خبرة شقة بالمغرب: قيمة سوقية واحدة معللة
نعاين الشقة والعمارة، ونقارنها بشقق بيعت حديثا في الحي نفسه، ونسلمكم قيمة سوقية واحدة معللة تبنون عليها قراركم في الشراء أو البيع أو القسمة أو تدبير أملاككم.
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم · عرض السعر خلال 24 ساعة · التقرير في 5 إلى 8 أيام عمل
تحتاجون خبرة شقة حين تشترون وتريدون التأكد من الثمن المطلوب، أو حين تبيعون وتريدون ثمن عرض واقعيا، أو حين يقتسم الورثة شقة على الشياع، أو حين تريدون معرفة قيمة ما تملكون. يزور خبيرنا الشقة والأجزاء المشتركة، ويراجع شهادة الملكية ووثائق الملكية المشتركة، ثم يقارنها بشقق مماثلة في الحي. تتسلمون تقريرا مكتوبا بقيمة سوقية واحدة معللة خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف.
متى تحتاجون خبرة شقة؟
الشقة هي العقار الأكثر تداولا بالمغرب، ولذلك يظن كثيرون أن قيمتها معروفة سلفا. لكن الفرق بين شقتين في الحي نفسه قد يكون كبيرا. تطلب الخبرة قبل الشراء، قبل توقيع العقد الابتدائي، للتحقق من أن الثمن المطلوب يوافق السوق ولمعرفة ما قد يخفيه وضع العمارة. وتطلب قبل البيع لتحديد ثمن عرض واقعي يختصر مدة البيع. وتطلب عند الإرث حين يرث عدة أشخاص شقة واحدة: قيمة مكتوبة يقبلها الجميع تسهل القسمة، أو شراء أحد الورثة حصص الآخرين، أو البيع والقسمة على الثمن. وتطلب عند الخروج من الشياع بين شركاء اشتروا معا، أو عند تقديم الشقة حصة عينية في شركة، أو عند جرد أملاك عائلية. وللمغاربة المقيمين بالخارج تنجز المهمة كاملة عن بعد، بالتنسيق مع العائلة أو الحارس أو وكيل اتحاد الملاك.
ما الذي يصنع قيمة الشقة؟
ثمن المتر المربع في الحي نقطة بداية فقط. القيمة تتحرك أولا بالطابق ووجود المصعد: الطابق المرتفع مع مصعد ليس كالطابق الأرضي أو الأخير بدون مصعد. ثم التعرض والإطلالة: واجهة مفتوحة على الشارع أو البحر ليست كشقة تقابل جدارا. ثم حالة الشقة: جديدة، أو مجددة، أو تحتاج إلى أشغال، ومستوى التشطيبات من أرضيات ومطبخ مجهز وحمامات وتكييف. ثم الملحقات: موقف السيارة والقبو والشرفة والسطح، مع الحذر من احتساب موقف غير مملوك ضمن القيمة. وللمساحة نفسها قراءتان: المساحة الواردة في شهادة الملكية والمساحة المفيدة المقيسة على عين المكان، ونذكر الفرق بينهما. وأخيرا العمارة كلها: سنها، وحالة الأجزاء المشتركة، ومبلغ التكاليف المشتركة، والأشغال المقررة أو المنتظرة التي سيتحملها المالك المقبل، لأنها تنقص مما يقبل المشتري دفعه.
المناهج التي نطبقها ولماذا
المنهج الأساسي للشقة هو المقارنة، لأن المعاملات في المدن الكبرى كثيرة بما يكفي لبناء عينة جدية. نختار شققا مماثلة بيعت حديثا في الحي نفسه، وإن أمكن في العمارة نفسها، ونستعين بعروض البيع مع التمييز بين ثمن العرض وثمن البيع الفعلي. ثم نعدل كل مقارنة حسب الفروق في الطابق والتعرض والحالة والتجهيزات والملحقات والمساحة. وحين تكون الشقة مكراة أو معدة للكراء، نراقب النتيجة بمنهج الدخل برسملة قيمتها الكرائية الصافية. وفي الشقق الجديدة أو المقتناة على التصاميم، نقارن بأثمان البيع في البرنامج نفسه وفي البرامج المجاورة، ونأخذ بعين الاعتبار مرحلة الإنجاز. لا نعطيكم حدا أدنى وحدا أعلى، بل قيمة سوقية واحدة، مع شرح كل تعديل حتى تفهموا كيف وصلنا إليها وتناقشوها بأرقام واضحة مع الطرف الآخر.
الوثائق التي تحضرونها
حضروا ما يتوفر لديكم: شهادة الملكية حديثة صادرة عن المحافظة العقارية أو على الأقل رقم الرسم العقاري، ونظام الملكية المشتركة، وآخر محاضر الجمع العام لاتحاد الملاك لمعرفة الأشغال المقررة ومبلغ المساهمات، وإشهادا بأداء التكاليف المشتركة إن وجد، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة، وتصميم الشقة. وإن كانت الشقة مكراة فعقد الكراء ومبلغ الواجب الشهري. وفي الشراء على التصاميم، عقد الحجز أو العقد الابتدائي ودفتر التحملات. لا يمنع غياب وثيقة من بدء الخبرة: نذكر في التقرير ما اطلعنا عليه وما لم نطلع عليه، ونبين أثر ذلك على القيمة. وإذا ظهر في شهادة الملكية تقييد احتياطي أو حق للغير، نبينه في التقرير، ويمكن أن نبدأ بقراءة الشهادة قبل الخبرة إن كان لديكم شك فيها.
ما الذي يميز تقريرنا
التقرير يحمل قيمة واحدة معللة، لا فرقا بين رقمين. كل مقارنة مذكورة بمصدرها وتاريخها ومساحتها وموقعها، وكل تعديل مكتوب بمقداره وسببه، فتستطيعون أنتم أو مستشاركم إعادة الحساب خطوة خطوة. ويقوم على معاينة ميدانية للشقة وللأجزاء المشتركة، مع صور مؤرخة وقياس للمساحة المفيدة، لا على متوسط إحصائي للحي. يحرره خبراء معتمدون من RICS، والتقرير مطابق لمعايير RICS في تحديد أساس القيمة والفرضيات وحدود المهمة. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يخدم قراركم وتفاوضكم بالتراضي مع البائع أو المشتري أو باقي الورثة. يعمل المكتب منذ 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويوجد في ست مدن: الدار البيضاء، الرباط، مراكش، طنجة، فاس، أكادير، ونتدخل في المدن الأخرى عبر شبكتنا.
ما يتضمنه التقرير
- ✓وصف الشقة: الطابق والتعرض والتوزيع والتشطيبات والملحقات
- ✓المساحة الواردة في شهادة الملكية والمساحة المفيدة المقيسة والفرق بينهما
- ✓وصف العمارة والأجزاء المشتركة والتكاليف والأشغال المقررة المعروفة
- ✓ملخص الوضعية القانونية كما تظهر في شهادة الملكية والوثائق المسلمة
- ✓جدول المقارنات بمصدرها وتاريخها ومساحتها وتعديلاتها
- ✓تفصيل المنهج المطبق وسبب ترجيحه
- ✓قيمة سوقية واحدة معللة بتاريخ المعاينة
- ✓صور مؤرخة للشقة والعمارة
كيف تجري المهمة
- 1عرض السعر خلال 24 ساعة — ترسلون لنا المدينة والحي والمساحة والطابق والغرض من الخبرة، فنرسل لكم عرض سعر مفصلا خلال 24 ساعة، ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم.
- 2الوثائق والموعد — بعد قبول العرض نطلب منكم الوثائق المتوفرة، ونحدد موعد المعاينة معكم أو مع من ينوب عنكم، أو مع الحارس ووكيل اتحاد الملاك.
- 3المعاينة — يزور الخبير الشقة والأجزاء المشتركة، فيقيس المساحة المفيدة ويصور الحالة والتجهيزات، ويعاين العمارة والمصعد والحي.
- 4البحث والتحليل — نجمع المعاملات والعروض المماثلة ونتحقق منها، ثم نطبق المنهج المناسب ونعلل كل تعديل كتابة في التقرير.
- 5تسليم التقرير — تتسلمون التقرير خلال 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة، أو خلال 48 إلى 72 ساعة في الصيغة المستعجلة حسب الملف، ونجيب عن أسئلتكم بعد قراءته.
أسئلة متكررة
كم ثمن خبرة شقة بالمغرب؟
ابتداء من 3500 درهم دون احتساب الرسوم. يتحدد الثمن النهائي في عرض السعر حسب المدينة والمساحة ونوع الشقة والغرض من الخبرة، ونرسله لكم خلال 24 ساعة.
كم تستغرق خبرة شقة؟
من 5 إلى 8 أيام عمل بعد المعاينة. وإذا كان لديكم أجل ضيق، كتوقيع عقد ابتدائي قريب، يمكن تسليم التقرير خلال 48 إلى 72 ساعة حسب الملف.
ما الوثائق المطلوبة لخبرة شقة؟
شهادة الملكية أو رقم الرسم العقاري، ونظام الملكية المشتركة، وآخر محاضر الجمع العام، ورخصة السكن أو شهادة المطابقة. وإذا نقصت وثيقة نبدأ بما يتوفر ونذكر ذلك في التقرير.
لماذا لا يكفي ثمن المتر المربع المنشور في الإعلانات؟
لأن الإعلانات أثمان عرض لا أثمان بيع، ولأن المتوسط يخلط شققا مختلفة في الطابق والحالة والتعرض. الخبرة تقارن شققا مماثلة بيعت فعلا وتعدل الفروق واحدا واحدا.
الشقة موروثة على الشياع، هل تفيد الخبرة؟
نعم. قيمة واحدة مكتوبة ومعللة تعطي الورثة أساسا مشتركا للتفاوض، سواء أرادوا البيع أو أراد أحدهم شراء حصص الآخرين، دون أن تلزم أحدا منهم.
ما الفرق بين خبرة الشقة والتقدير الاسترشادي؟
التقدير الاسترشادي رقم أولي مبني على معطيات عامة دون زيارة. الخبرة تقوم على معاينة الشقة والعمارة ومقارنات موثقة وتعليل مكتوب، وتنتهي بقيمة واحدة يمكن التحقق منها.
للتعمق
خدمات الخبرة الأخرى
هذه الصفحة متوفرة أيضا بالفرنسية: النسخة الفرنسية