خبرة فندق ودار ضيافة بالمغرب: الجدران والاستغلال

متى تطلبون خبرة فندق أو دار ضيافة

تطلب هذه الخبرة كلما احتجتم إلى رقم يمكن الدفاع عنه حول مؤسسة إيواء. أولا عند التفويت أو الاقتناء: يعرف البائع الثمن الذي يمكن تبريره، ويعرف المشتري ما يؤديه فعلا مقابل الجدران وما يؤديه مقابل النشاط. ثانيا عند الإرث والقسمة أو الخروج من الشياع، حين يريد بعض الورثة مواصلة الاستغلال ويريد غيرهم نصيبهم. ثالثا عند دخول شريك أو خروجه، أو عند مساهمة الفندق في شركة. رابعا عند الفصل بين الجدران والاستغلال: بيع الجدران مع الاحتفاظ بالنشاط، أو كراء البناية لمستغل، وهنا تلزم قيمة كرائية معللة. خامسا في تدبير محفظة أو في الإبلاغ المالي. وفي المشاريع غير المكتملة نميز القيمة في حالتها الراهنة عن القيمة عند الاكتمال وعند استقرار النشاط، ونكتب الفرضيات التي تفصل بينها.

تشخيص التركة قبل القسمة

ما الذي يصنع قيمة فندق: الجدران والنشاط

قيمة الفندق لا تقرأ في ثمن المتر المربع بالحي، بل في قدرته على توليد نتيجة استغلال قابلة للانتقال إلى مستغل آخر. ولذلك ننظر في الموقع والولوج، وعدد الغرف وتوزيعها، والتصنيف والأذون السياحية وقابليتها للانتقال، والإشغال والأثمنة حسب المواسم، والمداخيل الملحقة كالمطعم والقاعات، وعقد التسيير أو الانتساب إلى علامة إن وجد، وحالة البناء والتجهيزات والأثاث وكلفة صيانتها، وهي ثقيلة في البناء التقليدي للمدن العتيقة. ثم نفرز القيمة الإجمالية إلى ثلاث كتل: الجدران أي العقار وحده، والتجهيزات والأثاث، والأصل التجاري أي الزبناء والسمعة والرخص والفريق. هذا الفرز يمنع الاحتساب المزدوج الشائع: جمع القيمة الكاملة للدار فوق رسملة الاستغلال، مع أن قيمة الاستغلال تتضمن العقار أصلا. وفي دار الضيافة نفصل أيضا ما يعود إلى شخص صاحبها عما ينتقل مع البناية.

خبرة رياض بالمغرب

المناهج المعتمدة ولماذا

يندرج الفندق ودار الضيافة في الأصول التي تتبع قيمتها النشاط، وتؤطرها الفقرة VPGA 4 من الكتاب الأحمر لـ RICS. المنهج الرئيس هو الإيرادات: نعيد بناء نتيجة استغلال مسواة على عدة سنوات محاسبية، تنسب إلى مستغل معقول الكفاءة لا إلى أداء المستغل الحالي، ثم نرسملها أو نحين تدفقاتها. ونصحح الموسمية والسنوات الشاذة ونرد التحملات المبخسة إلى حجمها، ومنها مخصص الصيانة. ويأتي منهج المقارنة للمراقبة حين توجد بيوع مؤسسات مماثلة في المدينة نفسها، معبرا عنها بالغرفة. وفي دار الضيافة نحسب أيضا قيمتها السكنية بالمقارنة مع دور مماثلة، لأن المسافة بين القراءتين تدل على المشتري الطبيعي. أما كلفة الاستبدال المستهلكة فتصلح مراقبة للمؤسسات الحديثة. ولا نطبق معاملات جاهزة ولا معدلات مستوردة: كل معدل يعلل كتابة، وتنتهي المهمة بقيمة واحدة.

الوثائق التي تهيئونها

تنقسم الوثائق إلى أربع مجموعات. القانونية: شهادة الملكية حديثة أو وثائق الملك غير المحفظ، ورخصة البناء ورخصة السكن والتصاميم، وقرار التصنيف والأذون السياحية مع اسم صاحبها، شخصا ذاتيا كان أو شركة. والاستغلالية: حسابات آخر السنوات المحاسبية مفصلة بين الغرف والمطعم والمداخيل الأخرى، والإشغال والأثمنة شهرا بشهر، وعمولات منصات الحجز، وكتلة الأجور، وعقد التسيير أو الانتساب إن وجد. والتقنية: الأشغال المنجزة والمرتقبة مع فواتيرها وتواريخها، وجرد التجهيزات والأثاث وسنة اقتنائها. والتعاقدية: عقود الكراء القائمة وعقود الشراكة مع وكالات الأسفار. وإذا نقصت وثيقة فلا نعوضها بتقدير صامت، بل نسميها في التقرير فرضية صريحة. ويمكن توقيع التزام بالسرية قبل أن تسلمونا حساباتكم. وكلما كانت الحسابات مفصلة على عدة سنوات، قلت الفرضيات وضاق هامش النقاش حول القيمة.

ما الذي يميز تقريرنا

يحمل تقريرنا قيمة واحدة معللة، لا مجالا يترك القرار معلقا. كل مقارنة فيه موثقة بمصدرها وتاريخها، وكل تسوية على الحسابات مذكورة بسببها، وكل فرضية مكتوبة. ويزور الخبير المؤسسة بنفسه: الغرف والمرافق والمطبخ والسطوح والتجهيزات، ويسجل بالصور ما يؤثر في القيمة، ويقابل ما رآه بما ورد في الحسابات والوثائق. والتقرير مطابق لمعايير RICS، ويعده خبراء معتمدون من RICS، ويبين صراحة حصة الجدران وحصة التجهيزات وحصة الأصل التجاري. هو تقرير موثق يمكن التحقق من كل سطر فيه، ولا يلزم أحدا: يسند قراركم ويسند التفاوض الودي مع الطرف الآخر. ومكتبنا تأسس سنة 2019، وأنجز أكثر من 5000 خبرة، ويتدخل من الدار البيضاء والرباط ومراكش وطنجة وفاس وأكادير، وفي باقي المدن عبر شبكته، ومنها المدن العتيقة والوجهات الساحلية.

محتوى تقرير الخبرة