونية سليمة، لأن رياضا غير موثق جيدا خطر حقيقي على المشتري. وتطلب الخبرة كذلك عند البيع لتحديد ثمن واقعي في سوق قليلة المعاملات، وعند شراء رياض مستغل دارا للضيافة، حيث يجب الفصل بين قيمة البناء وقيمة النشاط. وتطلب عند الإرث، فكثير من دور المدينة العتيقة انتقلت بالإرث عبر أجيال وصارت على الشياع بين عدد كبير من الورثة، فيحتاجون قيمة مكتوبة للقسمة أو للخروج من الشياع. وللمقيمين خارج المغرب ننجز المهمة كاملة عن بعد: نرتب الوصول إلى الرياض مع الحارس أو الوكيل، ونرسل لكم الصور والتقرير دون أن تتنقلوا.
ما الذي يصنع قيمة الرياض؟
الرياض لا يقيم كفيلا ولا كشقة. أول ما يحدد قيمته موقعه داخل المدينة العتيقة: الحي، وقرب الرياض من أقرب نقطة تصل إليها السيارة، وعمق الدرب، وسهولة الوصول للزوار والأمتعة. ففي مراكش لا يتساوى رياض قريب من الطريق في المواسين أو باب دكالة مع رياض في عمق درب مغلق بعيد عن الموقف. ثم يأتي البناء: المساحة المبنية على عدة طوابق، والصحن، والسطح، وعدد الغرف وتوزيعها، وحالة العناصر الأصلية من زليج وتادلاكت وجبس منقوش وخشب الأرز. ثم حالة الهيكل والسقوف والرطوبة، وحجم الترميم الذي يحتاجه. وتؤثر أيضا الوضعية العقارية، محفظا كان أو غير محفظ، وقيود حماية التراث في المدن العتيقة المصنفة تراثا عالميا كمراكش وفاس، التي تحد من التعديلات الممكنة. وإذا كان الرياض مستغلا دارا للضيافة، فوجود الترخيص والتصنيف يغير قيمته.
المناهج التي نطبقها ولماذا
المنهج الأساسي هو المقارنة: نختار رياضات مماثلة في الحالة والمساحة والموقع وسهولة الوصول، بيعت في الحي نفسه أو في أحياء مشابهة من المدينة العتيقة، ونستعين بعروض البيع مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع الفعلي. ولأن المعاملات قليلة في كل درب، نوسع العينة ونعلل كل تعديل كتابة. وحين يكون الرياض مستغلا دارا للضيافة أو قابلا لذلك، نطبق منهج الدخل برسملة الدخل الصافي للاستغلال، انطلاقا من الأرقام التي تسلمونها لنا ومن سوق دور الضيافة في المدينة. ولا نجمع القيمة السكنية الكاملة فوق قيمة الاستغلال، لأن قيمة الاستغلال تتضمن البناء أصلا، والجمع بينهما احتساب مزدوج للشيء نفسه. نشرح لماذا رجحنا منهجا على آخر، ونخلص إلى قيمة سوقية واحدة معللة، لا إلى حد أدنى وحد أعلى.
الوثائق التي تحضرونها
الوضعية العقارية هي النقطة الأكثر حساسية في الرياض، فحضروا كل ما يتعلق بالملكية. إذا كان الرياض محفظا: شهادة الملكية حديثة صادرة عن المحافظة العقارية أو رقم الرسم العقاري. وإذا كان غير محفظ أو في طور التحفيظ: العقود العدلية ورسوم الملكية، ورسم الإراثة إن انتقل بالإرث، ورقم مطلب التحفيظ إن وجد. وحضروا معها رخص الأشغال السابقة إن وجدت، وتصميم الرياض أو رسما لطوابقه. وإذا كان مستغلا دارا للضيافة: الترخيص والتصنيف، وأرقام الدخل والتكاليف للسنوات الأخيرة، وعقد التسيير إن وجد. لا يمنع غياب وثيقة من بدء الخبرة: نذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه، ونبين أثر ذلك على القيمة. وإن كان الرياض محفظا وكان لديكم شك في وضعيته، يمكن أن نبدأ بقراءة شهادة الملكية قبل الخبرة.
ما الذي يميز تقريرنا
التقرير يحمل قيمة واحدة معللة، لا فرقا بين رقمين. كل مقارنة مذكورة بمصدرها وتاريخها ومساحتها وموقعها في المدينة العتيقة، وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه، فتستطيعون أنتم أو مستشاركم إعادة الحساب خطوة خطوة. ويقوم على معاينة ميدانية للرياض من الصحن إلى السطح، مع صور مؤرخة ووصف للعناصر الأصلية وحالتها ولطريق الوصول من أقرب نقطة تبلغها السيارة. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع البائع أو المشتري أو باقي الورثة. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن منها مراكش وفاس وطنجة والرباط، ونتدخل في المدن العتيقة الأخرى عبر شبكتنا.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف الرياض: الطوابق والصحن والسطح والغرف والعناصر المعمارية الأصلية وحالتها
- ✓وصف طريق الوصول إلى الرياض وموقعه داخل الحي
- ✓ملخص الوضعية العقارية حسب الوثائق المسلمة، محفظا كان أو غير محفظ
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تحليل دخل دار الضيافة وتكاليفها حين يكون الرياض مستغلا
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للرياض من الداخل والسطح والدرب
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة والحي والمساحة ووضعية الرياض، سكنيا أو مستغلا، والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم وثائق الملكية المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع الحارس أو من ينوب عنكم.
- 3المعاينة — يزور الخبير الرياض من الصحن إلى السطح، ويصور العناصر الأصلية وحالتها، ويعاين الدرب وطريق الوصول من أقرب نقطة تبلغها السيارة.
- 4البحث والتحليل — نجمع مقارنات الرياضات ونتحقق منها، ونحلل الدخل إن كان الرياض مستغلا، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم ثمن خبرة رياض بمراكش؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. يتحدد الثمن النهائي في عرض السعر حسب المساحة ووضعية الرياض، سكنيا أو مستغلا دارا للضيافة، وتعقد وضعيته العقارية، ونرسله لكم خلال 24 ساعة.
كم تستغرق خبرة رياض؟
من 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة. وإذا كان لديكم أجل ضيق قبل توقيع العقد، يمكن تسليم التقرير خلال 48 إلى 72 ساعة حسب الملف.
هل تقيمون رياضا غير محفظ؟
نعم. نستند إلى العقود العدلية ورسوم الملكية ومطلب التحفيظ إن وجد، ونبين في التقرير الوضعية كما تظهر في الوثائق وأثرها على القيمة وعلى سهولة البيع.
الرياض مستغل دارا للضيافة، كيف تقيمونه؟
نحلل أرقام الدخل والتكاليف التي تسلمونها ونرسمل الدخل الصافي، ونقارن النتيجة بقيمة الرياض كبناء. ولا نجمع القيمتين، لأن قيمة الاستغلال تتضمن البناء أصلا.
هل تغطون المدن العتيقة خارج مراكش؟
نعم. نحن حاضرون أيضا بفاس وطنجة والرباط، ونتدخل في المدن العتيقة الأخرى عبر شبكتنا، بالمنهج نفسه ومع مقارنات من المدينة المعنية.
أشتري من الخارج، هل يمكن إنجاز الخبرة دون حضوري؟
نعم. نرتب الوصول إلى الرياض مع البائع أو الحارس أو وكيلكم، ونرسل لكم الصور والتقرير بصيغة إلكترونية قبل أن توقعوا أي عقد.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية